自管公房管理面臨的問題及對策

張彩紅

【摘??要】對于自管公房而言，主要是通過政府、企業資金投入，部分企業與國有企業進行資金自籌而開展建設的，管理與維護工作也十分主要。但是，當前我國在自管公房管理方面，存在一定的不足，限制了管理工作的有效開展，由此可見，對于存在問題進行分析，并且通過相應的對策加以整改，是確保自管公房管理效率獲得提升的重要保障。

【關鍵詞】自管公房;管理;存在問題

現如今，自管公房是一項夕陽產業，具有一定的無償性。但是，就目前自管公房的管理現狀而言，由于存在一定的問題，導致管理工作出現一定的混亂。基于此，本文將對其存在問題進行細致的探討，并且通過針對性的解決對策，來保障自管公房管理工作的高效執行。

一、自管公房管理存在的問題

（一）產權保護意識較差，資產收益沒有得到重視

當前，對于多數事業單位而言，自管公房屬于一種可有可無型的福利附贈品，其所屬權實際應該對事業單位、企業自身所有。對于一些事業單位而言，甚至將自管公房看作是多余的存在，將其轉讓給下級單位或其他企業，從而造成事業單位沒有將資產合理運用的現象出現，甚至發生了資源流失的狀況。身為事業單位資產的自管公房房產，能夠為其帶來一定的產權補償收入，但是，在事業單位自身進行升級轉型期間，對于自管公房的份額絕大多數存在忽略的現象，多數存在將辦公樓、廠房以及固定資產進行記錄，但是將自管公房交于他人管理的現象[]。另外，對于一些事業單位來講，通常會將廠房等作為固定資產來開展申報與審批工作，對于自管公房的管理較為忽略，從而造成自管公房出現棄管、漏管的現象。同時，一些事業性質的單位，同樣也將改制脫鉤作為自管公房最佳的解決辦法。脫鉤企業能夠利用一次性投資的方式來將占用土地或是自管公房進行購買，對于少部分單位來講，甚至會利用自管公房沒有沒有產權來作戶籍賬，將沒有憑證的差錯進行利用，從而肆意將自管公房進行轉讓，將本來應該屬于企業集體的財產轉讓至個人手中。

（二）缺乏市場意識，應有的資產配置匱乏

根據相關的研究調查結果表明，自管公房擁有很高的升值空間和使用價值，通常都集中于城市的中心區域，擁有更多便利的條件，例如：服務設施與基礎設施的健全、交通便利等。同時，也擁有許多的資源，在未來，可以說升值空間很大。但是，就當前自管公房的管理現狀而言，管理人員對市場前瞻性以及市場意識比較缺乏，通常對于自管資產的實際價值有所忽視[]。因此，多數的員工會抓住這一點，在自身只具備使用權，并且沒有得到事業單位批準的情況下，私下將自管公房轉租給其他人員，從而獲取相應的經濟收益。絕大部分的自管公房在商業區與學校附近建立，為職工的私下肆意轉租提供了更大的便利，但是卻導致事業單位的收益受到影響。另外，當前的自管公房缺少了一些本質的特征，也就是福利性與保障性有所缺失。對于事業單位自身而言，自管公房的提供是為了給退休職工或在職職工帶來一定的福利保障，但是由于職工在沒有經過批準的情況下肆意轉租斂財，成為了其謀取暴利的用具，從而造成事業單位不僅在房管方面出現不利的影響，同時也影響到事業單位的經濟收益。

二、自管公房的改進對策

（一）轉變觀念

首先，便需要將思想解放，將傳統的陳舊觀念摒棄，從曾經計劃經濟時代的傳統自管公房管理模式中加以解放，將自管公房產權戶籍與國有資產意識不斷強化，將市場特有的機制充分發揮出來，不斷將自管公房的管理方式作出相應的變革，將全新的物業管理方式引入其中，將良好的物業形象與規范的物業服務樹立與推行。其次，需要對自管公房展開全方位的調查摸底，并展開分門別業、造冊建檔。將小區整棟、數棟的移交社會物業，將房改產權房與租賃房區別劃分，確保事業單位的自管公房資產不會出現流失。在此基礎中，事業單位無力管理的，可以利用合同的方式來委托社會物業公司管理。由于城市需要改造，自管公房的房改購買產權與征收補償資金，應該由自管公房產權單位全部享有。對于事業單位改制剝離后的房管部門，可以將自管公房劃撥給改制以后的部門，對于征收補償資金、租金、房改產權購買等，均由該部門全部享有。需要將移交手續統一辦理，并且將移交檔案確立，促使事業單位的資產不會發生流失的現象。

（二）實行自管公房使用權、所有權與經營權的分離

將使用權、所有權以及經營權進行分離，是自管公房管理中創新的首要方式。換而言之，就是將使用權放寬、所有權鞏固、經營權搞活。在自管公房歸事業單位所有權不變的情況下，住房的使用權與租賃權不發生改變，但是租賃權與使用權可以轉變為經營權，特別是非住宅、不可售、門面住宅改為商業經營的自管公房的市場化經營活動，產權單位、使用權住房與經營人員可以按照經濟收益作出分成，也可以通過合同、協議，來市場化收取租金，產權房同樣也可以入股于自管公房，共同按照股份展開。

首先，事業單位自管公房以往的、低效的有房而租、坐等上門、收房租、修補房屋的經租形式已經無法與市場與住房需求想滿足，因此，必須要作出轉制，并且引入市場化、全新、規范化的物業管理新形式。

其次，對于自管公房與土地來講，具有十分顯著的價值。所以，使長期執行的房產實物管理形態向房產與土地價值管理形態發生改變，將市場需求與價值規律作為依據，從而對價格作出調整，是自管公房管理形態發生變革的重要目標。

最后，由于自管公房自身的使用價值、基本屬性以及市場功能發生了變化，因此，必須要將規范、統一并且開放的合同契約競爭有序的房地產市場建立，將市場特有的機制充分加以發揮，不斷對自管公房的經營管理方式作出變革，促使自管公房的資源可以獲得最優的配置。

結語

綜上所述，本文針對于自管公房管理工作存在的問題進行分析，從而提出針對性的解決對策，能夠促使我國自管公房的管理工作效率獲得大幅度的提升，同時能夠促使自管公房的管理工作得到高效的執行，是推動我國自管公房管理工作長期、穩健發展的重要因素。

參考文獻：

[1]章佳麟.自管公房管理模式與改革對策探析[J].現代國企研究，2019（04）：193-194.

[2]張穎霞.自管公房面臨的問題及保值增值研究[J].居舍，2018（14）：169.

（作者單位：武漢城投房產集團有限公司）