物業管理行業的發展趨勢分析

程存峰　嚴雷薰

摘要：我國物業行業經過三十多年的發展創新，已經由最初的“萌芽”成長為國民經濟的一棵“大樹”。本文結合物業管理行業的發展現狀以及當前社會發展中出現的新思維、新理論、新方法、新工具等與物業行業的融合情況，從行業發展的持續性、行業的集中度、市場定位、“互聯網十物業”“機器人十物業”和智慧物業等六個方面對物業行業的發展趨勢進行了分析。

關鍵詞：物業管理 趨勢分析 行業集中度 智慧物業

中圖分類號：F279.23

文獻標識碼：A

文章編號：2096-0298（2019）02（b）-217-02

物業管理自20世紀80年代引入我國以來，歷經三十余年的發展，正逐漸擺脫市場的無序發展、配套性法規和規范性文件的缺乏難以輔助行業發展的局面。國家發布的相關法律規范以及地方出臺的相關法律規范已經協助物業行業走向了良性的發展道路。另外，外部環境出現的新需求、新思維、新理論、新方法、新工具為物業行業的發展帶來了更大的變化。

1 物業管理行業現狀

1.1 行業規模穩定增長

到2017年底，全國物業行業管理總面積為246 65億平方米，比上年增加了12.01%;物業管理從業人員為904.7萬人，比上年增加了8.9%;物業服務企業數量約為11.8萬家，比上年增加了3.97%;經營總收入為6007.2億元，比上年增加了13.66%，預計到2022年經營總收入將達到萬億級。

1.2 行業集中度在增加

2017年TOPIOO管理面積占比約為32.08%，比2016年增加了3.08%;TOPlOO企業營業收入為1804 27億元，占經營總收入的30.04%，比上年增加了0.6%。

百強企業中，TOPlO企業展現了“越大越快，越快越好”的規模優勢，2017年管理面積均值達21588.21萬平方米，同比增長14.5g%;市場份額為11.06%，與2016年相比提高0.88個百分點。

TOPIO企業管理面積均值是百強企業均值的6.82倍;TOPII-30企業結合自身優勢，制定精準的規模擴張策略，管理面積達4976.96萬平方米，是百強企業均值的1.57倍。

1.3 區域差異明顯

根據資料顯示，經濟較發達的東部地區在物業管理規模方面走在全國前列，東部地區到2014年底的管理面積約占全國管理面積的44.5%;中部地區物業管理規模快速增長，到2014年底約占全國的23%;西部地區和東北地區到2014年底分別占全國的23.8%和8.7%。

在企業數量方面，東部地區物業服務企業數量遠高于其他地區。截至到2014年底，東部地區物業服務企業數量約4.8萬家，約占全國的44.0%;中部地區約2.5萬家，約占全國的22.8%;西部地區約2.8萬家，約占全國的25.4%;東北地區約0.9萬家，約占全國的7.8%。

1.4 數字化帶來的變化

隨著互聯網、移動互聯網、大數據等高新技術與行業的深度融合，物業服務企業逐步打破地域界限走向全國化，部分具備相當規模和品牌影響力、有較強資源整合能力且在移動互聯網應用方面較為成熟的優秀物業服務企業，受到市場的密切關注。

數字化時代、數據、協同、智能等要素碰撞在一起，將重構商業系統的結構，帶來非連續、不可預測和非線性思維。企業只有堅持共創、共生、共贏才能實現最終的價值創造。

2 物業管理行業發展趨勢分析

2.1 行業發展的持續性很強

2015年末，全國物業管理面積為174.5億平方米，發展至2017年末全國物業管理面積為246.65億平方米，增長非常迅速。2015年末從業人員達769.5萬人，發展至2017年末的904.7萬人，同樣增長迅速。2017年末物業行業經營總收入為6007.2億元，比上年增加了13.66%。2018年1-9月份，房地產開發企業土地購置面積為19366萬平方米，同比增長15 .7%，增速比l-8月份提高0.1個百分點。

由此可見，2018年物業行業的增速依然具有很強的持續性，同樣可以證明物業管理行業具有很強的持續性以及光明的前景。因此物業行業在未來幾年的發展過程中無論是物管的面積、物管的從業人員以及物管的營業收入方面必將具有很強的持續性。

2.2 物業管理行業集中度快速提升

“科爾尼”產業演進S曲線理論的規律之一“所有的產業都遵循同樣的路徑實現整合”，同時指出一個產業（行業）經過20-25年的時間完成其整合過程，其整合過程一般要經過以下四個階段：初創階段、規模化階段、聚集階段、平衡和聯盟階段。

結合中國國情以及在行業集中度中所提到的數據不難得出，中國的物業管理行業正走在產業快速集中的路上。

產業集中度的提升可以推動物業行業資源的優化配置，提高行業生產率，降低行業生產成本，提升行業的吸引力，實現行業企業的優勝劣汰。例如，產業集中品牌如萬科、綠城、保利等總體定位于高端物業園區，品牌溢價能力因服務質量而迅速增強，即使在成本加成的基礎物業中也能獲得比中小型物管公司更高的利潤率。

2.3 提升市場定位的準確度

市場定位是指為使產品在目標消費者心目中相對于競爭產品而言占據清晰、特殊和理想的位置而進行的安排。

從其業態的角度來說，物業涉足的領域五花八門，差別懸殊。如果企業想面面俱到，那么必然要付出更多的人力、物力與財力;這樣勢必會加大企業的經營成本，從而導致企業在激烈地市場競爭中處于劣勢。這就要求企業必須根據企業的實際情況以及外界環境的變化選好市場定位。

從其工作內容的角度來說，任何業態幾乎都在做著諸如設備設施的維護與保養、保潔與綠化、安保與秩序的維護等工作;所以不同的物業企業做著幾乎同樣的工作，其差別在于其不同的市場定位。這就要求企業必須具有某一方面或幾方面的特殊優勢，以避免因缺乏核心競爭力而被淘汰。這同樣要求企業必須找準市場的切入點，提升企業市場定位的準確度。

我國物業行業有著大量的市場定位清晰的企業。例如：萬科物業發展有限公司致力于讓更多用戶體驗物業之美好，圍繞業主不動產保值增值提供全生命周期服務的市場定位。綠城物業服務集團有限公司以物業服務為根基，以服務平臺為介質，以智慧科技為手段的市場定位。長城物業集團有限公司著力于“物業管理發展”與“社區生態建設”雙主航道的發展策略。彩生活服務集團有限公司則定位于物業服務、樓宇智能、社區服務為一體的科技型、綜合型社區服務平臺。

2.4“互聯網+物業”帶來的思維變革

“互聯網+”是創新2.0下的互聯網發展的新業態，是知識社會創新2.0推動下的互聯網形態演進及其催生的經濟社會發展新形態。“互聯網+”是互聯網思維的進一步實踐成果，推動經濟形態不斷地發生演變，從而帶動社會經濟實體的生命力，為改革、創新、發展提供廣闊的網絡平臺。

近年來，“互聯網+”思維加速滲透到物業服務領域。從物業服務企業對互聯網“看不到、看不懂、看不起”，到如今“物業+互聯網”模式逐步邁入成熟期，互聯網在物業服務領域的應用，實現了從0到1、從1到N的轉變。

例如，以“互聯網+”思維創新社區服務運營，以彩之云平臺為依托的各類E化產品成為彩生活生態國內最耀眼的明星。2017年，彩生活生態圈E化產品接近30個，在原有常見的社區家政、維修等服務外，創新增加了教育、財富管理等項目，影響面積9億平方米，彩生活也成為“全球最大的社區服務運營商”。

2.5 “機器人+物業”帶來的人員沖擊

機器人是自動執行工作的機器裝置。它既可以接受人類指揮，又可以運行預先編排的程序，也可以根據以人工智能技術制定的原則綱領行動。它的任務是協助或取代人類工作的工作，例如生產業、建筑業，或是危險的工作。

物業行業是一個勞動密集型的行業。截至到2017年底，物業服務從業人員為904.7萬人。調研中亦發現在TOPlOO中管理人員只占13.6%，而秩序維護員（37.07%）和清潔工（26.55%）兩類物業從業人員卻高達63.62%。一般情況下，秩序維護員和清潔工并不需要具備很深的理論知識與技能水平，而且其中很多的動作具有簡單與重復的特點，這也為機器人取代人工埋下了伏筆。

例如：高仙作為全球較早從事機器人自主移動技術研發的上游技術型企業，基于全場景移動機器人技術已實現了50+機型、10000+終端和5000+行業案例的應用積累，機器人產品與解決方案更是可直擊物業管理中對人力依賴較大的安防、清潔、配送三大垂直場景，全力助推物業地產的智慧升級。

2.6 智慧物業的平臺化服務

智慧物業是指充分利用物聯網、云計算、移動互聯網等新一代信息技術的集成應用，為物業轄區業主或使用人提供一個安全、舒適、便利的現代化、智慧化生活環境，從而形成基于信息化、智能化物業服務的一種新的管理形態的物業。

根據智慧化物業的特點集成物業服務的相關系統。例如：停車場管理、閉路監控管理、門禁系統、智能消費、電梯管理、保安巡邏、遠程抄表和自動噴淋等相關物業的智能化管理，實現社區各獨立應用子系統的融合，進行集中運營管理。

基于智慧物業平臺服務的相繼出現，實現了以往傳統服務所無法實現的功能。例如，通過移動互聯網和智能手機，可以將原本繁瑣的維修流程簡化、可以預訂服務、購買商品。相關智能APP的開發與普及已經成為物業行業的一個發展方向。

3 結語

總之，物業行業必須根植于所在區域的環境，同時積極響應新需求、新思維、新理論、新方法、新工具的要求，而且盡可能利用“五新”來適應或者引領行業的發展趨勢。

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