分析房地產企業資本運營的現狀與創新

劉果

【摘 要】 隨著房地產行業的快速發展，在房地產企業的經營過程中，資本運營已經成為重要的戰略舉措，對于企業的經營和發展有著重要的影響。當前國家對房地產市場的調控政策較為激烈，且房地產企業的競爭激烈程度也不斷提升，都給企業的資本運營工作提出了更高的要求。本文結合實際，對房地產企業資本運營工作的進行現狀進行了分析，就如何實現創新發展提出了建議。

【關鍵詞】 房地產企業 資本運營 工作現狀 創新措施

引 言

當前我國的房地產行業得到了極大的發展，成為我國經濟發展的重要支柱之一。在以往的發展中，許多發展模式中存在的問題給房地產市場帶來了需要的矛盾，影響了企業未來的發展。房地產企業在經營中也存在資金鏈緊張以及政策等影響因素。因此，在未來的發展中，優化資本運行模式可以提升房地產企業抵抗外界影響的能力，優化企業的資金結構，提升經營效率。

1房地產企業資本運營工作現狀

1.1融資方式單一。當前國內的房地產企業在融資過程中以債權融資為主，股權融資占比較少。這導致企業的資產負債率較高，在經營中出現財務風險的可能性較大。許多發達國家之中房地產行業都采取了股權融資模式，其資產負債率遠遠低于我國的企業。當前我國房地產企業資產負債率問題對企業的經營穩定性有著極大的影響，其資金結構中存在的問題不利于企業的長期發展觀感。

1.2融資渠道單一。當前我國房地產企業在經營中主要的融資渠道是銀行貸款，對于銀行的信貸政策有著較大的依賴性。若是銀行信貸政策發生調整，則房地產企業的經營收益會受到嚴重的影響。當前我國房地產企業的資產負債中，大約有60% 左右的負債來自于銀行貸款。當前我國的銀行信貸政策已經開始想偏緊態勢發展。銀行為了降低信貸中可能存在的風險，提升信貸工作的收益，開始將信貸工作轉向更為穩定的大型房企，影響了中小型房地產企業的資金融資能力，影響了企業的建設發展。

1.3金融體系效率較低。當前房地產市場的金融體系運行效率較低，金融市場的發展不完善。當前我國的金融體系發展時間較短，運行效率較低，在金融資源的配置過程中，存在如下的幾種問題：第一，有著發展優勢的企業在經營中難以獲得融資機會，影響了企業的發展;第二，大量的閑置資金難以直接投入融資過程中，金融體系和市場狀況的實用性較差，一些企業在經營中難以及時獲取資金，導致閑置資金使用效率下降，也影響了房地產企業經營中的融資效果，不利于市場的發展。當前我國房地產行業的金融體系較為傳統，未能結合當前的市場狀況以及企業的實際情況來設計針對性的貸款種類，導致許多小型企業的融資困難，嚴重影響了房地產市場的進一步發展，降低了企業防范風險的能力。

1.4境外資金的使用率較低。房地產企業在經營中需要較多的資金，但是，在行業的發展中，房地產企業對于海外資金的使用率較低，擁有海外融資的房地產企業數量少，國際市場上使用較多的房地產基金在我國市場中的使用率較低，對于我國房地產企業的發展有著一定的影響。

1.5法律法規發展不健全。當前我國對于房地產行業融資行為的法律規定不健全，導致企業難以進行哦瓤子渠道的擴展，降低了銀行資金流動過程中的安全性。由于法律的不完善，國家難以借助法律對房地產基金的形式以及運行情況等進行規范和監督，導致基金管理工作難以尋找法律依據，運行較為混亂。在未來的發展中，嚴密的法律體系是完善的房地產金融市場的發展基礎，因此，完善國家法律是推動房地產行業進一步發展的有效措施。

2房地產企業資本運營模式創新建議

隨著經濟全球化的進程不斷加快，資本管理工作對房地產企業的經營發展的影響不斷提升。在未來的發展中，我國的房地產行業應當不斷優化資本管理運營模式，實現與國際市場的接軌，結合國內的經濟市場發展形勢以及國家的發展需求，不斷優化資本運營模式，創新資本管理措施，實現我國房地產行業資本運營工作的個性化發展。

2.1融資創新。首先，房地產企業應當建立信托融資機制。在房地產行業的發展中，信托基金一般是由房地產的投資基金公司向外部發行諸如股票等受益憑證，以此來獲取資金，之后將資金投入到房地產企業的項目開發以及經營過程中，以此來促進企業的發展。企業的發展收益會分出部分用于給融資者分成。信托基金和傳統的房地產融資方式相比：第一，其具備更強的流動性，信托融資過程中的受益憑證可以在股票證券市場中進行直接流通，比傳統的合作融資方式具備更強的流動性，滿足不同企業的融資需求。第二，融資過程的風險較小，可以避免市場變動對融資過程的影響。第三。收益穩定，受到市場的影響較小。第四，信托資金的管理人員具備較高的專業素養，可以有效的避免融資風險，提升融資收益。

第二，建立階段性股權融資模式，這一融資模式是指在融資中以股權負債的形式來進行資金的投入。這種融資模式減少了房地產企業經營中資產負債占有的比例，避免了企業經營中可能出現的資金結構不穩定問題，有助于房地產企業的長期發展。

2.2投資創新。在房地產企業投資方式的創新中，企業可以推行融資租賃模式，借助短時間、低成本的資本運作方式將房地產企業的資金和設備進行結合。融資租賃資本管理模式可以降低房地產企業運營過程中存在的風險，還有助于降低企業的經營成本，實現企業技術等無形資產的發展和增值，對企業的長遠發展有著重要的作用。

結 語

當前房地產企業的資本運營管理工作的重要性不斷提升，針對企業在融資等方面存在的問題，企業的管理人員應當創新資本運營模式，優化融資方法和投資方法，促進資金在房地產行業中的健康安全流動，促進房地產市場的進一步發展。

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