從一則案例談不動產登記權利一致

張濤 尚桂芳

案? ?例

2006年7月，豫北某市某某公司按照原國土資源部門辦理《國有土地使用權證》的要求，提供了合法的、齊全的建設用地手續、法人代表的身份證等資料、個人的各種手續，到該市不動產登記部門為其公司職工程某某申請辦理該公司家屬樓5號樓3單元12號房產的土地分割登記。同年，該市國土資源部門給程某發放了《國有建設用地土地使用權證》。2018年1月，該公司又為其公司職工孫某某申請辦理同一棟家屬樓，即該公司家屬樓5號樓3單元12號房產的不動產轉移登記，并提供了相關的申請資料（購房合同、繳款收據、契稅稅票、身份證復印件等）。

問? ?題

豫北某市不動產登記機構能否受理該公司與職工孫某某申請辦理家屬樓5號樓3單元12號房產的不動產轉移登記？

分? ?析

豫北某市不動產登記機構為孫某某辦理不動產登記是不恰當的。筆者認為，《不動產登記暫行條例實施細則》第一章第二條規定：不動產登記應當依照當事人的申請進行，但法律、行政法規以及本實施細則另有規定的除外。房屋等建筑物、構筑物和森林、林木等定著物應當與其所依附的土地、海域一并登記，保持權利主體一致。《不動產登記暫行條例》第八條第一款規定：不動產以不動產單元為基本單位進行登記。不動產單元具有唯一編碼。《不動產登記暫行條例實施細則》第五條第一款、第三款第四款規定：《條例》第八條規定的不動產單元，是指權屬界線封閉且具有獨立使用價值的空間。有房屋等建筑物、構筑物以及森林、林木定著物的，以該房屋等建筑物、構筑物以及森林、林木定著物與土地、海域權屬界線封閉的空間為不動產單元。前款所稱房屋，包括獨立成幢、權屬界線封閉的空間，以及區分套、層、間等可以獨立使用、權屬界線封閉的空間。因此，土地與其上的附著物，權利主體應一致，這是《不動產登記暫行條例》和《不動產登記暫行條例實施細則》規定的基本原則。違背這個原則，就是違反行政法規，就是違法，而且后患無窮。

案例中，程某某已經在2006年依法取得該公司家屬樓5號樓3單元12號此套房的土地分割《國有建設用地土地使用權證》，不動產登記機構就不應該再將該公司家屬樓5號樓3單元12號的房屋轉移登記到孫某某名下。除非存在以下情形：1.程某某將土地使用權轉讓給孫某某;2.法院將土地使用權判決給孫某某;3.不動產登記機構有確切證據證明程某某在申請土地使用權證時，弄虛作假，或者有其他違法情況，法律規定應依法撤銷，因而已經被撤銷的。總之，不動產登記機構不應該允許房屋所依附的土地使用權和該房屋所有權有不同的權利主體同時存在，切權利主體不一致。

針對此案例，從法律程序上來說，只要《國有建設用地土地使用權證》存在且在程某某手里，孫某某再辦理房屋所有權證且沒有《國有建設用地土地使用權證》，那就是違法。不僅僅如此，這兩個不同的權利人，必然都要求取得統一的不動產權證，而不動產登記機構是不可能辦到的，如果一旦辦理不動產轉移登記，極有可能引發不動產登記機構被起訴到法院，而且必然敗訴的后果。

目前，《不動產登記暫行條例實施細則》有非常明確的規定，不動產登記機構再將土地使用權和房屋所有權登記到不同權利主體名下，是違法且不明智的行為。

因此，筆者認為不動產登記機構在開展工作中，要認真把握《不動產登記暫行條例實施細則》的有關規定，嚴格按照要求和程序進行不動產登記，切實防止違反法律法規的問題發生，避免引起訴訟和敗訴的現象出現，更好地為群眾提供優質的服務，維護政府在社會上的形象。

解? ?決

如何解決所存在的問題，要做到在保持權利主體一致的前提下，對于不動產登記機構來說，只要有前一個不同的主體登記權利在先，另一個主體的登記申請就不應當被受理。有異議的主體，可以先通過訴訟等途徑解決權利不一致的問題后，再到不動產登記機構申請登記。

對于不動產登記機構來說，首先要確保前面發的《國有建設用地土地使用權證》符合法律規定。至于此后為什么會出現權利不一致，其中有什么矛盾，有什么利益沖突等等，都與不動產登記機構無關，不動產登記機構不需要了解，也沒有權力裁決。權利人到有關部門解決了爭議，并符合法律規定后，不動產登記機構再給權利人進行不動產登記，否則，將不予登記。（作者單位：焦作市自然資源和規劃局）