不動(dòng)產(chǎn)登記與房屋交易管理

石少蔚

摘 要：自進(jìn)入二十一世紀(jì)以來(lái)，我國(guó)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)逐漸獲得了突飛猛進(jìn)的發(fā)展，由此極大的改變了不動(dòng)產(chǎn)登記和房屋交易管理等工作，原有的房屋登記、交易一體化管理模式到此結(jié)束。這項(xiàng)工作在新環(huán)境下必須有相關(guān)法律法規(guī)的保障，關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的相關(guān)事項(xiàng)多在不動(dòng)產(chǎn)結(jié)構(gòu)下開(kāi)展，當(dāng)下多進(jìn)行統(tǒng)一登記、房屋交易、產(chǎn)權(quán)管理等各項(xiàng)工作。

關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn)登記;房屋交易;管理

當(dāng)下，社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展為人們創(chuàng)造了更豐厚的物質(zhì)條件，且法律意識(shí)明顯增強(qiáng)，由此極大的增加了不動(dòng)產(chǎn)的登記數(shù)量，注意事項(xiàng)也隨之增多。不動(dòng)產(chǎn)具有多種多樣的種類(lèi)，關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)的登記管理行政管理部門(mén)所投入的關(guān)注力較多，為權(quán)利人提供便利的同時(shí)也有助于服務(wù)質(zhì)量的提高，且能夠充分確保登記資料的安全、可靠[1]。

1 房屋登記與交易管理結(jié)構(gòu)的設(shè)置模式

當(dāng)下，主要設(shè)置了三種模式。其一，完全融合登記與交易管理，二者合并設(shè)置或合署辦公;其二，在一個(gè)部門(mén)融合登記與部分交易管理職能，分開(kāi)設(shè)置部分職能;其三，完全分開(kāi)設(shè)置登記、交易管理[2]。

2 與登記關(guān)聯(lián)性較強(qiáng)的相關(guān)交易事項(xiàng)

2.1 商品房樓盤(pán)表與商品房網(wǎng)簽合同備案

商品房樓盤(pán)表在建立和通過(guò)審核后，與登記相關(guān)的事項(xiàng)介紹如下：

第一，在建工程設(shè)定抵押權(quán)時(shí)根據(jù)未售商品房的標(biāo)準(zhǔn)。在登記在建工程的抵押權(quán)時(shí)，關(guān)于登記房屋樓盤(pán)表的建立工作一定要根據(jù)相關(guān)銷(xiāo)售樓盤(pán)表和房屋的屬性，過(guò)程中做好落地關(guān)聯(lián)工作，將與房屋代碼密切相關(guān)的商品房樓盤(pán)表建立起來(lái)，便于更好的傳達(dá)信息。一方面，登記時(shí)與商品房樓盤(pán)表相關(guān)的銷(xiāo)售信息可直接獲取，已經(jīng)銷(xiāo)售的房屋可以成功避開(kāi);另一方面，登記以后需及時(shí)向相關(guān)商品房樓盤(pán)表傳遞已經(jīng)抵押的信息，以此可有效控制被抵押的商品房[3]。

第二，預(yù)告登記。商品房在預(yù)購(gòu)以后關(guān)于相關(guān)預(yù)告登記已經(jīng)提前設(shè)定好，為此需要建立落地，對(duì)已登記的備案信息進(jìn)行調(diào)取，然后在預(yù)告登記或抵押商品房時(shí)可根據(jù)備案信息、合同，過(guò)程中向相關(guān)商品房樓盤(pán)表及時(shí)傳達(dá)預(yù)告登記信息，以此可注銷(xiāo)或變更已經(jīng)預(yù)告的房屋。

第三，預(yù)查封。即在尚未初始登記時(shí)就查封商品房，這項(xiàng)工作需建立落地且與商品房有關(guān)的樓盤(pán)表，便于更加合理的管理房屋，獲得準(zhǔn)確信息。

2.2 轉(zhuǎn)讓存量房與市場(chǎng)準(zhǔn)入

關(guān)于存量房的取得，因取得方式不同、房屋性質(zhì)也存在明顯差異，若房屋的取得與政策性因素有關(guān)，則在轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)會(huì)緊密的聯(lián)系政策，且還會(huì)限制一些房屋。當(dāng)下，許多房屋的取得多與政府的住房?jī)?yōu)惠政策有關(guān)，在登記時(shí)需明確記載房屋性質(zhì)，轉(zhuǎn)讓時(shí)必須經(jīng)過(guò)一定程序才能進(jìn)行上市交易，在交易審批時(shí)需對(duì)相關(guān)資料進(jìn)行調(diào)閱。在買(mǎi)賣(mài)網(wǎng)上掛牌銷(xiāo)售存量房時(shí)，交易管理部門(mén)必須嚴(yán)格審核相關(guān)交易資料與登記信息，審核的目的在于最大限度的確保房源的真實(shí)、有效，如此才能安全的開(kāi)展交易。

2.3 建設(shè)個(gè)人住房信息系統(tǒng)

個(gè)人住房信息通常能夠有效集成交易、登記信息，如商品房的銷(xiāo)售備案與所有權(quán)登記信息、存量房的網(wǎng)簽信息，因此個(gè)人住房信息與房屋登記息息相關(guān)，在查詢(xún)個(gè)人住房信息時(shí)需認(rèn)真記錄房屋交易、登記信息，記錄過(guò)程中確保信息準(zhǔn)確性，確定以后及時(shí)向個(gè)人住房信息系統(tǒng)傳遞，且需按照性質(zhì)來(lái)結(jié)合住房政策和個(gè)人住房信息資源[4]。

2.4 房屋租賃管理

在房屋租賃管理方面可有效體現(xiàn)登記、交易管理的緊密聯(lián)系，為此需對(duì)房屋所有權(quán)登記信息進(jìn)行充分了解，在買(mǎi)賣(mài)申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記時(shí)按照《合同法》的相關(guān)規(guī)定，承租人具有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利。交易與登記在實(shí)現(xiàn)一體化時(shí)，受理登記需采用多種方式來(lái)嚴(yán)格審查房屋的租賃情況，如上門(mén)查看、申請(qǐng)人自行申報(bào)等，存在租賃關(guān)系的需及時(shí)向承租人告知權(quán)利，在征得書(shū)面同意后才能開(kāi)展轉(zhuǎn)移登記。在分設(shè)登記、交易職能時(shí)，交易管理部門(mén)在辦理相關(guān)要件時(shí)需嚴(yán)格按照法律法規(guī)的規(guī)定，但是極易造成管理脫節(jié)。

2.5 房屋抵押

房屋抵押時(shí)需對(duì)這一行為屬性進(jìn)行明確，要認(rèn)識(shí)到這本身就是交易行為的一種，多安排在抵押權(quán)登記后，最終有助于實(shí)現(xiàn)司法效果。設(shè)定房屋所有權(quán)為抵押權(quán)時(shí)，被抵押房屋在權(quán)屬上必須明確、清晰，不存在任何的交易限制，在交易過(guò)程中需嚴(yán)格審核房屋權(quán)利的限制情況，從而能夠順利的開(kāi)展整個(gè)環(huán)節(jié)。關(guān)于限制情況有很多種，如資產(chǎn)凍結(jié)、隱性共有權(quán)、查封與順位抵押等，登記時(shí)需理清交易限制，確保能夠安全的交易，致力于抵押風(fēng)險(xiǎn)的有效減少[5]。

結(jié)束語(yǔ)

隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，各種經(jīng)濟(jì)糾紛層出不窮，保護(hù)登記者經(jīng)濟(jì)利益的重要手段在于現(xiàn)代社會(huì)不動(dòng)產(chǎn)登記。在登記不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，關(guān)于登記和交易管理間的關(guān)系需避免割裂，在登記、交易管理中做好相關(guān)登記管理工作，側(cè)重于信息整合，然后按照各地情況盡可能的簡(jiǎn)化各項(xiàng)工作，促進(jìn)工作效率的提高，從而能夠更好的服務(wù)群眾。為此，在不動(dòng)產(chǎn)登記與交易管理時(shí)需強(qiáng)化建設(shè)信息系統(tǒng)，確保信息庫(kù)的完整性，及時(shí)更新相關(guān)信息，同時(shí)認(rèn)真管理信息檔案，確保信息安全，為順利開(kāi)展現(xiàn)代不動(dòng)產(chǎn)登記工作打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

參考文獻(xiàn)

[1]方雨虹.探究房屋交易管理與不動(dòng)產(chǎn)登記有序銜接的難題[J].財(cái)經(jīng)界（學(xué)術(shù)版），2019（16）：254.

[2]汪洋.基于房地產(chǎn)交易管理與不動(dòng)產(chǎn)登記淺談[J].中外企業(yè)家，2019（19）：104-105.

[3]肖水斌.房屋交易管理和不動(dòng)產(chǎn)登記便民模式探索[J].住宅產(chǎn)業(yè)，2019（Z1）：76-80.

[4]趙曦.不動(dòng)產(chǎn)登記與房屋交易管理信息共享的建議——以滄州市為例[J].中國(guó)房地產(chǎn)，2018（16）：76-78.

[5]崔艷麗，楊策.不動(dòng)產(chǎn)登記與房屋交易產(chǎn)權(quán)管理剝離的分析[J].住宅與房地產(chǎn)，2017（21）：10.