淺析地鐵商業物業特點與發展方向

王正瑋

摘要：近年來隨著國內城市軌道交通建設的迅猛發展，地鐵給城市生活模式帶來了全新的變革。與之緊密聯系的地鐵商業成為各方關注的焦點，由于國內地鐵商業發展相對滯后，尤其是一些新興城市在地鐵商業開發上缺乏經驗，導致地鐵商業價值未能完全體現。文章通過對地鐵上蓋商業物業特點及現狀的研究，更好地理解地鐵上蓋商業模式，探索適合國內城市發展的地鐵商業。

關鍵詞：地鐵;上蓋商業;連接;客源

一、地鐵商業物業的定義

地鐵的發展史要追溯到1863年，倫敦建成了世界上第一條地鐵。地鐵即地下鐵路，指建在地下的干線旅客鐵路，廣義上則包括各種城市軌道交通工具。地鐵上蓋商業物業指利用地下地鐵站的交通便利性，在其上方加蓋商業建筑，從而方便乘客和吸引顧客，并帶動商圈發展與提升。

地鐵商業項目主要包括兩大類：站內商業、車站連通商業。地鐵上蓋商業物業屬于車站連通商業。

站內商業是指在車站里所規劃出來的商業經營空間，一般直接位于地鐵車站或者火車站內部，對于站內客源具有獨占性，通常由地鐵公司或鐵路公司自行投資運營或與專業商業集團合作經營。

日本站內商業的發展比較具有典型性，其站內商業最初的規模并不大，通常包括販售零食、飲料、報章雜志的小鋪;隨著車站周圍日漸興旺，許多大中型車站進行大規模重建改建工程，利用地下空間、檢票口和月臺當中的道路或小廣場等空間建設專屬的地下商場、商店街區甚至規模更大的車站商廈;東京地鐵公司鑒于站內商業表現突出（知名連鎖品牌大量進駐且業績與租金均表現上佳），加大了車站商業設施車站地下商城、車站商廈、車站內商店街、車站高架橋下商店等四種業態的開發力度。

車站連通商業是指雖然不位于車站內部，但有通道直接連接車站內部，無需再繞道地面進入車站的商業項目。一種是商業物業全部處于地下且與地鐵相通的地下商城或者延伸出來的地下通道型地下商業街該類商業多數經營流行服飾或其他特色中低檔時尚商品。另一種是地鐵上蓋商業物業，即地面地下商業物業聯成一體并與地鐵站直接相通的商業物業或商業綜合體，通過某層樓面（通常為地下

一、二樓或地面

二、三樓）與城市軌道站點通道直接或間接相連，使出入城市軌交站的客流可以直接通過專用的通道進入購物中心，商業項目得以通過地鐵口和地上商業實現有機結合，分享依靠地鐵口交通便利優勢帶來的巨大客流，從而帶動地鐵進出口周邊商業的發展，形成一個輻射力很強的購物中心。

二、地鐵商業的主要形式以及相關項目

依據商業設施與地鐵的關聯程度，我們可以把地鐵商業劃分為以下幾種類型：一是地鐵站廳內部零星的商業網點，面積小，以即時性消費商品和專業服務為主;面積較大的站廳內部商業設施，以便利性商品和服務以及流行性商品為主。二是乘客通道的商業利用部分，比如可以采取“花車”等形式。三是地鐵的地下商場或商業街，一般經營流行性服飾、皮具和其它中低檔商品，目標消費人群通常可以確定為大中學生以及追求時尚的年輕一族，比如上海迪美廣場“香港名店街”、廣州“流行前線”、大連“勝利廣場”等。四是拓展地鐵連線優勢，雖然很多項目不與地鐵站廳直接發生關聯，但卻可以為往來商場的客流提供快捷的交通方式，這是很多城市中高檔商業項目所考慮的因素，也就是說，商業項目可以通過地鐵口和地上商業實現有機結合，依靠地鐵口的交通便利性，帶來巨大客流，從而帶動地鐵進出口周邊商業的發展，形成一個輻射力很強的購物中心，如香港的太古城。

三、地鐵商業的特點

地鐵并不是萬能的，它不足以徹底顛覆商圈本質而大幅抬高整個項目的定位，故切忌盲目跟風;地鐵上蓋商業項目的特色主要體現在與地鐵連接樓層（包括地上、地下）的業態組合與商品定位，因此我們有必要了解與地鐵連接的樓層的動態組合與商品定位的種類。

商業區的地鐵上蓋商業項目吸引的主要是青年和中年的學生客群和上班族;客流通常有一定的保證，故引進的業態中以租金較高的各類主流或非主流時尚個性特色的服飾、飾品、護理品和禮品以及隨即消費沖動最高的各類餐飲商戶為主;規模較小且位于商務區的地鐵上蓋商務樓和賓館的商業裙房則集中聚焦于中高檔商務配套的銀行、咖啡廳、品牌快餐、中西餐廳、便利店等相關聯業態;住宅區的地鐵上蓋商業項目則重點考慮全家共同參與的家庭型業態品種組合，如超市大賣場、各類餐廳、娛樂項目等;家居建材城屬于消費頻率和消費沖動很低、目的性購買傾向最高的商業項目，這類低租金的大型專業市場通常只有位于非常生僻商圈的大型地鐵上蓋商業項目才會引進，這類重型專業市場開設在人氣不足但租金低廉的商圈，利用地鐵的時間成本優勢和廣告吸引客人專程前來。

四、地鐵商業的發展方向

（一）注重地上地下立體化發展，加強周邊商業配套設施的完善。地鐵商業的可持續發展，需要充分利用可開發的土地資源，善于將地上和地下空間有機整合，探索綜合性立體化的發展模式，讓城市擴張出來的土地資源商業價值最大化。

（二）注重人性化的經營理念融入。地鐵商業的發展過程中，要和市場的實際需求相結合，商業經營的內容要能滿足消費者的實際需求，做好地鐵客流不同特點的分析，滿足不同目標消費群體的差異化需求。

（三）打破思維的墻，發展地鐵新商業。互聯網，大數據以及消費升級的大發展，帶來了零售業的新機會，地鐵商業已經從舊的發展模式向新的發展模式進行突圍，其中必會帶來陣痛，一些過去認為商業價值高的地鐵商業資源正悄然退出歷史舞臺，在全民創業的浪潮中，地鐵商業的管理者和經營者更應重新審視一下現狀，發現歷史機遇，突破思維慣性，接納新商業，新業態，新模式、新的合作伙伴進入地鐵商業領域，共同促進地鐵新商業不斷升級。

五、結語

地鐵時代的到來，帶來了城市生活的變革，帶來了商業模式的變革，客源的變化和消費節奏的變化給地鐵商業帶來了全新的機遇與挑戰。各地區應該結合自身特色認真研究地鐵客源組成，迎合客源需求，開發適合區域特點的地鐵商業，讓地鐵商業成為新時期城市商業發展的全新增長點。

參考文獻：

[1]王先慶.城市擴張背景下的地鐵商業研究[J].城市觀察，2012（05）.

[2]李平定.地鐵商業思考[J].鐵道建筑技術，2012（增2）.