城市地籍測繪與不動產測繪中相關問題研究

王永杰

摘要：土地及其附屬構建筑物的相關信息是城市規劃管理的關鍵依據，而地籍與不動產測繪則為各個政府部門進行經濟發展與城市建設規劃、稅務與土地資源監管等日常工作以及確認相關權屬并解決糾紛等提供了精準可靠的信息。因此在城市規模日益擴張、房地產開發、交易愈發活躍的背景下，城市地籍與不動產測繪工作更加重要起來。本文首先從二者的測繪內容與方法角度，分析了地籍與房地產測繪之間的區別與聯系，進而探討了相關測繪技術的應用以及測繪過程中應注意的問題，確保測繪結果的精準及其成果的應用價值。

關鍵詞：測繪;內容與方法;不動產;地籍

引言：

不動產和土地的使用性質、權屬以及面積等信息和數據是一座城市基礎信息資料的重要部分，因此是市民生活與政府部門的工作，都與這些信息有著密切的聯系。為了構建系統化和具有時效性的相關信息資源，需要由專業的監管部門進行不間斷的測繪工作，及時監測各項數據和信息的變化并編制與繪制地籍圖、地籍冊等文件資料。

一、城市地籍與不動產測繪之間的區別與聯系

（一）測繪內容的區別與聯系

做為城市建設和管理的基礎信息，地籍和不動產的測繪內容之間既有區別又存在密切聯系。首先二者都與地塊的界限、權屬關系以及利用狀況有關，在測繪工作中需要利用相關技術獲取相應的邊界控制點坐標數據、計算地塊面積等，并且對于測量精確度有較高要求。其次在進行地籍與不動產測繪時，都需要在通過外業測量獲取相關數據信息之后，在原有相關信息的基礎之上繪制和編制圖冊，做為具有一定法律效力的城市規劃和管理依據，為合理規劃土地資源使用和界定相關權屬關系提供依據[1]。最后二者之間的測繪內容又存在顯著區別，地籍測繪側重于地塊邊界、使用狀況以及面積等基礎信息的獲取，僅在繪制和編寫圖冊時需按照規范注明地塊附著物的相關信息。而不動產測繪測著重取得地塊附屬構建筑物的全面空間與使用狀況信息，需要將房地產等的立體化形狀、位置以及面積等數據繪制為二維圖形并記錄其權屬關系、性質等要素，做為經濟發展規劃、土地管理以及產權保護等工作的重要參考。

（二）測繪方法的區別與聯系

地籍與不動產測繪所使用的技術與工程測繪類似，傳統上都要求測繪人員利用測繪儀器進行外業測量，布設測量控制點并測量和記錄相關數據，進而經過整理和計算得到實用信息，并在室內完成最后的地籍圖冊等文件的編制。目前城市地籍與不動產測繪一方面對測量結果的精確度要求較高，另一方面面臨地塊邊界、附屬構建筑物性質以及權屬關系等的頻繁變化，加之測控網點的選擇比較困難，因此測繪工作的難度更大。在城市地籍與不動產測繪工作中，前者更多的應用到GPS與遙感等先進測繪技術，尤其是基于遙感與航空攝影獲取的實時影像，對提高地籍測繪成果的質量很有幫助。而在不動產測繪中則更多運用全站儀等綜合了計算機繪圖、全球定位以及人工智能等技術的儀器，可以非常高效的完成數據采集和自動更新相關信息。

二、地籍與不動產測繪注意事項以及相關技術的應用

地籍與不動產測繪成果事關城市土地資源的合理利用，也是監督土地及其附屬構建筑物利用狀況的依據。因此目前鑒于城市建設速度的持續加快，在測繪工作中運用了大量新技術和方法，對于保障測繪成果質量和提升地籍與不動產測繪的效率起到了重要作用。

（一）全球定位技術的應用

將全球定位技術運用于地籍測繪當中的邊界線數據采集、獲取地塊利用狀況的屬性等十分高效和精準。首先由于這項技術的應用十分成熟，外業測量人員可以利用便攜設備進行靈活的數據信息采集，成功克服城市構建筑物造成的測量控制點選擇困難，無需通視條件便可以獲得任意一點的精確數據信息。其次由于應用了GPS技術的測繪設備能夠自動采集和傳輸信息，免去了人工讀取、記錄和計算測量數據的環節，進一步提高了地籍測繪成果的精確度[2]。而對不動產測繪而言，面對空間定位復雜的相關數據采集，使用全站儀結合全球定位技術，可以非常快速的完成地塊及其附屬建筑等的定位、邊界與屬性信息采集，并且依靠相關設備的軟件系統根據需要繪制分戶圖、分幅平面圖等，給及時更新城市不動產相關信息創造了條件。

（二）遙感技術的應用

近年來在不同目的的測繪工作中遙感技術都有所應用，而且隨著衛星通信和航空航天技術的快速發展，獲取高分辨率的遙感影像愈發便捷。因此在測繪領域為了提高相關信息資源的利用率，研發出很多軟件系統和應用技術，可以在接收衛星或航空實時影像資料的基礎上，自動對信息進行辨識、定性和定量，做為地質勘查、工程測繪以及城市規劃等工作的重要信息參考[3]。而在地籍與不動產測繪當中運用遙感技術，利可以用其不受時空與氣象條件限制和數據定期更新的優勢，進行地塊與不動產屬性、使用性質以及面積等要素變更的監測和調查。

（三）計算機與輔助繪圖技術的應用

雖然智能化全站儀等測繪儀器非常高效和精確，但是其成本相對較高。而計算機與輔助繪圖軟件對保證地籍與不動產測繪效率及成果質量也很有幫助，可以在沒有功能先進的集成化自動設備和儀器的情況下，代替相關設備的部分功能，更經濟的完成測繪數據的處理并進行圖冊繪制。例如測繪人員可以使用計算機分析計算外業測量設備采集并傳輸的數據，進而借助常見的繪圖軟件繪制地形圖、不動產平面圖等。

（四）地籍與不動產測繪應注意的事項

由于地籍與不動產測繪成果是制定和實施城市發展規劃、進行稅收與產權糾紛調解等工作的重要依據，因此首先必需確保相關數據的準確并達到一定的精確度[4]。這就要求在數據采集和分析計算環節，測繪人員和相關監管部門要進行反復核對和校正。其次應根據相關法規對測繪成果進行規范化的處理，合理的選擇繪圖比例尺以及數據精確度，從而確保地籍圖、不動產平面圖以及相關屬性信息的應用價值。

三、結束語

隨著城市房地產開發以及基礎設施建設項目的迅速增長，地籍與不動產測繪工作所面臨的工作量和技術難度也在不斷提升，因此掌握測繪領域的最新技術和方法，熟悉相關儀器、設備以及軟件系統的應用，是測繪人員的當務之急。

參考文獻：

[1]宋勝華. 城市地籍測繪與不動產測繪中相關問題探析[J]. 建材發展導向， 2017， 15（15）：315.

[2]張建偉. 城市地形、地籍測繪與房產測繪中相關問題[J]. 山東工業技術， 2018（3）：204-204.

[3]李清. 城市地籍測繪與不動產測繪中相關問題探析[J]. 云南化工， 2018（1）.