房屋分時利用法律問題探析

徐晴晴

摘要：房屋分時利用是一種轉移房地產使用權或所有權的新形式，其是由國外所引入的新興制度。其雖在我國發展了二十年左右的時間，但是由于與傳統物權理論有所沖突，且我國目前也沒有相應的法律法規對其予以規制，導致其發展受限糾紛多發。本文主要分析其基本理論探析其在我國的發展所遇的法律問題，以期能夠為解決其發展所受阻礙提供方向。

關鍵詞：分時利用;使用權型;所有權型;物權

一、房屋分時利用的內涵及法律特征

（一）內涵

房屋分時利用是指將特定房產的所有權或使用權按照一定的期限劃分成若干份，從而分別銷售給多個消費者，消費者可獲得其所購買的固定期限內對于該房產的所有權或者使用權。其概念中核心的兩要素即為分時和交換。分時是指消費者在購買的特定房產固定期限內的使用權和所有權后，可以在該時段內對該房產占有和使用;交換是指消費者可以與不同地區和時段的消費者進行不同房產的交換利用。房屋分時利用能夠有效地整合房屋資源，實現對房屋資源的有效共享。

（二）法律特征

房屋分時利用制度主要具有以下幾點法律特征：第一，期限性。房屋分時利用制度中消費者的權益是在一個連續的期限內分時段占有和使用，僅限于所購買的時段內，也就是有期限的限制。第二，分時獨占性。分時獨占性是指房屋分時利用的消費者再其所購買的時段內對該特定房產享有獨占的使用權和排他的所有權，排除他人的干涉。第三，分散性。房屋分時利用制度中該特定房產的使用權和所有權并不同于傳統的房產，傳統房產的所有權和使用權僅存在于一人之手，而房屋分時利用的所有權和使用權則可分布于多個消費者手中。

二、房屋分時利用的類型

（一）所有權型

所有權型房屋分時利用指的是消費者在與開發商簽訂房屋買賣合同以后，分時房產的所有權由開發商轉移到消費者手中，消費者擁有其所購買的固定時間段內對于該特定房產的所有權，且消費者的所有權是按照一定的年限進行相應的時段劃分的，每一位消費者只能在其購買的固定時段內對房屋進行占有和使用等。

所有權型房屋分時利用的消費者在購買了分時房產以后能夠享有傳統民法理論中對于所有權的占有、使用、收益和法律處分四項權能，但是對于時間和房產的用途存在著一定限制，即擁有的是特定時間段內的該房產的所有權，且該房產須是用來居住或度假的。該種模式更多的強調的是對于房產的利用，以便實現房產利用價值的最大化。

（二）使用權型

使用權型房屋分時利用也稱租賃權型房屋分時利用，顧名思義，該類型指的是消費者通過與開發商簽訂合同后購買固定時段內對于分時房產的使用權。在此種類型下，分時房產的所有權并未發生轉移，而是一直被開發商所擁有。消費者所購買的僅僅是在合同約定的時段內居住、使用該房產的權利，這種使用權同樣具有期限上的限制，消費者對于其想使用的時段和房產可以自由進行選擇。

三、房屋分時利用存在的法律問題

（一）不符合物權法原則

大陸法系國家普遍將一物一權與物權法定作為物權法的基本原則。其一，從所有權層面而言，一物一權原則是確定所有權個數的客觀標準，是以客體物的個數來決定所有權主體的個數。眾所周知的，一物一權就是指在一個物上只能成立一個所有權，也就是說，客體物的個數必然等于所有權的個數。房屋分時利用將一個特定房屋按時間分割并向消費者銷售以一定時間段為單位的房屋所有權，按照傳統的民法理論，此時該特定房屋上存在著多個所有權，顯然違背了一物一權基本原則。其二，物權法定原則指物權的種類和內容由民法和其他法律同意確定，不允許當事人依自己的意思自由創設、變更。而房屋分時利用在法律上的規定幾乎為空白。

（二）登記制度欠缺

物權公示，指物權享有與變動的可取信于社會公眾的外部表現方式。房屋分時利用更進一步，在建筑物區分所有權對不動產作空間分割的基礎之上，又對時間進行分割，導致分時利用房屋上呈現了多個消費者各自在不同時間段對不同空間享有各自獨立的物權，從物質形態上更加無法判斷其權利的歸屬，也對于登記機關提出了更高的要求。

（三）管理系統不完善

房屋分時利用制度涉及房地產業、酒店業和旅游業三個行業，各個行業部門的分工并不具體，而對其進行專門性管理的部門也并不確定。由于在法律上并沒有相關明確的規定，法律上的空白也造成了管理部門的不確定，從而導致房屋分時利用管理系統并不完備。可見，管理系統的不完備使得房屋分時利用制度的發展處于一個相對混亂的局面。

四、總結

房屋分時利用制度能夠推進房地產業、旅游業、酒店行業協調共進，實現資源共享，推進我國經濟發展。但該制度目前在我國的發展并不完善，想要實現其真正價值、促進其發展，首先要解決其與傳統物權理論所存在的沖突，尋求理論支撐，其次要對其進行嚴格管控與監督，設立完備的登記制度、建立完備的管理系統，從而真正有效的促進其發展。

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