我國城市土地經濟問題研究綜述

常強

【摘 要】 城市土地經濟問題涵蓋廣泛，在我看來包括土地理論問題、土地利用效率問題、土地市場和土地價格問題等。研究城市土地經濟問題，對于城市土地的可持續發展和城市經濟繁榮有重要意義，通過梳理城市土地經濟問題的研究進展，以期推動更多的學者投身研究，豐富城市土地經濟的理論和實踐。

【關鍵詞】 城市土地 土地價格 土地集約化利用 土地市場

隨著我國城市經濟的不斷發展，城市土地經濟理論已經成為經濟和社會管理科學的重要內容。我們知道，土地經濟問題涵蓋廣泛，包括諸如城市土地政策、土地市場、土地供求、土地開發經營等，但由于篇幅的原因，筆者只對其中幾個具有代表性的問題（土地價格、土地集約化利用、土地市場）的研究進展進行了綜合性的梳理，以期推動理論發展和實踐進步。

一、土地價格

自上世紀 80 年代起，學者們對城市土地價格相關問題進行了大量的研究，研究范圍相當廣泛，并且不斷深入。不同學者對土地價格認識的分歧，實際上源于對土地價值的理解角度不同，代表性的研究有：任克強，田樹柏（1994）認為城市土地價格是土地租金的構成。王蔚（1996）認為土地價格是土地需求和土地供給的均衡。

（一）土地價格影響因素的定性研究。國內學者對城市地價的影響因素進行了系統、全面的論述，主要有楊繼瑞（1994）、潘永強（1998）、陳程飛（2006）、王雙超（2010）等。最近幾年代表性的研究有：龍專方、李月娥（2006）從經濟發展狀況、銀行利率、物價水平、儲蓄、消費、投資水平、居民收入水平、購買力幾個方面分析了經濟因素對城市土地價格的影響。胡志奇（2007）改進了阿蘭索城市地租分布模型，探討適應我國城市地價分析的競標租金函數形態，認為城市化的進一步發展會使得城市土地用途分布上的表現由單個城市的單核同心圓模型轉變為連片城市的多核同心圓相互作用的模型，對地價上漲具有推動作用。

（二）土地價格影響因素的定量研究。對城市的單獨研究 周剛華（2004）以杭州和紹興的居住用地和商務用地為例，采用線性函數形式分別建立了對應的特征價格模型，并對兩個城市同一用途土地價格的不同影響因素進行了比較分析。同樣使用特征價格模型進行研究的還有劉洪彬（2007）和祖明（2008）。李信儒，馬超群（2009）運用數學模型分析了地價與容積率之間是非線性關系，并且以長沙市二級商業用地為樣本，通過實證分析驗證了這一關系。金文廣（2008）和劉輝（2010）分別以呼和浩特市和上海市為例，采用主成分分析法對不同轄區、同利用類型的土地價格進行了分類研究。于文標，杜燕，宋玉麗（2010）使用灰色相關分析法對北京市 2002 年到 2006 年的相關數據進行分析，發現土地成交價增長一方面是由真實的市場供需狀況決定的，另一方面源于開放商競買土地時對未來房價的心理預期。

二、城市土地集約利用

城市土地集約利用主要是研究城市土地開發和利用強度的合理程度，側重于城市土地利用的挖掘。綜合前人的城市土地集約利用的研究，目前我國學者對于這方面的研究主要有以下幾個方向：

（一）城市土地集約利用的評價指標與方法。對于土地利用集約度的評價，目前我國學者普遍認為由于城市土地利用自身的特殊性，不同城市的自然、經濟條件不一，因而土地利用的節約程度也不同，因此沒有一個“放之四海而皆準”的評價指標體系。在評價指標體系的建立方面，一般從城市土地集約利用的內涵出發進行建立，即根據土地集約利用的投產關系與經濟、社會、生態效益來構建。

在宏觀區域研究中，多數學者根據城市土地集約利用所涉及的投入、產出及效益方面來構建指標體系，且普遍關注土地利用的生態效益。在中觀層面，地市一級土地集約利用的評價指標體系的構建則更有不同城市的特點，一部分學者除考慮一般投入、產出及效益方面外，還考慮用地布局的合理性、土地利用的社會效益、土地結構潛力或土地集約利用的可持續性。微觀層面的鄉鎮、區的指標體系中，薛俊菲加入了人口承載力指標及指標建筑規劃指標，宋吉濤則加入了土地管理指標，劉曉麗則按照建設資源節約型社會的要求來建立指標體系。在指標體系權系數賦值方面，多數學者利用 AHP 模型（ 層次分析法） 或將其與特爾菲法相結合確定指標權重，還有部分學者利用模糊數學方法，另有部分學者則利用信息熵來為指標賦權重。

（二）城市土地集約利用驅動因素分析。在土地集約利用評價之后，不少學者會進一步結合當地實情，進行一定的驅動因子分析，但目前對于驅動因子尚未形成系統化的研究。目前大部分學者認為土地集約利用的驅動因子除經濟因素、城市化因素、自然因素之外，還包括政策因素、區位因素與技術因素。另有部分研究認為城市土地集約利用還受到區域土地利用規劃績效、區域城鎮化與產業集群的發展情況影響。

三、城市土地市場供需機制

（一）市場供給角度研究市場供需機制。出讓方式和市場供給：在土地市場運作中，出讓方式不同，市場遵循的供需機制也是不一樣的。嚴金海（2006）認為，土地的協議出讓政府壟斷了土地供給，但因為交易時只存在一個需求者，因而可看作是一種雙邊壟斷市場，協議地價的高低取決于雙方的動機和討價還價的能力。肖宇寧（2006）著重從供給方面進行闡述，他認為由于土地一級市場增量土地供給方式具有多樣性、存量土地供應存在分散性，造成了城市土地市場運作不規范現象，由此也影響到土地市場供需機制的運作。對征地過程中出現的諸多問題，高山平（2005）提出了在農用地入市過程中，對新征用土地的市場應該實行“供需對接”的觀點，即在保障農民的流轉權得到保障的前提下，讓農戶與土地需求者面對面商談土地轉讓價格等問題

出讓范圍和市場供給：在新農村問題引起全社會廣泛關注前，人們普遍把土地市場出讓客體界定為城市經營性用地。喬榮鋒和高進云等（2005）認為城市里出讓土地供應的來源主要是城市土地的存量和儲備量。他們設計了一個只牽涉土地存量和儲備量的供地模型，認為在平衡的供地模型下，隨著供地時期的推移，城市土地存量和儲備量受初期土地存量和儲備量的影響而發生的變動幅度越來越小，同時土地供給量將主要由征地水平決定;反之，初期變量引起的波動越來越大，從而會影響供需平衡。對城市里供地的范圍叢屹（1999）也進行了研究，他認為城市存量土地并沒能進入市場流通，造成了城市土地市場需求只能靠大量征用城市周圍農村土地（耕地）來滿足的現狀，一定程度上導致了城市土地供需不平衡，促使城市地價的攀升

（二）市場需求角度研究市場供需機制。從工業及零售產業發展角度看，謝忠鏢和鄒發英（2005）提出促使零售業用地的市場供需平衡得以實現的途徑是“以需定供”。他們指出市場供需平衡包括總量平衡和結構平衡兩個方面。因為影響總量平衡的因素很多，所以零售商業物業市場中的供給和需求總是從一個均衡點到另一個均衡點;土地結構均衡是通過供給結構和需求結構的平衡來實現的。他們根據因素和均衡之間的關系建立模型，用指標具體說明結構均衡的狀態，提出了控制市場供給的途徑。

從土地供應與房地產市場發展來看，土地供應方式對房地產市場影響研究的成果大多都肯定了招拍掛出讓方式在促進產業發展方面的積極作用。例如劉紅瑛和吳淑蓮（2006）認為土地市場供應的壟斷性是由于房地產市場的外部性、易受經濟波動影響、信息不對稱以及土地產權不明決定的。因此要調整房地產市場，必然要對土地需求量進行分析測定，先期做出土地供應計劃。此外，房地產用地供應必須走市場化道路，以避免土地市場持續混亂，不平等交易甚至尋租行為。

四、總結及未來研究的方向

綜上所述，我國學者對土地經濟問題的研究涉及多個方面，并取得了一定進展，本文主要總結了土地價格影響因素、土地集約化利用評價體系、土地市場供求的相關研究。在這些領域還有很多問題值得深入研究，如在土地價格中對一級和二級市場價格的區分研究、商業和工業用地價格影響因素的實證研究、引入空間特征考慮后出現的空間自相關問題等。

今后對城市土地經濟問題的研究，理論和實踐上都應該注意聯系我國具體國情和土地市場的實際情況，不能照搬西方的理論和方法。應該針對我國城市土地市場的特點形進行深入分析，形成完整統一的理論體系，以指導實際工作。同時注意與其他學科結合，借鑒城市經濟學和地理學相關的研究方法，對土地經濟性影響因素進行綜合性、系統性的研究，為城市規劃和土地市場管理提供參考依據。

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