屏幕視角下分析房價收入比的演變趨勢及影響因素

侯倩怡 白郭鑫

摘要：房價收入比是衡量城鎮(zhèn)居民住房可支付能力與房地產泡沫的重要指標，不僅需關注絕對水平，還應關注演變趨勢，并就相關 影響因素進行分析。本文結合電腦屏幕視角下，打開軟件分析：1998-2017 年全國房價收入比數據，通過時空維度分析，發(fā)現(xiàn)此期間我 國房價收入比呈先升后降的趨勢，且區(qū)域差異較大。而利用 1998-2016 年的相關數據進行回歸分析發(fā)現(xiàn)，GDP、人均 GDP、城鎮(zhèn)化率、 失業(yè)率和科研權重均對房價收入比有正面影響，其中城鎮(zhèn)化率的影響較強。

關鍵詞：房價收入比;時空趨勢;回歸分析

中圖分類號：G210.7? 文獻標識碼：A 文章編號：190616888

一、引言

住房作為人類生存發(fā)展的基本需求，是始終受到關注的關鍵 民生問題。上世紀末中國城市商品房價格開始攀升，居高不下。 隨之，房價泡沫、住房支付能力等問題也成為了社會各界討論和 研究的熱點。（劉海猛等，2015）。而房價收入比也逐漸走入大 眾視野。房價收入比一般是指住房價格與城市居民家庭年收入之 比（丁祖昱，2013），能夠用于衡量城鎮(zhèn)居民的住房可支付能力 以及房地產業(yè)是否存在泡沫。

但是，由于房價收入比的具體測算方在已有研究中具有多樣 性，不同學者的理解不一，因此常根據研究目的對這一指標的測 算進行操作性界定（賈生華，2010）。這使得房價收入比的測量 表現(xiàn)與合理范圍均呈現(xiàn)多樣性甚至是顯著的差異。并且，由于我 國住房市場的發(fā)展歷程相對較短，目前發(fā)展也尚未成熟，因此以 房價收入比這一指標來衡量我國情況時，不可簡單照搬國際經 驗，需要關注其歷史變動趨勢（陳杰，2009）。由此，對于房價 收入比的演變趨勢的關注與分析也就具有了更加重要的意義。

從其演變趨勢的已有研究來看，學者所用研究方法不一，尚 未得出統(tǒng)一結論（張清勇，2007;陳杰，2009;丁祖昱，2013; 劉海猛等，2015）。總體來看，這些研究主要從宏觀或微觀層面， 關注房價收入比的時間特征及其反映出的居民住房支付能力，涉 及對空間和尺度的考量相對較少。因此，本文參考上海易居房地 產研究院的計算方法，以房屋總價與居民家庭年收入的比值來測 算房價收入比。基于此，本文整理了 1998-2017 年《中國統(tǒng)計年 鑒》和《中國區(qū)域經濟統(tǒng)計年鑒》中的商品住宅銷售總價以及城 鎮(zhèn)居民家庭年收入數據，對此期間全國房價收入比的變化進行比 較分析，揭示我國房價收入比的區(qū)域差異和演變趨勢。同時，本 文進一步搜集 1998 年-2016 年我國 GDP、人均 GDP、城鎮(zhèn)化率、 失業(yè)率與科研權重的相關數據，采用回歸分析法研究相關影響因 素，最后得出相應的結論。

二、演變趨勢分析

（一）時間趨勢分析 我們打開電腦屏幕，可以發(fā)現(xiàn)從變動的歷史趨勢來看（圖

1），我國商品住宅房價收入比呈現(xiàn)波浪型變動態(tài)勢。我國房價 收入比在 1998 年、2000 年-2003 年都呈現(xiàn)下降態(tài)勢。2003 年以 來基本呈現(xiàn)上升態(tài)勢，之后維持高位運行和間隔稍有回落。但在 國際金融危機爆發(fā)的 2008 年顯著下降，從 2009 年后實施擴大投 資等舉措又重新上升，從 2010 年-2014 年又見下降態(tài)勢。從總體 上看，房價收入比從 1998 年到 2017 年共計上升了 0.3。

通過移動平均法消除周期波動和時間波動以修勻該時間序 列，可以發(fā)現(xiàn)，經過修勻后數據呈現(xiàn)出先升后降的變動趨勢，自 2000 年到 2008 年我國房價收入比呈穩(wěn)步上升態(tài)勢，自 2008 年到

2017 年出現(xiàn)了一定程度的緩慢下降，其變動幅度小于前 8 年上升 的幅度。

（二）區(qū)域差異分析

整體上看，35 個大中城市的房價收入比呈現(xiàn)出東、中、西梯 度遞減的態(tài)勢，且相差幅度較大。根據已有研究的研究結果，結 合城市地理位置與經濟發(fā)達程度，我們將北京、上海、廣州、深 圳 4 個城市歸為東部一線城市，天津、石家莊、沈陽、大連、南京、杭州、寧波、福州、廈門、濟南、青島、海口 12 個城市歸 為東部二線城市，太原、長春、哈爾濱、合肥、南昌、鄭州、武 漢、長沙 8 個城市歸為中部二線城市，呼和浩特、南寧、重慶、成都、貴陽、昆明、西安、蘭州、西寧、銀川、烏魯木齊 11 個 城市歸為西部二線城市。

根據表 1，從算數平均數可以看出，在 2013 年至 2015 年， 整體上房價收入比呈現(xiàn)東中西遞減的態(tài)勢，且相差幅度較大，東 部一線城市遙遙領先，剩余二線城市房價收入比數值處于 6.68～ 9.19 區(qū)間，且很明顯東部高于中部，中部高于西部，說明以西部 二線城市為代表的西部地區(qū)處于全國中下游水平。

根據表 2，就極差而言，東部一線城市的極差最大，其次是 東部二線城市，四組中東部一線城市房價收入比數據最為離散。 變異系數能更好的反映不同組別自身的離散程度，以這個數值進 行比較，東部兩組的離散程度相當，都大于中部與西部二線城市， 中部是四組中變異程度最小的。

三、模型構建與實證結果分析

根據已有研究（呂江林，2010;丁祖昱，2013;趙奉軍，2015）， 我們認為經濟總量、城市建設、事業(yè)水平和科研投入這幾個方面 會對房價收入比產生一定的影響，故而本文選取了 GDP、城鎮(zhèn)化 率、失業(yè)率和科研權重幾個因素進行研究，并提出假設：

（1）GDP 越高，城市經濟實力越強，將刺激房價收入比上漲。

（2）人均 GDP 越高，城市人均產出水平越高，將推動房價 收入比上升。

（3）城鎮(zhèn)化率越高，城市發(fā)展水平越高，對房價收入比有 正面影響。

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（4）失業(yè)率越高，收入水平越低，也將刺激房價收入比上 漲。

（5）科研權重越高，國家科技實力越強，國民收入變高對 房價和收入有不同程度的影響，房價的發(fā)展速度快于收入的增長 速度時，房價收入比上漲。

基于此，選取房價收入比作為因變量，參考丁祖昱（2013） 的研究方法，分別以 GDP、人均 GDP、城鎮(zhèn)化率、失業(yè)率與科研 權重為自變量，將 GDP、人均 GDP 取對數，進行一元回歸分析。

根據回歸結果（表 3）來看，所選取的自變量與因變量房價 收入比的回歸關系均通過了 5%的顯著性檢驗。從擬合水平來看， 所選取的自變量均會對房價收入比的變動產生一定影響。而從回 歸系數來看，GDP、人均 GDP、失業(yè)率、科研權重與房價收入比這 四個因素對房價收入比將起到一定的正向影響，但相對來說影響 較小。相對來說，城鎮(zhèn)化率對房價收入比的回歸系數為 3.693， 影響要明顯高于其他因素對房價收入比的影響系數。總體來看， 這些自變量的回歸系數的方向驗證了前文所提出的假設。

四、結論與建議

中國房價收入比應該處于一個合理的區(qū)間，如果過低，住房 需求難以給家庭帶來壓力，國家競爭力就會下降;如果過高，可 能會帶來產業(yè)的空心化，甚至是剝奪了正常的住房需求。上海易 居房地產研究中心認為，中國的房價收入比合理區(qū)間應該為 6～ 7，參考這一意見，對上文研究結果做出解讀，可以發(fā)現(xiàn)，首先， 從時間趨勢角度講，我國總體平均房價收入比近六年大致保持在 7 左右，屬于一個比較合理的區(qū)間，略有偏高。我國政府有能力 也有義務繼續(xù)對房價施行有效合理的調控，從而控制房價收入 比。現(xiàn)在我國水平高于世界銀行給出的發(fā)展中國家合理區(qū)間，長 遠目標應該是逐步降低房價收入比，既能滿足正常住房需求，又 能刺激經濟發(fā)展。

從東中西區(qū)域角度進行比較分析時，最重要的結論就是房價 收入比呈現(xiàn)出東中西梯度遞減的態(tài)勢，這與區(qū)域間經濟發(fā)達程度 有直接聯(lián)系，雖然經濟發(fā)達的地區(qū)與經濟欠發(fā)達地區(qū)相比，收入 水平更高，但房價相對是更高的，所以我國房價收入比與經濟發(fā) 達程度呈正相關。這是我國特殊國情導致的，由戶籍制度催生的 購房需求使得經濟發(fā)達城市的商品房供不應求，加上中國傳統(tǒng)觀 念對于住房的重視，讓經濟發(fā)達地區(qū)的房價出現(xiàn)爆發(fā)式增長，經 濟越是發(fā)達的城市，吸引的人口數量越多，房價也越高。從這個 意義上來講，房價收入比也就成為衡量一個地區(qū)經濟發(fā)達程度的 標志。東部一二線城市房價收入比均呈現(xiàn)出逐年上升的態(tài)勢，中 部二線城市先下降后上升，屬于有較小波動的平穩(wěn)態(tài)勢，而西部 二線城市房價收入比則出現(xiàn)連年下降的情況。這說明西部地區(qū)經 濟不容樂觀，人口流失嚴重，經濟發(fā)展緩慢。國家要縮小社會差 距，不厚此薄彼，就要重視西部地區(qū)的發(fā)展。

從東中西區(qū)域絕對數值來看，東部一線城市是遠遠高于合理 區(qū)間的。結合實際生活講，北京、上海、深圳與廣州這四個城市 的房價已經上升到大部分人無法承受的地步，這是國家需要重點 調控的。

基于我國降低房價收入比的長遠目標與對可行性的考量，結 合上文分析的影響因素，我們認為，在注重經濟有質量地發(fā)展的 同時，國家不能一味追求城鎮(zhèn)化率，而應該將其控制在一個合理 的水平。并且，降低失業(yè)率，是保障國民收入的有效手段。

五、參考文獻

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