論住宅小區(qū)車位產(chǎn)權(quán)歸屬

龍伊凡

一、住宅小區(qū)車位的基本介紹

（一）住宅小區(qū)車位的概念

廣義上的車位是指停放車輛的位置，不僅指停放一輛車的單元，在生活中還包括停車場和車庫。狹義上是指用于停放一輛機(jī)動(dòng)車的單元，通常以劃線隔出某一區(qū)域的方式來確定其位置。包括開放式和封閉式兩種場所。

商品住宅小區(qū)車位是指隸屬于整個(gè)住宅小區(qū)（全文所稱住宅小區(qū)均指商品住宅小區(qū)），作為小區(qū)的配套設(shè)施，依附于小區(qū)的區(qū)分所有建筑物建造供業(yè)主停放車輛的單元。

本文所討論的車位僅限于狹義的車位，并只討論商品住宅小區(qū)車位的權(quán)利歸屬。

（二）住宅小區(qū)車位產(chǎn)權(quán)歸屬的意義

車位是服務(wù)全體建筑區(qū)分所有權(quán)人的重要設(shè)施。當(dāng)前，人們在購房時(shí)多會(huì)將小區(qū)是否配備齊全的附屬設(shè)施納入考慮因素。而車位更是人們所關(guān)注的重點(diǎn)配套。然而住宅區(qū)車位的產(chǎn)權(quán)歸屬問題十分復(fù)雜。

對(duì)此，筆者通過分析我國在住宅小區(qū)車位產(chǎn)權(quán)歸屬問題上存在的立法缺陷，并結(jié)合我國實(shí)際情況，探討完善我國住宅小區(qū)車位產(chǎn)權(quán)歸屬制度的方法，以期為妥善解決由車位權(quán)屬不明引起的權(quán)益糾紛略盡綿薄之力。

二、我國對(duì)車位歸屬的現(xiàn)有立法及缺陷

（一）現(xiàn)有立法

2007年10月1日頒布實(shí)施的《中華人民共和國物權(quán)法》第七十四條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。”

《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》由最高人民法院頒布，于2009年10月1日起施行。其中第二條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的專有部分：（一）具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，能夠明確區(qū)分;（二）具有利用上的獨(dú)立性，可以排他使用;（三）能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。規(guī)劃上專屬于特定房屋，且建設(shè)單位銷售時(shí)已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺(tái)等，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱專有部分的組成部分。本條第一款所稱房屋，包括整棟建筑物。”基于此規(guī)定，得以將部分類型的車位確定為由個(gè)體業(yè)主專門享有。

“首先滿足業(yè)主的需求”規(guī)定于《物權(quán)法》第七十四條第一款，對(duì)于如何明確此款，在該司法解釋第五條中進(jìn)行了說明。即“建設(shè)單位按照配置比例將車位、車庫，以出售、附贈(zèng)或者出租等方式處分給業(yè)主的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其行為符合物權(quán)法第七十四條第一款有關(guān)‘應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要’的規(guī)定。前款所稱配置比例是指規(guī)劃確定的建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫與房屋套數(shù)的比例。”

而進(jìn)一步闡述住宅小區(qū)車位問題的是該司法解釋的第六條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)在規(guī)劃用于停放汽車的車位之外，占用業(yè)主共有道路或者其他場地增設(shè)的車位，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十四條第三款所稱的車位。”

（二）缺陷

目前我國在處理住宅小區(qū)車位權(quán)屬糾紛的實(shí)踐中仍存在很多弊端，主要緣于我國法律對(duì)住宅小區(qū)車位的產(chǎn)權(quán)歸屬的規(guī)定并不十分明確，只是稍有涉及而且缺乏系統(tǒng)完善的產(chǎn)權(quán)制度。

“首先滿足業(yè)主的需要”的規(guī)定寬泛，操作性不強(qiáng)。生活中，這樣的例子不勝枚舉。有些業(yè)主因?yàn)殚_發(fā)商故意抬高車位的價(jià)格而放棄其優(yōu)先購買或租用車位的權(quán)利，使得開發(fā)商得以借此將車位租售給小區(qū)以外的人員牟利。

“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。”該條款對(duì)“約定”的規(guī)定不甚周全，忽視了出現(xiàn)約定不明或者約定不合理時(shí)該如何救濟(jì)的情形，無疑給司法實(shí)踐中確認(rèn)小區(qū)車位的產(chǎn)權(quán)歸屬留下漏洞。

“占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。”此規(guī)定對(duì)其他類型的車位的權(quán)利歸屬并未作出明確規(guī)定，致使實(shí)踐中可能出現(xiàn)其他類型車位權(quán)屬糾紛而無法找到法律依據(jù)予以妥善解決。

再者，現(xiàn)行立法雖對(duì)住宅小區(qū)車位有所規(guī)定，但并無哪一法條對(duì)不同類型的車位的產(chǎn)權(quán)歸屬作出明文規(guī)定。直接導(dǎo)致在社會(huì)實(shí)踐中出現(xiàn)有關(guān)車位權(quán)屬糾紛時(shí)當(dāng)事人無法找到精準(zhǔn)的法律依據(jù)來捍衛(wèi)自己的合法權(quán)益。

三、住宅小區(qū)的車位歸屬的完善建議

（一）對(duì)《物權(quán)法》第七十四條的建議

1.明確“首先滿足業(yè)主需要”條款的建議

筆者看來，怎樣理解“首先”是問題的核心，不可將“優(yōu)先”混同于它，在同等條件下才能優(yōu)先購買或租賃。若將“優(yōu)先”的含義替代它，一旦開發(fā)商哄抬車位的價(jià)格，有些業(yè)主可能仍然買不起，對(duì)開發(fā)商來說同等條件形同虛設(shè)，其可隨意將以高價(jià)售出車位。故不可將兩者概念混為一談。實(shí)踐中，我們可以根據(jù)業(yè)主的購買或租賃需要，給業(yè)主預(yù)留一定時(shí)間，以保留其權(quán)利，在保留期外，開發(fā)商可以將車位在小區(qū)范圍內(nèi)進(jìn)行租售，但不允許開發(fā)商將其銷售給小區(qū)業(yè)主以外的人員。此舉是為了避免出現(xiàn)由租售給小區(qū)以外業(yè)主帶來的安全隱患。也可在一定程度上保證小區(qū)業(yè)主日后需要購買新車位的需求得以滿足。

2.對(duì)“約定”條款的建議

筆者認(rèn)為：在進(jìn)行車位的首次交易時(shí)應(yīng)以市場價(jià)為參考，并僅將開發(fā)商和小區(qū)業(yè)主作為對(duì)車位權(quán)屬約定的主體，而排除小區(qū)以外的業(yè)主。另一方面，除了明確屬于小區(qū)業(yè)主所有的車位，對(duì)其他類型的車位應(yīng)加以限制。

在未約定或約定不明的情況下，可推定為業(yè)主共有。因?yàn)樗椒ㄗ灾嗡w現(xiàn)的公平主要是形式上的公平，而絕對(duì)公平是不可能實(shí)際存在。若一味追求形式平等，反而可能使處于弱勢的個(gè)體業(yè)主在與處于強(qiáng)勢的開發(fā)商博弈時(shí)得不到實(shí)質(zhì)上的公平。

3.規(guī)范停車位租售制度

為保障小區(qū)業(yè)主的停車需求，可適度干預(yù)開發(fā)商的自主處分行為。提高《物權(quán)法》相關(guān)條文的具體操作性，可將禁止向業(yè)主以外人員轉(zhuǎn)讓車位納入立法規(guī)定。另一方面為避免車位空置資源浪費(fèi)，可規(guī)定開發(fā)商將車位臨時(shí)出租給小區(qū)外業(yè)主，但前提是不影響小區(qū)業(yè)主的使用。

（二）完善信息披露制度

由政府建設(shè)管理部門加強(qiáng)監(jiān)管及時(shí)公開披露與車位權(quán)屬關(guān)系密切的信息。向民眾公示涉及小區(qū)共有面積的成本，避免開發(fā)商利用其所掌握的成本核算信息和面積分?jǐn)傂畔⒌鹊膬?yōu)勢隨意抬高車位的價(jià)格或指定不利于業(yè)主的霸王條款侵犯業(yè)主的合法權(quán)益。

（三）鼓勵(lì)開發(fā)，適當(dāng)行政干預(yù)

針對(duì)住宅小區(qū)內(nèi)車位容量過小、停車難的現(xiàn)狀，建議有關(guān)部門加強(qiáng)對(duì)住宅小區(qū)車位規(guī)模的重視，可鼓勵(lì)開發(fā)商修建車位，使開發(fā)商在利益驅(qū)動(dòng)下為小區(qū)業(yè)主提供必要的、合理的車位數(shù)。同時(shí)進(jìn)一步加大政府和監(jiān)督機(jī)關(guān)的監(jiān)管和管理，制定小區(qū)車位的配建比率，保障小區(qū)從規(guī)劃建設(shè)時(shí)就必須依相關(guān)規(guī)定建造科學(xué)合理的停車位數(shù)量，以緩解車位緊張，停車?yán)щy的局面。