淺談如何做好房地產工程管理工作

彭建東

【摘 ?要】當前，隨著國家加強宏觀調控，房地產競爭已經進入品牌時代。這就要求房地產企業做好項目規劃設計的同時，必須著力打造高質量的建筑產品。而房地產工程部正是工程項目在整個開發施工階段保證工程質量和工期等目標的核心執行部門，工程管理則是塑造整個項目品牌的基礎。本文從建筑工程的管理實踐中出發，從協調管理、施工、規劃設計和開發等幾個方面對建筑工程項目管理的含義和實質進行了闡述和分析。

【關鍵詞】房地產;建筑工程管理

由于房地產工程項目本身具有的復雜性和龐大性，在項目工程建設的過程中，需要建設單位、設計單位、造價咨詢單位、監理單位、施工單位和后期的物業管理等多家單位各自承擔自身的工作內容、完成各自的工作任務，共同構建房地產項目管理完整的一個體系。房地產企業工程管理職能，就更應該站在投資主體的立場對項目進行綜合性的管理，工程部作為項目工程管理的主體，要依據公司制定的流程，運用工程管理的方法和切實有效的管理措施，對整個工程建設所有工作的系統運動過程進行計劃、組織、協調、監督和控制，以保證整個項目質量、工期、投資效益目標的實現。

在整個項目管理過程中，做為工程管理人員，首先應以正確的、積極的態度，在維護公司利益的前提下，兼顧到項目參與各方的意見來處理解決問題，協調各方關系，決不偏袒一方。并運用適合的管理手段，有目標、有側重、有緩急的開展工作。做好工程管理中的進度控制、質量控制、投資控制、合同管理、安全與環境管理、信息管理及施工現場的組織與協調等。下面就工程進度、工程質量和投資控制管理發表個人膚淺的看法：

一、進度控制管理

房地產進度控制貫穿于項目的實施階段，滲透到項目實施的全過程，對項目的各個方面都要進行進度控制。對于項目設計階段進度控制來說，應在與設計單位簽訂合同時明確設計的總進度和設計準備，及初步設計、技術設計、施工圖設計等各階段的進度。同時，要及時提供給設計單位充分、完備的基礎資料（包括有關圖紙、證件，技術要求以及項目配套的征詢意見等）。在設計過程中，工程管理人員要對設計進度進行動態的控制，及時跟蹤并提出要求。要將設計進度與計劃編制的進度計劃進行比較，若發現拖延，及時分析原因，采取措施加以調整，把不利因素降到最低點，督促設計單位按時、按質、按量完成項目建設施工圖等設計文件，最好對于設計管理設立專業的設計管理部，更有利于對各個階段的設計進行系統的管理、優化。

對于項目實施階段的進度控制來說，要依據簽訂的監理合同和施工合同，通過總承包單位自身的內控，依靠監理單位的監督、反饋，加強溝通、協調力度，不斷地將實際進度信息收集、統計、整理，并對照公司的預控計劃（總進度計劃、月進度計劃等）進行比較、分析，確認進度執行無偏差的，則繼續按計劃進行。如發現實際進度與計劃進度有偏差時，要發揮管理人員調控職能，積極組織和協調監理單位、施工單位分析偏差產生的原因及對后續工作和總工期的影響，提出糾正方案，落實措施（如對實際進度滯后的，要求施工單位說明原因，并上報趕工期的措施方案;對甲方指定分包單位、配套單位要同時安排好施工計劃節點等等），以減少對整體項目進度的影響，把好進度關，保證工程的順利竣工。

二、質量控制管理

工程質量是確立房地產品牌形象的保證，把好質量關是工程部的重要責任。對項目設計階段進行質量控制，就要對設計單位進行嚴格要求，及時提出技術意見，在各階段圖紙出來后，及時組織技術人員進行審核，將審圖意見和建議匯總上報。做到圖紙問題提前更改，避免施工過程中出現大的改動，避免對工期和造價產生較大影響。在施工圖設計完成后，及時組織圖紙會審，發揮監理單位、施工單位的作用，解決圖紙問題。在工程施工過程中，對于發現的圖紙問題，要及時反映處理，及時形成變更或工程洽商記錄。綜上所述都應在保證進度，保證質量，盡量避免產生增加成本的基礎上實施。

對于施工階段質量控制，首先要正確處理工程部與監理單位、施工單位之間的關系，要依靠監理的力量來完成各項管理工作。監理單位是管理的橋梁，要明確其作用，以及其工作的方法與效果。工程部要對監理行為、監理過程、監督結果管理。如發現監理不到位的地方，要及時采取措施，通過下發聯系單、召開專題會以及調換監理人員等辦法進行糾正。工程部要對監理的正常工作給予支持，不干擾監理人員正常執行權利。對于工程各參建單位之間的矛盾要站在公平、公正的立場上解決。在工程管理中，要及時組織各單位召開協調會議，群策群力分析影響質量的各種因素，找出主要因素，采取措施重點預控，把“事后檢查處理”變為“事前控制”，有效避免質量事故的發生。

三、投資控制管理

投資控制是工程得以順利實施的保證，在履行合同條款的基礎上，要認真審核各參建單位上報的工程量和資金支付計劃，合理控制合同中未確定金額的開口成本，在保證工程正常運作的前提下，根據公司的資金狀況，按計劃進度、分輕重緩急給予撥付工程款。使各種工程款項做到既能加快工程進度又能起到控制各單位嚴格履行合同的效果。在投資控制方面，要正確處理工程部與公司預決算人員和聘用的審計公司之間的關系，使施工單位上報的工程量能根據實際進度審核，不出現差錯，發揮審計公司應盡的作用。并嚴格按照房地產企業制定的工程款支付流程運作，使資金流得到有效控制。

部門內部管理也是保證工程管理工作高效開展的基礎。要培養出一支能打硬仗的管理團隊，就要發揮團隊集體的智慧。工程部要嚴格落實部門員工的崗位職責，并根據部門內每位員工的特點（包括人品、性格、特長、能力等）進行分工，做到量才適用，責任到人。形成以部門經理為核心的管理團隊，做到既要發揮出每位員工的崗位作用，又能為員工搭建一個能充分展示自身才能的平臺，同時又能做好相互間的配合工作。部門經理作為一個團隊班長，應及時了解員工的心理狀態，恰當的糾正本部門員工出現的差錯，并做好崗位的調整與銜接工作。對員工要獎罰分明，充分調動員工的積極性和主動性。并通過組織相關培訓工作，提高員工的管理技能。部門經理自身必須具備一定工程技術管理水平，同時還應掌握一定的管理技巧和工作方法，以保證企業各項規章制度和工作流程在部門內的有效運行。

最后，工程部還需要加強與直屬領導的縱向溝通，加強與企業內其他部門的橫向聯系。及時向直屬領導反映部門的情況和工程管理狀況，提出分析意見，以保證與公司的決策同步，避免脫節現象發生。在橫向聯系上，要及時主動與其他部門進行溝通和配合，遇事不推諉、不扯皮。

參考文獻：

[1]譚術魁.房地產管理學[m].上海：復旦大學出版社，2006.12 [2]潘蜀健.房地產項目控制[m].北京：中國建筑工業出版社，2004

（作者身份證號碼：32090219911214607X）