不動產登記與房屋交易管理

石少蔚

摘 要：自進入二十一世紀以來，我國的社會經濟逐漸獲得了突飛猛進的發展，由此極大的改變了不動產登記和房屋交易管理等工作，原有的房屋登記、交易一體化管理模式到此結束。這項工作在新環境下必須有相關法律法規的保障，關于不動產登記的相關事項多在不動產結構下開展，當下多進行統一登記、房屋交易、產權管理等各項工作。

關鍵詞：不動產登記;房屋交易;管理

當下，社會經濟的發展為人們創造了更豐厚的物質條件，且法律意識明顯增強，由此極大的增加了不動產的登記數量，注意事項也隨之增多。不動產具有多種多樣的種類，關于不動產的登記管理行政管理部門所投入的關注力較多，為權利人提供便利的同時也有助于服務質量的提高，且能夠充分確保登記資料的安全、可靠[1]。

1 房屋登記與交易管理結構的設置模式

當下，主要設置了三種模式。其一，完全融合登記與交易管理，二者合并設置或合署辦公;其二，在一個部門融合登記與部分交易管理職能，分開設置部分職能;其三，完全分開設置登記、交易管理[2]。

2 與登記關聯性較強的相關交易事項

2.1 商品房樓盤表與商品房網簽合同備案

商品房樓盤表在建立和通過審核后，與登記相關的事項介紹如下：

第一，在建工程設定抵押權時根據未售商品房的標準。在登記在建工程的抵押權時，關于登記房屋樓盤表的建立工作一定要根據相關銷售樓盤表和房屋的屬性，過程中做好落地關聯工作，將與房屋代碼密切相關的商品房樓盤表建立起來，便于更好的傳達信息。一方面，登記時與商品房樓盤表相關的銷售信息可直接獲取，已經銷售的房屋可以成功避開;另一方面，登記以后需及時向相關商品房樓盤表傳遞已經抵押的信息，以此可有效控制被抵押的商品房[3]。

第二，預告登記。商品房在預購以后關于相關預告登記已經提前設定好，為此需要建立落地，對已登記的備案信息進行調取，然后在預告登記或抵押商品房時可根據備案信息、合同，過程中向相關商品房樓盤表及時傳達預告登記信息，以此可注銷或變更已經預告的房屋。

第三，預查封。即在尚未初始登記時就查封商品房，這項工作需建立落地且與商品房有關的樓盤表，便于更加合理的管理房屋，獲得準確信息。

2.2 轉讓存量房與市場準入

關于存量房的取得，因取得方式不同、房屋性質也存在明顯差異，若房屋的取得與政策性因素有關，則在轉讓房屋時會緊密的聯系政策，且還會限制一些房屋。當下，許多房屋的取得多與政府的住房優惠政策有關，在登記時需明確記載房屋性質，轉讓時必須經過一定程序才能進行上市交易，在交易審批時需對相關資料進行調閱。在買賣網上掛牌銷售存量房時，交易管理部門必須嚴格審核相關交易資料與登記信息，審核的目的在于最大限度的確保房源的真實、有效，如此才能安全的開展交易。

2.3 建設個人住房信息系統

個人住房信息通常能夠有效集成交易、登記信息，如商品房的銷售備案與所有權登記信息、存量房的網簽信息，因此個人住房信息與房屋登記息息相關，在查詢個人住房信息時需認真記錄房屋交易、登記信息，記錄過程中確保信息準確性，確定以后及時向個人住房信息系統傳遞，且需按照性質來結合住房政策和個人住房信息資源[4]。

2.4 房屋租賃管理

在房屋租賃管理方面可有效體現登記、交易管理的緊密聯系，為此需對房屋所有權登記信息進行充分了解，在買賣申請轉移登記時按照《合同法》的相關規定，承租人具有優先購買的權利。交易與登記在實現一體化時，受理登記需采用多種方式來嚴格審查房屋的租賃情況，如上門查看、申請人自行申報等，存在租賃關系的需及時向承租人告知權利，在征得書面同意后才能開展轉移登記。在分設登記、交易職能時，交易管理部門在辦理相關要件時需嚴格按照法律法規的規定，但是極易造成管理脫節。

2.5 房屋抵押

房屋抵押時需對這一行為屬性進行明確，要認識到這本身就是交易行為的一種，多安排在抵押權登記后，最終有助于實現司法效果。設定房屋所有權為抵押權時，被抵押房屋在權屬上必須明確、清晰，不存在任何的交易限制，在交易過程中需嚴格審核房屋權利的限制情況，從而能夠順利的開展整個環節。關于限制情況有很多種，如資產凍結、隱性共有權、查封與順位抵押等，登記時需理清交易限制，確保能夠安全的交易，致力于抵押風險的有效減少[5]。

結束語

隨著我國社會經濟的高速發展，各種經濟糾紛層出不窮，保護登記者經濟利益的重要手段在于現代社會不動產登記。在登記不動產時，關于登記和交易管理間的關系需避免割裂，在登記、交易管理中做好相關登記管理工作，側重于信息整合，然后按照各地情況盡可能的簡化各項工作，促進工作效率的提高，從而能夠更好的服務群眾。為此，在不動產登記與交易管理時需強化建設信息系統，確保信息庫的完整性，及時更新相關信息，同時認真管理信息檔案，確保信息安全，為順利開展現代不動產登記工作打下堅實的基礎。

參考文獻

[1]方雨虹.探究房屋交易管理與不動產登記有序銜接的難題[J].財經界（學術版），2019（16）：254.

[2]汪洋.基于房地產交易管理與不動產登記淺談[J].中外企業家，2019（19）：104-105.

[3]肖水斌.房屋交易管理和不動產登記便民模式探索[J].住宅產業，2019（Z1）：76-80.

[4]趙曦.不動產登記與房屋交易管理信息共享的建議——以滄州市為例[J].中國房地產，2018（16）：76-78.

[5]崔艷麗，楊策.不動產登記與房屋交易產權管理剝離的分析[J].住宅與房地產，2017（21）：10.