購房人退房兼職銷售員提取的傭金由誰擔？

張凱麗

摘要：由于我國房地產行業的快速發展，購房過程中產生的糾紛問題也逐漸顯露出來。接下來在本文中以案例的形式來引出購房傭金的糾紛問題，并深入闡述。

關鍵詞：購房傭金;問題;責任

案例：2018年1月28日繆女士陪親戚看房時，聽恒富置業有限公司業務員稱該樓盤春節后即漲價，現買下來年后賣掉就可賺錢，即使沒漲，也可無理由退房，為此心動，隨后便與恒富置業有限公司簽訂了認購書并交納定金10000元。兩天后又簽訂了商品房買賣合同，并支付了首期房款75804元，裝修款38200元，同日還簽訂了一份《無理由退房協議書》。春節后，繆女士即到恒富置業有限公司解除合同并要求退還購房款124004元。恒富置業有限公司不同意全額退款，只同意退款99203元，但對業務員所提取的傭金24801元，認為繆女士所簽訂的《無理由退房協議書》已約定由兼職銷售員通過“恒房通”平臺推薦認購的，在行使無理由退房權利時，在退還的樓款中要扣除已支付的兼職銷售員傭金。

說法：法院審理認為，《無理由退房協議書》中雖寫明繆女士在行使無理由退房權利時，如由其他兼職銷售員通過恒房通平臺推薦認購的，同意扣除已支付的傭金，但這“扣除已支付傭金”的約定系恒富置業有限公司預先打印擬定的格式化條款，恒富置業有限公司并沒有采取合理的方式提醒繆女士注意，而其內容也明顯對繆女士利益不利，損害了繆女士的財產權益，違背了公平原則，根據《中華人民共和國合同法》第三十九條、第四十條規定，該格式條款應屬無效。其次，本案傭金的實際領取人陳女士在繆女士認購涉案房屋到簽訂商品房買賣合同過程中，從未露面，雙方所簽訂的認購書和商品房買賣合同以及恒富置業有限公司所出具的收款收據落款處均沒有陳女士的簽名，陳女士只是在交款核對單的開單人后面用括號寫有“老業主陳女士”幾個字，而該交款核對單只是恒富公司內部操作流程的單據，并不需繆女士核對。第三，陳女士 “恒房通”APP平臺以老業主身份注冊為兼職銷售員，以及在“恒房通”APP平臺填寫繆女士的相關信息并在繆女士簽訂商品房買賣合同付清首期款后，即按商品房買賣合同和裝修合同的總價款提取1%的傭金這一系列操作流程中，均不需經過繆女士認可，也沒有證據證實繆女士對整個操作流程是知情的。故法院對恒富置業有限公司認為如需解除商品房買賣合同，應扣除傭金的主張不予支持。但鑒于繆女士在明知其自身無購買能力的情況下，聽到銷售人員說“可以賺錢”就與恒富公司簽訂商品房買賣合同和裝修委托合同，在簽訂合同交付首期款后隨即要求解除合同、退還房款，對本糾紛的發生存在一定過錯，故法院酌定繆女士自身承擔已付傭金30%的責任，恒富公司承擔70%的責任。

參考文獻

[1]《中華人民共和國合同法》三十九條。采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應當遵循公平原則確定當事人之間的權利和義務，并采取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責任的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。格式條款是當事人為了重復使用而預先擬定，并在訂立合同時未與對方協商的條款。

[2]《最高人民法院關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）》第6條第1款。提供格式條款的一方對格式條款中免除或者限制其責任的內容，在合同訂立時采用足以引起對方注意的文字、符號、字體等特別標識，并按照對方的要求對該格式條款予以說明的，人民法院應當認定符合合同法第三十九條所稱“采取合理的方式”。

[3]《最高人民法院關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）》第9條。提供格式條款的一方當事人違反合同法第三十九條第一款關于提示和說明義務的規定，導致對方沒有注意免除或者限制其責任的條款，對方當事人申請撤銷該格式條款的，人民法院應當支持。

[4]《中華人民共和國合同法》第四十條。格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規定情形的，或者提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的，該條款無效。