房地產策劃與建筑策劃的比較和分析

崔澤

摘要：隨著我國房地產行業的逐漸發展，在房地產開發過程中策劃工作變得越來越重要。本文對房地產策劃和建筑策劃的發展狀況進行了比較與分析，旨在探討二者之間的關系和規律，以便于與進一步促進房地產行業的發展。

關鍵詞：房地產策劃;建筑策劃;比較分析;關系和規律

建筑策劃和設計本身就是要以自然環境為基礎將人類的建筑理念融入其中的一種實踐過程。在房地產策劃過程中，同樣需要考慮到人類的居住訴求與自然環境的協調統一，與建筑策劃不同的是，房地產策劃還要考慮到人類學、藝術設計、統計學等其他學科的因素，因此在建筑工程中建筑策劃的地位可見一斑。

一、房地產策劃

（一）組織策劃一組織工具的應用

項目管理的組織是項目管理目標能否實現的決定性因素，房地產項目策劃的核心靈魂是組織策劃。工程管理的組織策劃涉及組織結構、任務分工、管理職能分工、工作流程和建立編碼體系等內容。房地產項目工程管理的策劃和運作，須充分理解應用組織論和組織工具，系統的確定組織結構模式、組織分工和工作流程組織，明確各業務部門各自的角色、責任、權限和工作關系

根據房地產項目特點，項目運作主要包括：項目開發部、項目設計部、項目工程部、項目成本部。項目開發部是項目前期階段的業務樞紐部門，負責開發項目的前期論證、策劃組織、摘牌、交地和四證辦理工作，相關業務部門負責配合運作。項目設計部負責項目規劃設計、設計報批、設計方案和設計圖紙相關全過程設計業務的策劃、組織、監督、控制和協調工作。項目工程部是項目實施階段的綜合業務管理部門，負責項目實施過程的策劃、組織、監督、控制和協調。項目成本部負責項目整體投資的估算、預算和預決算控制工作。

（二）開發策劃一決策階段的開發管理

房地產開發策劃，是根據目前房地產市場情況，以及未來市場趨勢，結合自身（地塊、資金）條件，通過有效滿足市場需求的方式，最終達到房地產項目效益最大化和綠色建筑生態建設的最佳規劃設計方案。

房地產開發前期策劃主要內容概括為市場研判、項目定位、運行建議和經濟評價四個部分。

（1）市場研判，是前期策劃的依據，對過去和已經發生的進行分析研究的同時還要對市場未來的發展做出預測，尤其對項目的開發周期內的市場情況做出判斷。

（2）項目定位，是前期策劃的核心內容，通過對區域市場的發展趨勢和動態變化的分析，房地產開發項目市場價值取向進行研判和設計，包括客戶定位、市場定位和產品定位。

（3）運行建議，是前期策劃的操作設計。由于開發項目是一個復雜過程，對環節的把控至關重要，運行建議就是針對主要環節提出的操作設想。

（4）經濟評價，是前期策劃的項目財務分析，通過對項目的投入產出測算各項財務指標，評價盈利能力和清償能力是否達到要求，通過對項目的不確定性分析，評價其抗風險能力企業是否能承受。

二、建筑策劃

建筑策劃是房地產策劃的前提和方向，建筑策劃有效填補了房地產策劃的空白，還可以預見房地產策劃中存在的問題，提醒設計者在工作過程中予以重視，同時還能夠和房地產策劃共同引導創新，運用新穎的設計理念，策劃具有時代氣息的建筑，是近些年為了解決傳統設計程序邏輯性差、經濟性差，缺乏一定科學依據，且難以保證按程序設計出的建筑方案環境、經濟和社會效益都好的現象而引出的新型設計策略，還可有效簡單地說，建筑策劃的意義就是對房地產策劃進行有效的定義，發現問題并提出問題，且在房地產策劃階段合理解決這些問題，明確設計方案，并使之具有鮮明時代特色的策劃過程。

總之，建筑策劃的成果對房地產策劃具有十分重要的指導意義，它不但為設計提供了可以深入挖掘的社會性、實用性、科學性依據，使設計創作不再是紙上談兵，取得了現狀和過去的有機聯系并延續到了未來。

三、建筑策劃與房地產策劃的關系

房地產策劃可以將建筑策劃所得出的抽象性的結論具象化為圖紙、模型等，降低建筑工程實施的難度，而具象化的事務在制作過程中也可以對建筑策劃進行一定程度上的有效檢驗，從而得出建筑實施的可行性的系數，經過不斷改建得出可行性的建筑方案。因此可以說房地產策劃對檢驗建筑策劃的可行性有著重要作用，兩者在建筑工程的實施中是一種共同促進與互相完善的過程。建筑策劃與房地產策劃都是人類不斷認識世界改造世界的過程，由于兩者都是服務于人類最終的建筑訴求，因此這也為二者的有機協調提供了可能。建筑策劃讓房地產策劃趨于完善，而在這一過程中，建筑策劃也會根據房地產策劃的整體框架的豐滿而發生改變，讓自身不斷地趨向于完美的建筑目標。

四、建筑策劃在房地產策劃中的作用

眾所周知，“建筑策劃對房地產策劃乃至整個建筑項目建成效果均具有重要的意義”，但具體在設計策劃中該怎么順利實現預定好的目標，而不盲目構思妄下定論？這就需要設計者要對建筑策劃有一個準確的定位和深度的理解。由建筑策劃的定義可以看出，建筑師在策劃中占主導地位，同時文章第二部分也提到了建筑策劃承上啟下的作用，因此筆者理解建筑策劃的目的是要將總體規劃思想科學的貫徹到房地產策劃中去，并綜合平衡各階段的條件與因素，積極協調各專業的關系，以達到預期的目標。

通常需要考慮的相關因素大致分為五類：①與城市規劃的接軌。建筑策劃要立足于城市整體規劃，應事先掌握相關城市規劃的文本及規范（如城市總體規劃文本、詳細控制性規劃文本與成果、城市修建性詳細規劃文件、城市總體規劃圖紙及城市土地利用和空間布局），并與之做到有效的接軌，②相關的房地產策劃法規和建筑規范等因素，作為策劃的前提依據，不可逾越。③考慮建筑功能因素，在滿足功能需求的同時考慮到地方特殊性，使建筑策劃符合當地民族、宗教、歷史、本土人文的要求。

五、結束語

綜上所述，近些年，我國房地產市場已經逐漸成為了國民經濟發展的重要支柱產業，保障房地產行業的健康、穩定發展具有重要意義。建筑策劃在房地產策劃中進行應用有助于進一步提升房地產的整體策劃水平，對于房地產的開發具有一定的推動作用，因此，相關工作人員應該進一步提升對二者關系的認識，采用合適的措施來進一步提升房地產策劃水平。

參考文獻：

[1]秦川，吳敏卉，齊宇.海港公園配套建筑工程方案對比及投資分析[J].住宅與房地產，2017（24）：63.