哈佛分析框架下的保利房地產（集團）股份有限公司經營業績評價

顧太芹

【摘 要】近年來，隨著經濟的發展，作為中國經濟發展重要的一環房地產業受到越來越多的關注，文章選取保利地產作為分析對象，通過運用哈佛分析框架對企業進行戰略分析、會計分析、財務分析、前景分析，以達到對保利房地產（集團）股份有限公司進行經營業績評價的目的。

【關鍵詞】哈佛分析框架;財務分析;經營業績評價

【中圖分類號】F299.233.42 【文獻標識碼】A 【文章編號】1674-0688（2019）08-0237-02

1 公司簡介

保利房地產（集團）股份有限公司（簡稱保利地產）是中國保利集團控股的大型國有房地產企業，2006年7月31日，該公司股票在上海證券交易所掛牌上市，成為在股權分置改革后，重啟IPO市場的首批上市的第一家房地產企業。

2 戰略分析

2018年9月13日，保利地產宣布正式升級為保利發展控股集團股份有限公司（簡稱保利發展）。保利發展將致力于打造“不動產生態發展平臺”，以扎實的不動產投資、開發、運營、資本運作能力為基礎，提供基于行業生態系統的綜合服務，與客戶美好生活同行。

保利地產的本次定位升級符合黨的十九大的要求，黨的十九大報告中多次提到“人民美好生活”，而本次保利地產更是突出強調了系統性發展的理念，這對集團發展起到了很好的促進作用。

3 會計分析

3.1 保利地產存貨分析

分析表1中的數據可知，保利地產的存貨余額從2013年的約2 300億元一直上升到2017年的約4 390億元，上升幅度達到47%，這是由于企業的擴展戰略引起的，不斷流入的資金使得保利地產能夠獲得很好的發展。存貨跌價準備2013年沒有計提，2014年開始計提從約1.6億元到約2.2億元，總體呈現不斷下降的趨勢。公司的存貨周轉率表現不是特別好，長期低于行業平均值，這說明保利地產在一定程度上存在著銷售滯后的問題，運營能力需要進一步提高。

3.2 保利地產應收賬款分析

（1）應收賬款增長率。應收賬款增長率是能夠直觀體現企業的應收賬款增長變動，應收賬款增長率越大，表明應收賬款增長速度越快，資金周轉可能出現問題。營業收入增長率大于零，表明企業營業收入有所增長。該指標值越高，表明企業營業收入的增長速度越快，企業市場前景越好。從表2可見，保利地產的應收賬款余額增長率一直保持著非常高的增速，其中2017年甚至達到了62.43%，這說明了公司在應收賬款的管理上有很大的問題，導致應收賬款余額大幅度提升。

4 保利地產財務分析

4.1 盈利能力分析

（1）銷售凈利率。銷售凈利率是一個企業很看重的指標，該指標直接反映了企業賺取利潤的水平，也間接反映出企業管理層的盈利能力。從表3可知，在2013—2017年，保利地產的銷售凈利率基本保持相對穩定的狀態，除2016年跌至11.03%，當年下降的原因在于2016年中央的重點工作在于三線、四線城市去庫存工作，而保利地產當年主戰場在一線、二線城市，因而其銷售的表現不佳。同時，保利地產在銷售情況不佳的情況下，仍然大幅度拿地，造成了銷售成本的上升，導致利率下降。

（2）營業利潤率。一般來說，營業利潤率越高，說明企業商品銷售額提供的營業利潤越多，企業的盈利能力越強;反之，此比率越低，說明企業盈利能力越弱。從表4可知，保利地產的營業利潤率一直保持在一個比較穩定的位置，為17%的指標表現。對于房地產企業而言，17%的營業凈利率表現很大程度上反映了保利地產的盈利能力始終保持在一個相對靠前的位置。

4.2 償債能力分析

流動比率是指企業流動資產與流動負債的比率。流動比率是衡量一個企業短期償債能力的重要指標。

一般而言，流動比率在2∶1左右比較合適。從表5可以看出，保利地產的流動比率常年保持在1.8左右，低于行業平均值1.9，說明保利地產的償債能力還需要不斷地提高，而這背后也與保利地產高財務杠桿率相關。

4.3 運營能力分析

運營能力是企業在外部市場環境的約束下，通過人力資源的安排和協調，以及生產資料的運用，對財務目標實現的影響。通過分析企業的運營能力可以更好地評價保利地產的經營業績，暴露其存在的問題，為進一步提高企業的經營能力提供依據。

通過表6分析可知，保利地產的應收賬款周轉率從2013—2017年呈“V”字形趨勢變化，自2015年以來不斷提高，表明公司收賬速度快，平均收賬期短，壞賬損失少，資產流動快，償債能力強。而從流動資產周轉率可以看出來，企業的流動周轉速度比較低，說明企業的資金運用情況不是很好，需要補充流動資金參加周轉，會形成資金浪費，降低企業的盈利能力。對于總資產周轉率，保利地產的總資產周轉率表現不合格，說明企業的銷售能力不是很強。

5 保利地產經營業績總體評價

本文運用哈佛分析框架對保利地產2013—2017年年報進行財務分析和業績評價，下面將總體評價保利地產的經營業績。

（1）公司定位調整及時，后續發展能力較好。保利地產自2016年以來開始調整企業的發展方向，由原來較為單一的住宅房地產開始向綜合房地產投資發展，更是在2018年宣布正式升級為保利發展控股集團股份有限公司，致力于打造“不動產生態發展平臺”，以不動產投資開發為原點，立體延展出“不動產生態”，縱向產業鏈延伸，橫向是相關多元業態的擴展，從而形成較為完備的集團發展態勢，符合國家對于房地產行業的要求，具有較大的發展潛力。

（2）盈利能力總體穩定，變現能力較好。對于保利地產的盈利的能力，通過銷售凈利潤、營業凈利潤可以看出，保利地產近年來雖然在同行業的位次一直處于下降的趨勢，但是其高財務杠桿下的充足資金流也保證了保利地產的盈利，銷售凈利潤達到13%的水平，營業凈利潤達到18%的水平，同時其營業收入上也保持著較好的增幅，與2013年相比，2017年增幅達到了37%，其中2017年的營業收入更是達到了1 400余億元，說明了保利地產在盈利能力上的較好變現。

（3）公司償債能力較弱，具有一定風險。在上述的分析當中，通過速動比率和流動的比率可以看到，保利地產的速動比率處于一個較低的位置，這當中雖然和房地產企業存貨為主的原因有關，雖然整體上和中國房地產同期速動比率保持一致，但是也反映了保利地產在流動負債的償還上有一定的風險。同時，18%的流動比率也反映了保利地產在償債能力上的缺陷，這也是其通過發行股票調整資產負債率的重要原因。

參 考 文 獻

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[責任編輯：高海明]