租賃型人才住房專營機構融資渠道研究

楊磊

【摘 要】 當今城市的競爭，已演變為人才的競爭。為加大人才吸引力度，并且能夠留住人才，各個城市大力推行人才租賃住房政策。為籌集到充足的人才住房，部分城市設立租賃型人才住房專營機構。這些機構均面臨融資的問題。政府注資、地方政府專項債、政策性銀行貸款和房地產投資信托基金是當前的主要融資渠道，但在實際應用中或多或少存在一定的局限性。如何拓寬融資渠道，建立多元化的融資體系是租賃型人才住房專營機構亟待解決的問題。

【關鍵詞】 租賃 人才住房 融資渠道

當前，國內各大城市的人才爭奪戰正愈演愈烈。為吸引人才并留住人才，許多城市紛紛出臺各項優惠政策，其中最具吸引力的政策之一是提供租賃型人才住房。為此，部分城市專門組建人才住房籌集、建設和運營管理公司。人才住房需求大、數量多，涉及資金量巨大，對于如何解決長遠發展的資金制約瓶頸問題，關乎人才住房專營機構的可持續發展，關乎租賃型人才住房事業的可持續性。因此，加強對租賃型人才住房專營機構融資渠道問題研究意義深遠和重大。

一、租賃型人才住房融資現狀

因提供租賃型人才住房是政府主導的一項工作，當地政府注入資本金到人才住房專營機構，從股權角度解決了部分資金問題。但是地方政府財力有限，不能承擔所有的人才房資金需求，因此需要補充其他的融資渠道，例如地方政府專項債、政策性銀行貸款和房地產投資信托基金等。

地方政府專項債是以政府作為專項債券的發行主體，對項目要求為具有一定收益的公益性項目，且具有穩定的預期償債資金來源。租賃型人才住房符合地方政府專項債的發行條件。作為一種低利率、長期限的由政府財政主導實施的融資方式，是租賃型人才住房專營機構重要的債務融資渠道之一。

國家開發銀行作為國內主要的政策性銀行之一，長期致力于為與國計民生相關的重點項目提供融資支持，具有貸款期限長、利率水平相對較低、貸款發放保障能力強等多種優勢。通過國家開發銀行發放項目貸款，保證人才房項目建設資金需求，是可行的融資渠道之一。

房地產投資信托基金作為一種創新的金融工具，通過基金化運作實現租賃型人才住房資產的流通，打通資本市場運作平臺、提高存量項目資產的流動性，形成滾動開發模式，從而幫助租賃型人才住房專營機構緩解資金壓力，形成穩定的中長期融資機制。目前，廣東省深圳市、海南省海口市的相關企業已有房地產投資基金產品順利發行，解決了存量人才房資產資金周轉的問題。

二、存在的問題

租賃型人才住房所需的資金量巨大，僅依靠政府投入資本金、地方政府專項債、政策性銀行貸款和房地產投資基金等渠道融資，遠遠不能滿足籌集、建設和管理過程中的資金需求。現有的融資渠道存在一些局限性。由于租賃型人才住房項目存在投資回收期長、利潤率低甚至為負等特點，因此不能滿足一般的商業銀行貸款要求。

從股權融資的角度看，政府的財力有限，不可能兜底承擔巨額的資金需求。股東投入資本金或注入一定規模的房屋資產后，往往要求租賃型人才住房專營機構企業化管理、市場化運作。

地方政府專項債額度有限、對項目有特定的要求，不是所有的人才住房項目都符合發行條件，僅能滿足部分項目的資金需求，例如在棚戶區改造工程中配建人才住房項目。

國家開發銀行的項目貸款，不能用于支付通過招拍掛取得的“只租不售”土地地價款，不支持棚戶區改造項目，且受資金面政策影響較大，隨著政策調整而調整，不能始終保證享有優惠利率。

房地產投資基金在發行過程中，交易環節較多，涉及多種稅費，目前無相關的稅收優惠政策，無形中增加了融資成本。

三、 構建多元化租賃型人才住房融資渠道

租賃型人才住房，是推進供給側結構性改革的創新實踐，也是落實租購并舉政策的具體舉措。人才住房專營機構在資金方面，需要使用的資金量巨大，且資金的使用呈現“前低后高”的特點。專營機構成立初期，人才住房項目拓展、規劃設計等需要一定的時間，隨著項目的大規模推進，資金需求會急劇增加。人才住房資金流動性差，該類項目屬于政府的民生工程，項目投資金額巨大、周期較長，資金回報率很低。在租賃型人才住房專營機構的快速發展中，提早規劃、構建好多元化的融資渠道，對于保障項目資金需求，推進租賃型人才住房政策落地具有重大意義。

基于目前的融資渠道已不能很好滿足人才住房資金需求的現狀，需要積極拓展其他資金渠道，構建起股權、債券、綜合模式等融資體系。

（一）股權融資

在政府以貨幣資金形式注入資本金后，財力有限的情況下，再繼續增加貨幣資本金的可行性較小。政府擁有保障性住房的商業配套設施、商品房小區中的配建人才住房等實物房產資源，這些資產能帶來一定的現金流，可將這些實物房產以作價出資的方式分批注入人才住房專營機構，從股權角度，解決現金流不足的問題。

（二）債務融資

在用好政策性銀行項目貸款的同時，可以補充其他的債務融資渠道。非公開定向債務融資工具是銀行間債務市場以非公開定向發行方式發行的債務融資工具，是債券市場重要的創新工具之一，為人才住房融資提供新模式。中期票據期限短（最長不超過10年）、利率相對較高，但也是債務融資的重要方式之一。企業債券需滿足近三年連續盈利等，用于固定資產投資的債券發行額不得超過項目總投資60%，發行向國家發改委申報。基于人才住房租賃業務期限長、收益率較低等特點，非公開定向債務融資工具、中期票據和企業債券等可作為債務融資工具，按照資金需求情況靈活使用。

（三）綜合融資

1. 推動設立住宅政策性金融機構，專項服務于住房租賃市場，以住宅政策性金融機構為主體，利用政策性金融工具對商業性金融機構無法或者不愿意參與的租賃住房行業提供資金支持。住宅政策性金融機構可以通過政府信用背書籌集資金，為租賃住房的建設、收購和運營及時提供長期的低成本融資，解決制約人才住房專營機構發展的核心問題。同時，住宅政策性金融機構可以運用房地產投資信托基金等金融工具，有效盤活存量租賃住房資產，實現資金循環利用和輕重資產分離，持續推動租賃型人才住房事業穩定發展。

2.資產證券化是人才住房的重要融資手段，而資產證券化的重要手段之一是房地產投資信托基金。探索以低回報的人才住房資產直接對接創新型房地產投資信托基金，將成熟運營的人才住房“上市”，回籠資金用于下一期人才住房的投資建設，形成“開發-運營-房地產投資信托基金上市資金回籠-開發-運營”的投資閉環。

3.積極嘗試引入保險資金。保險資金追求長期、穩定的回報，且能提供的資金量大，契合人才住房籌集建設的資金需求，因此，人才住房專營機構可積極嘗試通過長期戰略合作模式，引入保險資金，支持人才住房事業的可持續性發展。

4.探索政府和社會資本合作模式融資。該模式能有效緩解政府財政壓力，拓寬融資渠道。租賃型人才住房專營機構是政府投資背景的公司，需要一些優惠政策吸引和鼓勵社會資本的廣泛參與，與市場其他主體雙向結合的機制能夠充分發揮各自的優勢。

四、結束語

租賃型人才住房專營機構，作為一類新生機構，有利于促進房地產市場的良性健康發展。資金問題，是該類機構遇到的棘手問題。本文對當前人才住房融資現狀進行了分析并指出了存在的問題，在此基礎上提出了構建多元化租賃型人才住房融資渠道的觀點。希望對今后越來越多的人才住房專營機構提供融資借鑒和參考，不斷提高國內租賃型人才住房籌集、建設和運營管理的資金融通水平。

【參考文獻】

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