買房如何避免房主“一房二賣”

李紅波

安居樂業，是我們普通百姓理想的生活狀態。人的一生，總會買一套或更多的房子，或自己居住或用于投資。由于每套房子都價格不菲，一旦投入，無論買的是一手新房還是二手房，只要產權證沒到手，還沒辦理入住，都不免擔憂?！斑@房子不會再被出賣人給賣了吧？”人們這種擔心絕不是杞人憂天，因為“一房二賣”現象太普遍了。

請看以下這個案例：小張是農村出來的大學生，畢業工作幾年后有了一些積蓄，想到父母辛苦供自己上大學不容易，現在年事已高，就想給父母買套房，接他們到身邊照顧。再三挑選后，選中了自己家旁邊的一個小區。遠離市區、環境優美，非常適合老年人居住，主要是鄰近自己居住的小區，方便互相照顧。通過房屋中介得知，這個小區的業主小王正想和家人一起移居別處，打算把房屋處理掉。于是小張和小王經過一番協商，簽訂了房屋買賣合同。雙方商定小王以80萬元的價格將房屋賣給小張，小張預交房款30萬元后，交付鑰匙。到年底，小張支付余下的50萬元房款，就辦理房屋過戶手續。

一個月后這個小區房價上漲了，小王想要小張增加房款，因為二人的合同早已生效，小張自然不接受這種無理漲價要求。小王不樂意了，就琢磨著把這套房子賣給出價更高的人。正好，小吳看中了這套房子，愿意出90萬元高價購買。小王瞞著小吳房子已經出售的實情，催促小吳一次性付清全款，迅速地辦理了房屋過戶手續，小吳拿到了產權證，簡單裝飾后就入住了。兩個月后，當小張來找小王要交余款時才發現小吳一家已經入住了。小張非常氣憤，精挑細選的房子，說沒就沒了?！斑@不是‘一房二賣’嗎？小王也太沒有誠信了！”小張一氣之下將小王和小吳起訴到法院，請求判令小王履行合同，將房屋交付給自己所有?？墒沁@房子的產權證都是小吳的了，小吳也入住其中，面對這種局面，法院會怎么處理呢？

因為小吳支付了合理對價，對房屋屬善意取得，在這場交易中并無過錯，何況房屋產權已經在小吳名下，所以房屋應歸小吳所有。經法院調解，小王與小張最終達成和解協議：小王將已付購房款30萬元返還給小張，并支付小張4萬元違約金。至此，一場“一房二賣”的糾紛算是告一段落。雖然小張獲得了4萬元的賠償金，但其購房目的卻落空了，只能另尋他處安置父母養老了。對任何人來說，選房買房確實是個耗時耗力的過程，運氣不好還得像小張那樣打上一場官司。那么，針對變幻莫測的人心，如何避免“一房二賣”甚至“一房多賣”？如何保護自己的權益不受損害？

律師解讀：房屋預告登記能幫你解煩憂。我國《物權法》第二十條規定：“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效?！币虼?，要避免“一房二賣”的尷尬，先購房者在簽訂商品房買賣合同時，應約定預告登記條款并及時到當地房地產管理部門進行申請辦理。第一房屋買受人辦理了預告登記，未經第一買受人同意，后買受人雖然簽訂了房屋買賣合同，卻因該房產有預告登記，無法辦理房屋變更登記，即無法取得所有權。這樣就保護了先買受人的購房利益，保障了先購房者最終取得所購房屋的所有權。

另外，現在很多城市實行網簽，它是指房地產開發企業利用房地產管理部門的網絡化管理系統與交易方簽訂房屋買賣合同，并在網上進行公布的行為，用戶可通過網簽號在網上進行查詢。但房屋的網簽并無直接的法律法規進行規定，因此，還是建議購房者辦理預告登記。（作者單位：遼寧成功金盟律師事務所）