房地產(chǎn)開發(fā)項目的全過程成本控制

徐雯

摘要：隨著我國市場經(jīng)濟的快速發(fā)展，我國房地產(chǎn)的發(fā)展可謂是發(fā)展迅速，日新月異。隨著房地產(chǎn)行業(yè)市場競爭壓力日趨增加，使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤空間不斷萎縮，在市場增長空間逐漸降低的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)開始實行管理驅(qū)動發(fā)展的道路，尤其是在成本管理上更是費了一番功夫。

關鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)項目;全過程成本控制

我國建筑行業(yè)自改革開放發(fā)展至今已經(jīng)取得了非常不錯的成就。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目具有投資金額大、開發(fā)周期長、成本類型多樣等特點，開發(fā)項目的主要成本有土地成本、前期工程費用、開發(fā)建設及管理費用、營銷費用、融資費用等。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要做好開發(fā)項目成本控制，就是要對房地產(chǎn)開發(fā)全過程的成本進行規(guī)劃。

一、房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程成本控制基本概述

房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程成本控制中涉及的環(huán)節(jié)主要有四個，第一個是決策環(huán)節(jié);第二個是準備環(huán)節(jié);第三個是施工環(huán)節(jié);第四個是銷售環(huán)節(jié)。其中，決策環(huán)節(jié)中涉及的成本框架比較少，一般對房地產(chǎn)開發(fā)項目合理性和經(jīng)濟性等內(nèi)容加以全面探究，以此對項目選址以及融資等情況進行明確。準備環(huán)節(jié)中涉及的成本主要為土地使用成本，例如土地出讓成本以及相應的稅費等。同時對擬建項目進行綜合探究，做好施工現(xiàn)場考察工作，對施工環(huán)節(jié)中可能出現(xiàn)的各項費用進行明確。此外，還要對項目所在位置通水、通電等狀況和費用進行把控。施工環(huán)節(jié)中的成本作為全過程成本占比最高的環(huán)節(jié)，該項環(huán)節(jié)中涉及了房地產(chǎn)項目各項施工成本和其他成本，例如：建安工程、基礎設施、公共配套等施工費用。在此環(huán)節(jié)中，還包括了諸多人工成本以及材料成本等，所以，做好此環(huán)節(jié)成本控制工作是非常必要的。銷售環(huán)節(jié)就是對房地產(chǎn)項目進行營銷，在此環(huán)節(jié)中涉及的成本主要以人工成本為主，還包括管理成本、財務成本等。

二、當前我國房地產(chǎn)開發(fā)項目的全過程成本控制工作中存在的問題闡述

（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目準備階段的招標質(zhì)量難以把控

房地產(chǎn)開發(fā)項目準備階段的工作包含招標工作，招標質(zhì)量將決定著房地產(chǎn)開發(fā)項目最終的質(zhì)量情況，雖然我國政府此前已經(jīng)出臺了關于項目招投標的具體規(guī)定以及相應的實施措施，但是仍舊有小部分的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在內(nèi)定項目施工單位以及串標等問題，這些問題的存在使得房地產(chǎn)開發(fā)項目的招標工作大多流于形式，難以百分百發(fā)揮出房地產(chǎn)開發(fā)項目招投標的積極作用。

（二）未使用先進的成本分析與控制手段

主要表現(xiàn)在：一是缺乏先進的成本控制手段。目前實務界大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)采用的相關指標作為控制標準，成本控制方式單一，無法有效識別風險和控制成本，這種靜態(tài)控制方式依賴于開發(fā)項目的核算水平，缺陷在于對于某些特殊環(huán)節(jié)或工程類別的控制效果不明顯。二是未建立動態(tài)成本分析制度。很多開發(fā)企業(yè)開發(fā)項目成本數(shù)據(jù)缺乏及時性、準確性，往往是項目竣工后才進行統(tǒng)計分析，工程建設期間無法及時掌握設計變更、工程簽證等內(nèi)容，成本管控缺乏實效性。

三、我國房地產(chǎn)開發(fā)項目的全過程成本控制的改善建議闡述

（一）前期工程費的控制

前期工程費主要由勘察測繪費、規(guī)劃設計費，建設項目咨詢、招標費，報批報建費，“三通一平”費和其他前期費組成。前期工程費一般占項目總支出的2-6%左右;其中設計費為前期工程費成本控制的重點，同時設計結(jié)果決定了工程造價的75%甚至以上。故有“設計階段是成本控制的關鍵階段。設計一條線，投資千千萬”的說法。雖然各地實際政府相關收費差異有很大差別。但從成本控制的角度來說，重點要關注以下幾點：（1）“三通一平”費和臨時設施費應根據(jù)實際情況估算，應注意結(jié)合實際狀況，充分考慮臨時設施對項目建設的相對永久性，進而降低開發(fā)成本。（2）前期工程費用中的其它前期費，應充分關注規(guī)定費率與實際收費有差異，加強同相關部門溝通協(xié)調(diào)。同時，當某些規(guī)費由硬性指標轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌稣{(diào)控時，應根據(jù)政策的實際變化情況，既確保項目建設符合政策要求，又能保證維護企業(yè)的開發(fā)利益。（3）前期工程費一般由前期部和設計部負責控制，但要強調(diào)的是，做好成本控制，就要進行項目全過程管理，故成本從業(yè)人員應進行全過程跟蹤，及時與設計人員進行討論，提供給設計必要的指標、構(gòu)造措施;對規(guī)模、內(nèi)容、建造標準進行合理建議;提供控制工程投資的方法和依據(jù)優(yōu)化方案。

（二）引進先進的成本控制方法與手段

傳統(tǒng)的成本控制方法已不適應房地產(chǎn)成本控制的需要，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)迫切需要引進先進的成本控制方法。在成本控制方法的選擇上，實務中可采用目標成本法和作業(yè)成本法。目標成本法是以市場為導向進行成本管控的方法，房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性更適用目標成本法。房地產(chǎn)企業(yè)可根據(jù)預計房屋售價、自身設定的利潤率倒推出開發(fā)項目的目標成本。目標成本確定后，可將目標成本控制嵌入到開發(fā)項目的設計、開發(fā)、建設過程中。同時，完善成本的動態(tài)監(jiān)控。從項目立項到營銷的整個業(yè)務流程，建立動態(tài)成本費用管理機制。動態(tài)成本可以定義為預計總成本，動態(tài)成本由已結(jié)算合同成本、未結(jié)算合同成本、非合同成本、預計待發(fā)生成本合并構(gòu)成。動態(tài)成本的管控重點是待發(fā)生成本，包括預測待發(fā)生成本和合同內(nèi)變更費用，可以建立臺賬和動態(tài)成本分析表，及時向管理層反饋成本變動情況，確保成本在可控范圍內(nèi)。

（三）施工階段的成本優(yōu)化管理

在施工環(huán)節(jié)，要嚴防變更，強化施工現(xiàn)場簽證，加強圖紙會審，明確總分包成本和材料供應費用，多層次多角度審核施工款支付。為了增強施工現(xiàn)場的成本控制，要將全員責任成本管理制度和目標成本管理體系結(jié)合起來，加大責任成本考核力度，讓每一個員工都建立成本意識，公司需要將整體的成本目標分解到各個部門的各個責任人，建立責任成本考核體系。比如設計部門要考核施工圖成本、設計限額、設計變更，工程部考核質(zhì)量成本、維修成本、材料成本，通過激勵機制讓員工主動控制成本。

四、結(jié)語：

總而言之，全過程成本控制在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中仍需完善，這將直接影響企業(yè)今后運營和發(fā)展。通過對加強開發(fā)項目各個環(huán)節(jié)成本控制工作，可以讓房地產(chǎn)企業(yè)獲取更多的經(jīng)濟效益，以此增強企業(yè)綜合競爭實力，實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的穩(wěn)定長遠發(fā)展。

參考文獻：

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作者身份證號：120105198305280025