房地產開發項目的動態財務管理探究

摘要：隨著國內經濟的飛速增長，房地產行業也迅速發展，房地產開發項目的規模以及其數量也在不斷增加。房地產開發項目的新形勢使得房地產開發項目的財務管理問題受到房地產開發企業重點關注，傳統的財務管理方式已經無法完全滿足房地產開發項目的需求，當前房地產開發項目中的財務管理或多或少的存在一些問題，需要管理者加大研究探討力度，運用合適且合理的財務管理方法去改善這些問題。而財務動態管理是一種全新的財務管理方式，它對房地產開發項目過程中的成本控制以及監管開發過程，都有極其重要的促進作用。

關鍵詞：房地產開發項目：動態財務管理：探究

一、房地產動態財務管理的含義以及必要性

（一）動態財務管理的含義

動態財務管理是一種全新的財務管理模式，它對企業未來的財務狀況以及經營狀況能夠進行預測。在進行開發項目預算工作時，通過對開發項目未來發展情況的預測結果以及預算目標來設置動態財務管理模式，借助一定的手段方法來展現房地產開發企業在運營過程中會遇到的一系列不穩定因素和開發項目最終的結果。進行動態財務管理能夠保證企業內部的財務信息更加準確，實現有效的成本控制，提升房地產開發企業的經濟效益，

（二）動態財務管理的必要性

隨著市場經濟體質的逐漸穩定完善，房地產行業的市場競爭也越來越激烈，房地產開發企業需要不斷提升自身的市場競爭力，才能確保企業可以在發展的潮流中不被淘汰。增強企業自身實力最重要的就是提高財務管理水平，使用動態財務管理對房地產開發項目的過程進行監管和成本控制，能夠減少房地產開發項目中不必要的成本支出，增加企業的經濟收益，使得房地產開發企業可以在項目中獲得最大程度的利益。與此同時，當下的信息技術發展迅速，房地產開發企業逐漸將信息技術運用在企業發展過程中，信息技術對于財務管理工作有著極其重要的促進作用，利用信息技術實現動態財務管理，能夠實時的監督房地產開發項目進程。

由于房地產開發企業的特殊性質，其項目開展需要投入大量的資金，多數房地產企業都會選擇用銀行貸款的方式來獲得資金，房地產企業對開發項目的成本支出較大，而且必須在規定時間內向銀行繳納貸款利息，如果缺少有效的財務管理，會使房地產開發企業的經營受到影響。通過動態財務管理，使房地產企業的管理者能夠及時得知開發項目的資金使用狀況，以及企業內部的經濟狀況，將動態財務管理的相關數據與房地產企業對開發項目的預算進行比對，有助于企業管理者更好的制定決策，在一定程度上保證了資金的使用安全以及合理性，動態財務管理對房地產開發項目的開展有極大的促進作用。

二、目前房地產開發項目財務管理中存在的問題

（一）財務管理機制不健全

多數的房地產開發項目在進行財務管理工作時，經常會出現財權分離、資金管理不足和成本預算不合理等問題，這些問題嚴重制約了房地產企業財務管理水平的提升。因為財務管理機制的不健全，導致房地產開發項目的成本控制工作開展不順利，在房地產開發項目開展的初始階段，缺乏統一合理的成本目標預算，使得項目資金使用缺少合理性，企業管理者對于項目資金的投入以及使用狀況不清楚，不利于進行決策工作。缺乏財務動態管理，在項目開展過程缺少監督管理，項目的實施周期不確定，項目的占用資金時間過長，不僅增加了房地產企業的成本支出，還給企業帶來經濟風險，降低企業的經濟效益。

（二）財務管理意識薄弱，管理經營不足

就當前房地產開發項目的現狀而言，大部分房地產開發企業所采用的財務管理模式過于粗放，在正式開展項目之前，缺少對資金的預算規劃，僅僅認為得到土地使用權之后，對其投入資金并且只要在規定時間內保質保量的完成項目建設，就能夠為房地產企業帶來較大的經濟效益。在開發項目的開展過程中，財務管理人員的意識薄弱，管理經營不足，使得開發項目的開展沒有條理性，隨意的投入使用資金，造成資源浪費、成本增加的現象，給房地產開發企業的發展產生阻礙作用。

（三）動態財務管理監督力度不足

大部分房地產企業已經開始采用動態財務管理模式，但是在具體運行過程中缺乏相應的制度約束，執行落實程度不足，導致最終的管理成效不明顯。房地產企業并未有效利用動態財務管理，對開發項目進程進行有效監督管理，使得項目建設過程中極易出現各種不合規范的行為，動態財務管理的監督工作不到位，項目的整個過程不能得到有效監督，項目資金的使用控制也無法得到保障，這給房地產企業的發展帶來極大的不利影響。

（四）財務動態管理模式缺乏規范性

雖然部分房地產企業開始重視動態財務管理模式，但是在其具體實施過程中仍舊存在一定的不足，少數房地產企業的動態財務管理模式尚未完善，動態財務管理的標準過于粗放，管理流程不合理，使得房地產開發項目在建設過程中，極易出現違規行為。

三、房地產開發項目實施財務動態管理的措施

（一）樹立正確的成本管理理念，加強成本控制

因為房地產開發項目需要大量的資金投入，所以財務管理工作中最重要的內容就是成本管理，做好成本控制工作才能夠有效降低房地產開發項目的成本，房地產開發企業應該樹立以控制為中心的成本管理理念。加強房地產開發項目的成本控制，在開發項目開始前就需要進行成本預算工作，在項目合同正式簽訂前，確保項目管理者能夠通過成本預算清楚的知道項目開展所需的成本資金，以及開發項目會產生多少經濟效益，房地產企業的利潤空間是多少，這些內容都是成本控制所要考慮的因素，通過合理的成本控制，保證房地產開發項目的資金安全，避免過度占用資金，減少房地產企業的經營風險。房地產開發項目可以劃分為多個小環節，如此就可以將資金管理精細劃分，劃分后的各個模塊采取針對性措施，保證資金的合理使用。在項目具體開展過程中，要加大對成本資金的管控力度，將項目建設的實際情況，與預算結果相對比，記錄整理其中的偏差，及時反饋給相關人員，強化對成本的控制。

（二）強化預算準備工作，以及對開發項目的管理

在開發項目開展之前，需要進行充分的前期準備以及預算，財務部門要根據項目的特點收集相關有效信息，為項目開展夯實基礎，此外，預算工作也是重點內容，財務部門要對項目做好預算，深入分析相關信息，做好資金預算，避免項目有不必要的成本支出。對房地產開發項目的人員、資源、資金進行管理，對員工的職責以及工作狀況進行統計，對項目過程中使用的各種資源進行詳細統計，對于項目中每一筆資金的使用都應做好詳細統計，將以上的各種統計結果以報表的形式呈現，有助于財務部門更加快捷的展開管理工作，也能達到成本控制的目的。

（三）建設房地產開發項目的動態財務管理系統

動態財務管理是一個復雜系統性的工作，單純的依靠人工方式，不能滿足實際需求，因此需要借助信息技術來建設完整的動態的財務管理系統。管理系統要能夠體現項目資金的具體使用狀況，借助信息平臺，房地產企業的管理者就能夠根據市場經濟環境的變化來制定合理的應對措施，減小企業面對的風險。動態財務管理模式中最重要的就是動態財務管理系統的設計，系統要針對企業的實際情況來設置相關內容，其中包括開發項目的需求分析、系統各個模塊的設置等內容，確保動態財務管理系統可以為房地產企業帶來有利影響。

（四）提高房地產開發企業財務管理人員的能力

實施動態財務管理離不開財務人員的參與，房地產企業若想從根本上提升財務管理水平，那就必須要提升財務人員的能力水平，不僅要定期培訓他們的專業能力，還需要重視其是否具備財務管理的意識。另外，房地產開發企業需要選取綜合能力出眾的人才，建立一個專門的動態財務管理部門，保證開發項目的進程能夠被有效監督。

四、結束語

房地產開發企業使用動態財務管理具有一定的現實意義，并且可行性較高，動態財務管理對于降低成本，保證資金安全有一定的積極作用，能夠增強房地產企業的實力，提升房地產企業的市場競爭力。

參考文獻：

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作者簡介：

程麗紅，上海東方金融廣場企業發展有限公司，上海。