淺談物流地產(chǎn)項目的設(shè)計管理

丁超

摘要：物流地產(chǎn)以日益增長的市場需求和穩(wěn)定可觀的回報率吸引了越來越多的關(guān)注。本文從物流地產(chǎn)的概念和特點出發(fā)，總結(jié)了在設(shè)計管理工作中遇到的問題，并結(jié)合物流地產(chǎn)項目建設(shè)的管理經(jīng)驗，對物流地產(chǎn)項目的設(shè)計管理提出了一些思考與建議。

關(guān)鍵詞：物流地產(chǎn)；設(shè)計管理

隨著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展和電商、新零售的快速成長，我國的物流地產(chǎn)迎來爆發(fā)式的增長，發(fā)展勢頭迅猛。傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)紛紛謀求轉(zhuǎn)型，開始布局物流地產(chǎn)；物流地產(chǎn)旺盛的需求及穩(wěn)定高回報的收益，使得金融機構(gòu)、物流企業(yè)、電子商務(wù)企業(yè)也紛紛跨界進入物流地產(chǎn)領(lǐng)域。筆者結(jié)合近幾年在物流地產(chǎn)領(lǐng)域設(shè)計管理工作經(jīng)驗，對設(shè)計前期、施工階段、后期招商改造階段遇到的一些問題提出了解決方案。

一、物流地產(chǎn)的概念及特點

物流地產(chǎn)[1]的本質(zhì)是地產(chǎn)，屬于工業(yè)地產(chǎn)的范疇，是指針對客戶需要，通過恰當(dāng)選址，投資和建設(shè)現(xiàn)代物流設(shè)施，再轉(zhuǎn)租給制造商、零售商、物流公司等需求客戶，并提供相關(guān)物業(yè)管理服務(wù)。典型物流地產(chǎn)項目包括物流倉庫、物流園區(qū)、配送中心、分撥中心等。

不同于商業(yè)、住宅類地產(chǎn)項目，物流地產(chǎn)在開發(fā)和實現(xiàn)盈利等環(huán)節(jié)有其自身特點，可以概括為：

（一）與住宅地產(chǎn)不同，物流地產(chǎn)不是直接出售資產(chǎn)來變現(xiàn)的，而是進行長期出租。

（二）與商業(yè)地產(chǎn)不同，物流地產(chǎn)的客戶更多樣化。一般來說物流地產(chǎn)的客戶多為第三方物流、零售、大型電商和制造類企業(yè)，儲存產(chǎn)品類型涵蓋食品飲料、醫(yī)藥、化工產(chǎn)品、汽車等形形色色，不同類型產(chǎn)品對倉儲設(shè)施具有不同要求。

（三）開發(fā)模式靈活。物流地產(chǎn)開發(fā)可以分為標(biāo)準(zhǔn)化開發(fā)和定制化開發(fā)兩種模式[2]。標(biāo)準(zhǔn)化開發(fā)（圖1）由物流地產(chǎn)商自行開發(fā)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)化、通用型的物流設(shè)施，再將其出租給客戶使用，并提供物業(yè)管理服務(wù)。定制化開發(fā)（圖2）是物流地產(chǎn)商根據(jù)客戶的特定要求，為客戶選擇合適的地點，最大限度滿足客戶的定制化要求，建設(shè)與管理其專用的物流設(shè)施，以及后期為客戶提供便捷、高性價比的物流設(shè)施與物業(yè)管理服務(wù)。

（四）開發(fā)周期相對較短。目前行業(yè)內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)開發(fā)工期一般為：方案設(shè)計10天，初步設(shè)計20天，單層庫施工圖設(shè)計30天，多層庫施工圖設(shè)計40天，單層庫建設(shè)期為12個月，多層庫建設(shè)期為15個月。

二、物流地產(chǎn)項目設(shè)計管理存在的問題

設(shè)計是工程建設(shè)的龍頭，是工程采購和施工的基礎(chǔ)，設(shè)計工作的好壞對工程的質(zhì)量、成本及進度起著決定性作用[3]。而物流地產(chǎn)開發(fā)中的設(shè)計管理[4]從前期土地獲取中對意向地塊的規(guī)劃，設(shè)計過程的管理，到施工中的技術(shù)配合等，基本上貫穿于物流地產(chǎn)開發(fā)始末，是一項包括任務(wù)管理、資源管理、進度管理、技術(shù)質(zhì)量管理的系統(tǒng)化管理工作。因此，物流地產(chǎn)開發(fā)中設(shè)計管理的好壞對物流地產(chǎn)項目的成敗起到關(guān)鍵作用。

針對物流地產(chǎn)的特點，結(jié)合近幾年的工作經(jīng)驗，對物流地產(chǎn)項目設(shè)計管理中存在的問題總結(jié)有以下幾點：

（一）由于物流地產(chǎn)項目開發(fā)周期短，為了節(jié)省開發(fā)時間前期一般未進行市場調(diào)研，統(tǒng)一按物流地產(chǎn)開發(fā)商的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)進行設(shè)計，導(dǎo)致標(biāo)準(zhǔn)化倉庫無法滿足各類客戶的需求，后期的設(shè)計變更、工程改造較多，相應(yīng)的也增加了工程成本。比如有的物流地產(chǎn)商標(biāo)準(zhǔn)提升門為2.75mx3.5m，不能滿足快遞、電商企業(yè)的“大門”（10.5mx4m）需求。

（二） 物流地產(chǎn)項目設(shè)計一般機械的分為方案設(shè)計、初步設(shè)計和施工圖設(shè)計三個階段，很多項目還不需要進行初步設(shè)計。為了滿足項目進度，設(shè)計一般在一個月左右完成，而且物流倉儲的外形及立面簡單，很多物流地產(chǎn)商對方案也不進行評審，導(dǎo)致設(shè)計過程中缺乏溝通和監(jiān)管，導(dǎo)致設(shè)計完成后圖紙不能通過審批或大量返工。

（三） 物流地產(chǎn)由于長期出租，租戶不斷變化，每更換一個租戶都可能涉及到改造，設(shè)計單位長期配合困難。

（四）由于客戶可以按照實際需要租用不同面積、不同位置的倉儲設(shè)施，后期招商又往往無規(guī)劃安排，導(dǎo)致同類型的客戶租用不同位置的倉庫或不在同一時間入駐，導(dǎo)致了設(shè)計改造和工程拆改工作重復(fù)，改造成本增加。比如在某物流園區(qū)項目中遇到兩個租戶都需要電力增容，因兩個租戶進場時間不同（前后相差一個月），兩個客戶分別進行了增容。若招商做好規(guī)劃安排，兩個客戶可以合并增容，這樣既減少了室外箱變的數(shù)量和綠化面積的占用，也節(jié)省了高配室的空間，并避免了室外管線的重復(fù)敷設(shè)。

（五） 由于物流地產(chǎn)項目一般都是EPC總承包項目，設(shè)計單位與總承包商簽訂合同，雖然轉(zhuǎn)移了設(shè)計風(fēng)險，但設(shè)計單位和總承包商之間經(jīng)常直接溝通，施工過程中的工程聯(lián)系單、設(shè)計變更、深化設(shè)計等往往不經(jīng)過業(yè)主審核批準(zhǔn)，導(dǎo)致業(yè)主在工程實施階段沒有監(jiān)管，設(shè)計管理職能缺失。

三、解決方案建議

針對上述設(shè)計管理工作中暴露的問題，提出了以下解決方案：

（一） 進行市場調(diào)研，明確委托設(shè)計要求。設(shè)計輸入不夠充分或設(shè)計輸入質(zhì)量不高，會引起設(shè)計工作的反復(fù)，比如在施工圖設(shè)計階段做顛覆性方案變動。在設(shè)計開始前應(yīng)做好市場調(diào)查研究，分析當(dāng)?shù)厥袌鲂枨螅疾熘苓呂锪鞯禺a(chǎn)項目的特點。一個園區(qū)是否需要綜合樓和外置月臺等，只有通過考察項目所在地周邊交通和市場才能確定。設(shè)計管理人員應(yīng)站在客戶的角度，對物流倉儲產(chǎn)品進行定位。只有做足了這些工作，才能制定符合市場需求的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)，編制合理有效的設(shè)計任務(wù)書。

（二）盡量將招商前置，加強與招商部門溝通交流。物流地產(chǎn)應(yīng)采用以定制化開發(fā)為主，標(biāo)準(zhǔn)化開發(fā)為輔的模式，如圖3所示。在設(shè)計開始前，設(shè)計管理人員應(yīng)積極與招商溝通，了解有無定制需求。在設(shè)計前期引入客戶，根據(jù)客戶需求定制，避免了后期增加外置月臺、電力增容等大量改造，節(jié)約成本。目前物流倉儲的需求旺盛，只要物流地產(chǎn)位置合適，不乏愿意定制的意向客戶。在方案設(shè)計完成后，與招商部門、物業(yè)管理部門、預(yù)算部門、投資部門共同對方案進行評審。雖然物流地產(chǎn)對外立面要求不高，但在設(shè)計前期聽取使用方（如物業(yè)管理、招商）的意見，從使用方角度進行方案評審，能夠保證滿足使用需求。在項目建成后運營過程中，設(shè)計管理人員應(yīng)與招商人員加強交流，在招商過程中做好客戶規(guī)劃，將有共同需求的客戶集中引導(dǎo)到同一個園區(qū)。

（三）靈活地根據(jù)工程的需要和溝通效果適當(dāng)增加設(shè)計階段。設(shè)計應(yīng)根據(jù)項目所在地的習(xí)慣和項目的特點合理劃分階段，避免將設(shè)計簡單地劃分為方案設(shè)計、初步設(shè)計、施工圖設(shè)計三個階段。對于與設(shè)計管理人員配合較好，能夠達到互相理解的項目，可按照上述階段劃分實施設(shè)計；對于與設(shè)計管理人員初次合作或較復(fù)雜的大型項目，必須增加設(shè)計階段和提高設(shè)計深度。例如在方案設(shè)計和施工圖設(shè)計之間增加建筑提資階段。

（四）與設(shè)計單位建立長期合作關(guān)系。考慮到設(shè)計目標(biāo)的實現(xiàn)和后期運營的改造配合，設(shè)計單位的配合情況需要重點考察。如果設(shè)計院不聽業(yè)主的指導(dǎo)和意見，那么這家設(shè)計院即使水平再高，也無法實現(xiàn)業(yè)主的設(shè)計目標(biāo)和意圖。園區(qū)運營時改造繁多，如果設(shè)計院不愿意配合或配合不及時，可能影響園區(qū)的租賃情況。所以與設(shè)計單位建立長期合作的關(guān)系，能夠熟悉物流地產(chǎn)商的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)，減少溝通成本，可以大大節(jié)省設(shè)計時間，避免設(shè)計缺陷，為后期客戶改造提供強有力的技術(shù)支持。

（五）建立一套標(biāo)準(zhǔn)有效的設(shè)計管理流程，加強施工階段的設(shè)計管理。比如：工程聯(lián)系單、設(shè)計變更單、深化設(shè)計圖等在設(shè)計單位審核確認(rèn)后，必須由業(yè)主批準(zhǔn)實施；總承包商和設(shè)計單位之間的溝通必須告知業(yè)主等等。

參考文獻：

[1] 韓煒. 基于顧客需求的物流地產(chǎn)價值創(chuàng)新. 物流技術(shù)， 2007， 26 （2） ：28-30

[2] 張英， 王鋒軍. 物流地產(chǎn)模式運營研究. 財貿(mào)經(jīng)濟， 2006 （9） ：60-62

[3] 顏彥. EPC總承包模式下的項目設(shè)計管理. 有色冶金設(shè)計與研究， 2010 ， 31 （1） ：45-47

[4] 王圣龍. 淺談建設(shè)工程項目業(yè)主方設(shè)計管理的一些思考與建議. 建筑工程技術(shù)與設(shè)計， 2015 （32）： 1181