結建式人防工程如何辦理首次登記

徐映雪

某房地產公司申請辦理A項目地下空間的首次登記，要求將其登記在公司名下。經核查，A項目地下空間為結建式地下空間，除了“產權車位”外，還有一部分“人防車位”，人防工程能否首次登記？

首先要確定人防工程的產權歸屬。結建式人防工程作為城市地下空間開發利用的一種形式，在和平時期，可以作為地下商場、地下停車場等加以利用，能夠實現巨大的經濟效益。在國家發生戰爭和災難時，又能夠為人員和物資的隱蔽提供安全場所，能夠有效的保障人民的生產生活。一方面，國家強制規定房地產開發商在建設地面民用建筑時必須配套興建結建式人防工程;另一方面，國家又采取一系列優惠政策和措施鼓勵社會資本投資興建結建式人防工程，確立了“誰投資、誰使用、誰受益”的原則，結建式人防工程迅速發展起來。但是，由于我國法律未對結建式人防工程的所有權進行明確規定。各地登記機構對于結建人防工程的權屬爭議較大，存在不同的觀點和做法。

筆者認為，結建人防工程產權應歸開發單位所有。按照“誰投資、誰所有、誰受益”的原則，開發單位是結建人防工程的投資者，應當取得所有權。

判斷結建人防工程的產權歸屬，首先應該遵循約定在先原則，即看其土地出讓合同、商品房買賣合同、相關規劃批準文件中是否對人防工程的歸屬做了明確約定，有約定便從其約定。除了“誰投資、誰所有、誰受益”的原則外，還可從以下幾方面進行考慮。其一，《人民防空法》第五條第二款規定：國家鼓勵、支持企業事業組織、社會團體和個人，通過多種途徑，投資進行人民防空工程建設;人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有。收益權是所有權的一項核心權能，故可認為投資者享有其所有權。其二，在房屋買賣合同中，結建人防工程沒有進行公共面積分攤。根據《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則》第九條規定：作為人防工程的地下室也不計入公用建筑面積。其三，《物權法》第一百三十六條規定：建設用地使用權分層設立，可以在土地的地表、地上或者地下分別設立。小區業主分攤的是地表國有土地使用權，結建人防工程利用的是地下空間建設，有建筑面積，但不計容積率。其四，登記機構進行人防工程首次登記時，如把開發單位以外的人登記為權利人，就會出現土地、規劃等權源材料的權利主體與確權登記主體不一致的情況。根據《不動產登記暫行條例實施細則》第三十三條規定：首次登記的申請人應是國有建設用地的使用者與房屋的建造者，即開發建設單位。以小區配套幼兒園為例，即使最終要按規定把幼兒園移交當地教育行政部門，首次登記時仍需登記為開發單位所有。

上述案例中，為房地產公司辦理A項目人防工程的首次登記時，應首先核查其土地出讓合同、商品房買賣合同、相關規劃批準文件中是否對人防工程的歸屬做了明確約定，有約定便從其約定。如無明確約定的，可首次登記給房地產公司所有。（作者單位：鄭州市不動產登記中心）