對土地儲備中心的會計核算思考

董 琳

一、土地儲備中心會計核算的困境

（一）分賬核算方法不合理

土地儲備中心分賬核算方法存在不合理的現象，因此極易造成土地儲備成本的核算模糊不清，既有宗地成本又有獲取宗地前的開銷成本。按照有關規定，凡是與土地儲備有關的業務都必須單獨核算。

（二）核算財務報表會計信息的方法不科學

核算財務報表會計信息的方法不科學，容易增加錯誤的會計信息量。按照有關辦法，收入僅指財政撥款、利息等收入，而非轉讓土地儲備有關的收入；支出則指交出土地儲備項目的具體支出。在實際核算工作中，通常會混淆各收支情況，造成收支不平橫，近而土出現地儲備中心本期的具體收支與損益情況不真實。

（三）儲備金的財政特性與會計核算的權責發生制不協調

按照有關規定，在會計核算的具體工作中，應從權責發生制出發，以具體產生業務收取的現金的權力和支付現金的責任發生為依據，確保本期費用的收入和有關的債權債務無誤。而在土地儲備資金會計核算辦法中卻采用收付實現制核算，把土地儲備資金納入財政資金，收支均歸財政，由財政專戶管理收支。因此不難看出，儲備金的財政特性與會計核算的權責發生制不協調，存在問題，近而無法真實的反應財務會計信息。

（四）管理制度不完善、不建全

管理制度的不完善、不建全，就會引起土地供應管理的混亂。由于在具體的工作中，不同區域的土地儲備中心的管理制度不同、職能定位不同，因此采用的會計核算方法也不同。如果采用土地儲備資金會計核算辦法中的收支帳戶管理方式的土地儲備中心，會由于沒有此方面的相關聯的會計信息而造成土地供應管理階段的混亂，制造麻煩，進而引起土地儲備有關單位的不悅，阻礙土地儲備資金會計核算辦法的進一步落實。雖然采用土地儲備資金會計核算辦法中土地儲備會計核算職能的分工方法，能符合政府管理預算的有關條件，但是無法滿足土地儲備中心的基礎財務會計信息需求，無法實現信息共享。

二、會計核算注意事項

（一）注意核算賬套的設置

按照《土地儲備資金會計核算辦法》有關規定，土地儲備中心的資金應單獨管理，對于日常經費、零星收入等財產采用合并賬套，仍執行《事業單位會計制度》。為達到真實的反映出土地儲備中心整體的業務和會計信息的精準度的目的，因此土地儲備中心就必須要從兩個賬套的會計信息出發，定期分析財務編寫，查看不同資金收支的編制狀況，從整體上管控土地儲備中心的財務。

（二）注意項目支出報表的設置

雖然有關辦法在項目支出報表的設置上有詳細的說明，但是在支出明細報表格式上存在缺點，導致不同項目在本期的收儲完結情況和交付信息，模糊不清。依照辦法中的規定，在交付和完全交付單個收儲項目環節，結轉應按照收儲項目的成本進行結轉。此樣，雖然當期累計支出的項目明細報表只需要依照規定填入借方發生額，但是項目結轉交付成本的貸方發生額，不直觀，不清晰。為此，有必要增加當期交付成本一欄，以便更好、更直觀的展現項目收儲結束后的交付結轉額。這樣既滿足了編制報表的需求，又符合編制報表的說明條件，還能強化不同報表數據間的可核對性。

（三）注意界定交付項目成本的計算方法

從核算試行辦法中提到的單個土地儲備項目全部或部分完成的核算方法中，不難看出，會計核算的核心是項目交付所處的狀態。界定完成的收儲項目有兩種情況，一種是項目的支出符合項目最后的出讓條件，比如征地、拆遷補償；一種是項目最終的出讓。由于兩種方法，在計算交付項目的成本上，方法不同，后者還須將項目從達標到最終出讓的時間段內的管理費用和有關稅費結轉到一起。因此，為達土地儲備項目的會計信息的全面、及時、準確性的目的，在收儲項目滿足出讓條件時，首先應根據有關規定結轉交付成本，再結轉項目達標到具本出讓時間段內產生的管理費用和稅費成本，最后，結轉兩次交付成本。

（四）注意會計報表的附注

有關辦法明文規定，土地儲備中心會計財務報表必須要有會計報表附注。一是附注土地儲備中心的簡要說明；二是附注會計報表編制的基礎，并嚴格遵守會計有關準則；三是附注有關會計政策、估計、變更等的說明；四是附注有關儲備土地的出讓狀況、會計報表重要項目的說明。

（五）注意存量土地的會計核算

由于土地儲備中心的資產還包括存量土地，因此有責任對存量土地進行管理。按照《土地儲備資金會計核算辦法》，會計核算僅爭對土地儲備資金，而事實上，使用土地儲備資金、完成收儲土地均未歸類，也未對其進行核算。如遇土地存量多的情況下，確實應注意核算存量土地，并將其歸入合并設立的賬套中。在土地儲備中心收儲項目完成結轉和交付成本之后，則按照收儲項目核算明細，核算金額則以交付成本為依據。一是以出讓土地的證件為準，確認存量地的出讓，再增減固定資產和基金；二是利用表外科目記錄上階段完成的收儲項目。

三、有關提議

（一）融合權責發生制與收付實現制

由于不同單位會計核算所需的資料不同，信息各異，因此在土地儲備中心會計核算報表很難面面俱到，滿足各方所需。在土地儲備中心編制土地儲備中心會計報表工作中，為達到盡可能的滿足各方所需的目的，就可以融合權責發生制和收付實現制，編制不同的兩套報表，既能緩解兩個制度之間的沖突，又能確保土地儲備中心會計核算財務報表的真實、可靠。

（二）統一土地儲備的成本核算措施

相關辦法要求單獨核算土地儲備中心的土地儲備業務是合理、合規的，但是還不夠全面。實際上，土地儲備前期的有關費用、成本，均能按照一定的比例分配到土地儲備的成本中，同時不能與項目其它的業務區分對待。

（三）整合、優化資產負債表

為達到收儲有關項目的核算精準無誤的目的，因此，在編制土地儲備中心財務報表中的資產負債表的工作中，就應該整合、優化原有的資產負債表。新設計的報表既要達到會計核算的標準，又要滿足在土地儲備中心財務報表中增加一定量的總賬科目。

（四）整合、優化項目支出明細表

雖然土地儲備中心設計的項目支出明細表，確實能從各個方面呈現出會計期間內各項目成本支出的明細狀況，但是收儲項目欄不更明細，不能從整體上直觀反映項目的有關情況，急待改善。為解決此類問題，達到提升項目結算便捷，項目資金使用流程更詳細的目的，將土地成本臺賬、出讓面積等增加到收儲項目欄是明智之舉。

（五）整合、優化收支表

土地儲備中心的土地儲備資金在會計期間內的收支狀況，通過收支表反映出來。以滿足有關規定、要求為前提，將土地出讓收入納入收支表，益處多多。一是從整體上直觀的展現出項目的收支情況；二是進一步的提升了會計財務報表信息的真實、可靠性；三是將土地儲備項目的業務整體更好的呈現，確保銀行評級土地儲備中心，精準無誤。為達到更好的展現本期土地儲備資金結余的狀況的目的，就必須要新增土地儲備資金結余欄。

（六）添加借款明細表

由于土地儲備中心一部分土地儲備資金來源于地方性政府債務，因此，為達到項目融資情況與會計期間的借還款數額全面、清晰呈現的目的，就必須要將借款情況明細表收歸報表系統。