商品房預售中存在的問題及其對策

張偉

摘 ?要：我國的房地產市場正在蓬勃發展，而作為主要的銷售模式，商品房頇售對于我國房地產市場有著及其重要的意義，其預售資金的監管更是房地產領域的一個重點難點問題。當前我國在預售資金監管方面已經取得的不錯的成效，但時有發生的問題也說明監管還不夠完善合理，并且預售資金的監管對于房地產市場的效率有著不小的影響，因此而言，探索科學合理的商品房預售金監管模式，以及考察其對房地產市場效率的影響因素等對于房地產市場的科學健康發展非常重要。本文將就我國商品房預售資金監管的現狀，國內外在該領域的監管模式以及預售金監管對于房地產市場效率的影響等方面進行綜述。

關鍵詞：商品房;預售資金;監管;監管系數

一、我國商品房預售資金監管現狀

進入21世紀以來，我國房地產市場發展迅猛，相關政策法規不斷的完善，對于房地產市場相關的各項資金的監管機制也趨于成熟，這對消費者利益，市場穩定以及市場效率的提升等提供了有力的保障。94年7月，隨著我國《城市房地產管理法》的出臺，以及一系列相關法規的頒布，商品房預售制度在我國得到了較好的發展，也成為我國商品房銷售的主要模式。但需要關注的是，時有發生的相關問題，如開發商使用預售資金進行投機，或者采用非法進行雙重抵押等，這些損害消費者利益的違法行為，暴露了我國商品預售制度中還存在著諸多漏洞與不足，尤其是對于商品房預售資金的監管，還需要進一步的加強與完善。

當前我國各地區在預售金的監管方面存在著一定的模式差異，主要分為兩類：一種是以房管行政部門作為監管的主體，其主要是由相關的行政機構來監管當地的預售資金：另一種則是將金融機構，即商業銀行作為監管主體，如浙江省便是采用該種模式，在這種模式中，政府相關行政部門也參了與指導督查工作，使得監管效率與效果更加顯著，因此該模式也是國內對于商品房預售金監管的主體模式。

二、國內外對商品房預售資金的監管模式探究

國外諸多國家在商品房預售方面的情況各異，一些國家，如法國和德國，其預售期房是主要銷售模式，其監管模式是通過監管開發商與消費者簽訂購房合同，并按照工程進度來支付房款，當房屋建設進度沒有達到預期的標準時，購房人有權不予繳納房款，甚至是要求賠償已付款以及利息，這從一定程度上將監管的權利授予了購房者。新加坡的監管模式與上述國家類似，但監管方式更加嚴格，對于支付的份額、工程進度以及預付房款的使用等都有著嚴格的而又詳細的規范。另外一些國家，如美國，其預售房銷售比例較低，并且規定占比不能高于總房量的50%，而監管方面，有銀行與政府機構共同實現，預售金交由第三方機構托管，只有當房屋交付之后，企業才能得到預售的房款。

相較而言，我國的商品房預售金監管模式要更為的嚴格，但依然時有發生預售房款非法挪用現象，這就說明還存在著一些問題需要仔細的研究探討，并且，嚴格的監管是否會影響房地產行業的發展，也是一個需要國內相關領域人員注意的問題。

三、加強預售資金監管對于房地產市場效率的意義

當前國內關于該問題的研究頗多，研究認為，預售金監管會從多個角度影響到房地產市場的效率。比如，預售款的監管會影響到房屋的價格，以及未來的銷售量，此外，監管也會影響到整個市場的投資熱情，項目運轉速度等。因此來說，監管房屋預售資金是一把雙刃劍，一方面來說，監管不到位會導致資金挪用，管理脫規等：另一方面，管理過于嚴苛又會抑制市場運轉效率。是重視效率，還是加強管理關于這點，在領域內也存在著廣泛的爭議。因此來說，科學合理有效的監管方式，對于房地產市場效率以及消費者利益等方面有著重要積極的影響。

此外，加強該領域的監管還對房地產行業的宏觀調控有著潛在的影響，比如通過加強對預售資金的監管，對于提升企業信譽，維持行業良心競爭有著不錯的效果。而且，完善的預售金監管也能夠促進銀行業的規范發展，降低其經營風險，這對于維持全國經濟領域的穩定有著重要的意義。

當前對于商品房預售金的監管方式有三種，分別是銷售資金監管，銷售金與房屋價格雙重監管，以及固定資產監管方法。這三種監管模式各有各自的特點。比如銷售資金的監管，商品房屋的面積與價格并不受到監管系數的影響。因此當監管系數提升后，也就是監管變嚴苛之后，項目開發可用總資金量將會大量減少，這對于市場效率無疑影響很大。而相應的，系數降低后，可用資金變多，但提升幅度有限，并不能從整體上環節資金的緊缺性，因此而言，該模式將會抑制市場的效率。

混合方法即銷售金與房屋價格雙重監管的模式，該模式下監管系數不僅影響銷售金，還會對商品房屋的價格與面積產生影響。因此，該模式對于房地產效率的影響較為復雜，在不同條件下，其對房地產效率從影響也不同。相較而言，固定資產的預售金監管模式則對房地產市場效率沒有太大的影響。該模式下，預售資金的受監管額度為固定數值，與銷售金額沒有關系，因而預售金收入情況對總資金量的大小沒有影響。

總得來說，三種模式各有特點，當有關部門需要對房地產市場進行降溫，放緩發展速度時，則可以采用銷售資金監管的方法，或者是混合方法。而如需提升房地產市場效率，則需要采用銷售金與房屋價格雙重監管的模式。

四、結束語

商品房預售是我國房屋銷售的主要模式之一，而預售資金管理存在的問題，及其對于市場效率的影響不容忽視。因此而言，研究摸索科學合理的預售資金監管模式對于提升房地產市場效率有著重要影響。我們要不斷強化與完善預售金的監管制度，以及相關法律法規，建立適應房地產市場發展的靈活政策，并不斷創新出新的方法，比如結合當前信息化時代的優勢，建立商品房預售金管理監督信息平臺，使得監管信息與監管內容更加透明準確，或者引入當前最新的區塊鏈技術，保障預售資金的合理規范使用。

參考文獻

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