測量技術在不動產登記中的應用研究

摘 ? ?要：不動產登記中，地籍測繪和面積分攤等工作中，測量技術的應用較為廣泛，發揮著積極的作用，具有推廣應用價值?，F針對不動產登記中測量技術的應用，做簡單的論述，總結了技術應用的作用和要點，共享給相關人員參考。

關鍵詞：不動產登記;測量技術;精準性;地籍測繪

中圖分類號：TU198 ? ? ? ? ? ? 文獻標識碼：A ? ? ? ? ? ? ? 文章編號：1004-7344（2019）03-0157-02

前 言

基于全面推進不動產登記工作背景下，廣西積極落實創新工作模式，提高工作效率，提出：2018年底前，所有市縣實體經濟企業不動產抵押登記5個工作日內辦結，不動產一般登記、抵押登記業務辦理時間要分別壓縮至15個、7個工作日以內;2020年底前，除遺產繼承登記以外，不動產登記實現5個工作日內辦結。不動產登記業務的優化，需要各類數據的支撐。應用測量技術，及時獲取和提升數據質量，深入推進登記信息共享應用，為業務質量的提升，提供有力的支持。

1 ?廣西不動產登記工作部署

《全面推進不動產登記便民利民工作實施方案》提出了以下工作要求：①大力推進“一窗受理，并聯辦理”，扎實開展“減證便民”服務。②不斷拓展網上辦事事項，延伸登記服務范圍。③加快推進政務服務“一網通辦”，加快推進登記數據整合匯交。④全面提升日常登記和數據接入質量，深入推進登記信息共享應用。上述工作的有效落實，需要基礎測量工作的支持，獲取完整的數據，及時完善數據庫，實現數據共享，助力各項業務的開展。

2 ?測量技術在不動產登記中的應用分析

2.1 ?傾斜攝影測量技術

近年來，測繪技術水平不斷提升，提出了傾斜攝影技術，打破了傳統的正射影像應用局限，在不動產登記中應用，發揮著積極的作用。從技術的組成角度來說，具體為數據獲取技術和數據處理技術。相比傳統正射影像技術，傾斜影像測量技術能夠從多個角度觀察地物，真實反映地物情況。①應用各類軟件，可以直接在成果影像上開展高度和長度以及面積等的量測。②開展三維模型制作，能夠直接從傾斜影像，進行建筑物頂面以及側面紋理，并且支持批量貼紋理，進而提高建模的周期。③相比傳統三維模型，采用傾斜攝影測量技術，采集的數據量比較小，支持當前OGC通用標準。

具體應用：應用傾斜攝影測量技術，獲得高清影像，將影像以及三維模型，應用到登記平臺中，進而將不動產信息真實準確的呈現在三維空間環境下。應用三維模型動態單體化技術，以及建筑分層分戶數據，處理三維模型，進而獲得分層分戶的樓房模型，按照分層或者分戶方式，對模型屬性掛接對應的不動產登記信息，并且關聯各類數據資料，比如地籍圖等，構建不動產登記信息數據。完成不動產信息登記，依托空間環境，能夠在三維環境下，實現圖查屬性以及屬性查圖等。在具體應用中，不動產登記工作人員可以在線獲得多維度數據，產權更加明確，能夠減少不動產糾紛，保障了權利人的合法權益，提高了工作效率和質量。除此之外，不動產權利人通過系統，能夠查詢自己住宅的相關情況，以便于及時掌握房產信息。

2.2 ?數字化測圖技術

地籍測繪中，不動產登記測量是重點內容。在具體工作中，房屋的層高以及凈高測量，其參照面對測量工作的開展，有著重要的影響，體現在房產測量成果以及成果的公正性等方面。房屋層高指的是下層地板面或者樓板面到上層樓板面的距離，測量時極易產生誤差，若直接使用凈高替代，那么極易擴大誤差。凈高指的是地面到樓層下表面的距離大小，在房屋室內測量的高度為凈高。在測量作業中，要做好結果計算把控，若有層高數據，必須要根據層高數據進行計算。除此之外，要做好測量技術應用的選擇。基于科學技術的快速發展，加之數字化進程的加快，帶動著測繪技術的發展，使其朝向數字化方向發展，為不動產登記工作的開展提供了技術支持。隨著房地產工程建設規模持續擴大，在不動產測繪作業中，數字化測圖技術的應用更加廣泛，推動著房產的發展，提高了建筑水平。從數字化測圖技術的應用實際來說，搜集信息更加準確，提高了工作進展，便于不動產分攤以及測繪作業開展。

2.3 ?解析法

不動產登記工作中，解析法的應用，具體包括房屋面積和用地面積等的測量，發揮著避免因為產權和面積等的糾紛。在不動產測量作業中，解析法的應用相對準確，能夠解決糾紛性問題。具體應用中，通過界址點坐標，采用做標解析法，開展實際測量，進而保障測量結果的精準性和質量，減少誤差的出現。嚴格按照不動產測量操作流程規范，采用解析法，開展方差測量，可避免誤差的產生，確保測量結果的精確性。運用解析法，進行不動產登記測量作業，能提高標準中面積誤差限差的精度，有效控制估算中的誤差等，有著不錯的效果。

2.4 ?GPS技術

在房產測量作業中，若進行分攤時，計算總面積，需要根據建筑總面積以及房屋總面積進行推測，獲得總面積。若計算獲得的分攤系數相對合理，那么選擇其作為計算依據。在不動產測量中，面積分攤問題相對突出，需要做好實際測量，確保測量結果的真實性和準確性。具體應用中，可通過應用GPS技術等實現把控。隨著技術的發展，GPS測量技術得以優化，在實際應用中，除了節約了造價外，有著不錯的經濟效益，還減輕了外業工作強度。GPS RTK技術的提出和應用，提高了GPS技術在不動產登記中的應用水平，促進此項技術的發展和改進。從應用效果來說，GPS RTK技術的應用，具有準確性和簡單便捷等優勢，有效解決了各類測繪問題。不動產測量作業中，結合運用GPS等技術，能夠有效提高工作效率和質量[1]。

3 ?測量技術在不動產登記中的應用策略

3.1 ?不動產登記存在的問題

從不動產登記工作實際來說，還存在著以下問題：①信息登記零散?；谧匀恍再|或者法律性質不可移動的財產，也被稱作為不動產，包括房屋建筑和土地等。我國在不動產信息相關法律方面，還需要進一步完善，因為不動產資源被列入財產范圍的時間不同，使得各類不動產歸屬的部門不同，進而造成信息登記零散，影響著不動產登記工作的開展效率。②信息交流不暢通。從此項工作實際來說，信息交流不暢通為關鍵問題。究其原因，各部門各自為政，缺少溝通與合作。這需要積極開展不動產信息登記平臺的建設，統一信息錄入標準，強化信息管理[2]。

3.2 ?測量技術在不動產登記中的應用策略

3.2.1 ?提高測量技術水平

結合當前不動產登記實際存在的問題，以及工作具體要求，提高測量技術水平，有著重要的意義。在2018年底前，完成集體土地所有權以及房屋所有權等的存量現勢登記數據匯交;2020年底前完成房地一體的宅基地使用權以及集體建設用地使用權確權登記頒證，同時匯交成果。這需要不斷提高不動產測量工作的效率和質量，為相關工作的開展，奠定堅實的基礎。

3.2.2 ?提升測量數據質量

基于登記信息共享的需求和要求背景，在測量作業中，要不斷提升測量數據質量，全面提升數據接入質量。這需要從不動產測量作業入手，綜合利用各類測量技術，比如GPS技術和GIS技術等，構建數據信息平臺，加強數據采集和處理等環節的質量把控，做好信息管理工作，提升測量數據質量。

3.2.3 ?加強交流和溝通

無論是不動產登記測量，還是相關業務的開展，都必須要加強交流和溝通，及時共享信息，提升不動產信息登記的透明化和流動化水平，減少信息傳遞問題的發生，保障信息的真實性和準確性，進而實現持續化發展。因此，在測量作業開始時，就需要注重交流和溝通，了解數據信息的要求和需求，進而為相關作業的開展提供保障[3]。

4 ?結束語

綜上所述，測量技術在不動產登記中的應用，發揮著積極的作用。從當前不動產登記工作實際來說，對不動產測量作業的要求不斷提升，加之實際存在的問題，需要提高測量技術水平;提升測量數據質量;加強交流和溝通。

參考文獻

[1]陳亞男，范新成.傾斜攝影三維建模技術在不動產登記中的應用[J].山東國土資源，2018，34（01）：72～76.

[2]馮家政.不動產實地調查系統外業測量技術研究與實現[D].東南大學，2017.

[3]王九榮.多源數據融合技術在不動產登記中的應用研究[D].華北電力大學，2017.

收稿日期：2018-12-12

作者簡介：莫文凱（1990-），男，助理工程師，大專，主要從事不動產登記登記發證工作、測量、權籍錄入工作。