提升商業地產、旅游地產市場聯動績效的耦合模型的創新分析

劉軍琦 胡郁蔥

[內容提要]本文重點從大數據背景的角度研究提升小眾市場（商業地產與旅游地產）聯動績效的內在機理與基本特征。深入把握小眾市場（商業地產和旅游地產）的特點及地產本身的特點，借助大數據的工具探索提升聯動績效的耦合規律，從耦合規律、耦合類別、耦合制度的視角探索提升聯動績效的理論、方法、耦合模型。總結出耦合模型的實證分析結果及研究展望，有助于為政府實施小眾市場（商業地產與旅游地產）及地產本身的創新戰略提供決策的理論依據和現實參考。

[關鍵詞]地產市場 聯動績效 耦合模 型大數據

在大數據時代背景下，暴露出了我國房地產市場的一些問題，如商業地產與旅游地產市場協同度不高、協同機制缺失、不靈活;本文借助大數據工具、分形理論、協同學理論，研究商業地產與旅游地產市場的聯動績效，并對利益相關方的耦合績效模型進行分析。

一、商業地產與旅游地產市場聯動的耦合規律

耦合的概念最早來源于物理學。耦合是指子系統之間互聯程度的度量，是一種相互依賴、協調和促進的動態關聯關系。本文借鑒軟件塊間聯系的耦合類型及相關概念來闡述問題。

1.集聚、聚散。聚散可以減少商旅地產市場中的資源、要素“進出”城市的“摩擦力”;商旅地產市場聯動的集聚分為要素集聚、產業集聚和城市群經濟;應鼓勵建立商旅市場聯動的企業集群，可以建立企業極大的先動（first-mover）優勢（Schmalensee，1982b）。

在大數據背景下，由于區位不同，商旅地產市場聯動可產生縱橫聚散：橫向商旅地產市場中的主體企業自行溝通、交易;縱向由商旅地產市場所在地的當地政府牽頭、給予優惠政策及建立聯動市場網站。

2.競合。Dagnino和Padula將競合定義為“由合作與競爭同時發生而形成的一種新型戰略依賴關系”。大數據需要由政府來主導，才能在區域范圍內平衡商旅地產聯動市場數據之間的關聯關系和整體活躍度;根據中國國家統計年鑒（2016），2005-2015年房地產業法人單位數量從148059個增加到466100個，一直呈上升趨勢，其中從事商業地產、旅游地產的房地產數量呈現競合現象，出現跨區域、跨企業的競合。

3.協同。商旅地產市場聯動是一種互利行為，基礎是市場關聯;商旅地產市場聯動是一種協同、跨界整合資源行為，可以延伸產業鏈條，建立經濟發展新型模式。

由于資源的聚集優勢，商旅地產市場聯動形成具有較強的路徑依賴性：在大數據背景下，創新活動的區域特征將走向發散化，商旅地產市場聯動需要具有融資與管理兩大功能。

4.交融（共生互動）。商旅地產市場聯動出現交融、共生、互動的現象，商旅地產市場聯動需要擺脫機會主義和零和博弈思想，樹立注重信譽、共同擁有和分享以及合作共贏的理念，從而分享共生互動帶來的共同收益。

二、商業地產與旅游地產市場聯動的耦合類別

本文認為商旅地產市場聯動是社會經濟發展到一定階段的產物，也是旅游業、商業、地產業相互促進的良性結構。以下建立了商旅地產市場聯動的耦合類別。

1.結構耦合。耦合發展存在空間分異的驅動機制、顯現出結構性：區位因素是影響二者耦合發展度空間分異的基礎條件;經濟發展是影響二者耦合發展度空間分異的根本動因;交通條件是影響二者耦合發展度空間分異的重要導向力。商旅地產市場聯動的政策是結構耦合的平臺，表現為：高水平耦合（如資本增值耦合）、中水平耦合（如資本需求耦合）、低水平耦合（如政策耦合）。

商旅地產聯動市場內部類型發展不平衡，出現以土地用途轉換重塑房地產結構現象，是一種結構耦合的現象。

2.功能耦合。功能耦合是指商旅地產市場聯動子系統之間通過控制信息進行傳遞，其功能分解用數據耦合來代替，商旅地產聯動市場的網絡平臺是功能耦合的工具之一。商旅地產市場聯動至少需要具有技術政策、融資、管理等創新功能，如商旅地產聯動的網絡平臺、大數據平臺的建立。

3.時空耦合。時空耦合是指商旅地產市場聯動系統中的若干任務，這些任務在完成時間上有所交疊，空間是載體;大數據技術可以作為時空耦合的工具之一，時空耦合態勢是商旅地產聯動市場空間均衡過程的重要體現，可有效地指導經濟布局、商業設施建設、交通發展和環境管理等相關政策措施的制定和實施。

4.環境耦合。環境耦合是指商旅地產市場聯動子系統之間通過公共環境進行數據存取、業務往來、信息交換等，商旅地產市場聯動的政策是環境耦合的平臺，可以保證制度的接駁與融合。

5.技術耦合。對商旅地產聯動市場平臺而言，技術是主要的、決定性的、直接的投入要素，其意義在于創新和超前：如利用大數據工具極大提升了商旅地產市場聯動的全渠道的參與、體驗;如可以利用模塊設計應遵循原則進行技術耦合。

6.制度耦合。旅游地產市場作為具有較強帶動性的新興市場，對商業地產市場的提升具有較強推動作用。商業地產市場的發展也為旅游地產市場的發展提供了基礎和保障，兩者互為背景、相互作用、彼此影響;進行政策制度創新，促進商業地產與旅游地產市場聯動，協調好商旅地產市場與住宅市場、當地旅游資源、城市特色和收入水平、商業環境等的關系。

三、商業地產與旅游地產市場聯動的耦合制度安排

1.匹配機制。旅游地產與商業地產市場的聯動，不僅表現在購物行為的聯動，凡是市場上“買”和“賣”發生關系的任何行為如聯合開發、游憩購物、會展旅游等，都可以看成是商旅地產市場聯動的基本;旅游地產與商業地產市場的聯動系統在現實生活中已出現兩者融合、滲透的表現形式：系統邊界有模糊性，還可能具有分形性，一個系統與其他系統在邊界地段相互滲透、無法通過有限的步驟完全區分開來。

2.協同機制。協同即意味著系統要素之間的關聯，借助于網絡與網絡動力學主要研究商旅地產聯動市場節點之間的信息交換和相互作用;通過商旅聯動帶動地方經濟的繁榮，促進行業之間協作共贏。

3.保障機制。制定商旅地產市場聯動的政府保障機制：實現從經濟職能向經濟和服務相結合職能轉變，弱化“產權區域”的負外部效益;合理定位旅游經濟的規模、開發速度與時序，確定的基本前提是生態環境承載力的大小，以“共生”發展為目標。

4.過程演進機制。在商旅地產市場的聯動過程中，逐步實施政策導向的耦合、資本需求的耦合、風險分散的耦合以及資本增值的耦合，注重過程的演進;在商旅地產地產聯動市場的主體長期博弈過程、聯動過程中，注重商旅地產市場聯動過程的動態變化能否得到有效控制。

四、商業地產與旅游地產市場聯動的耦合模型

目前研究耦合的模型有：物理學中的容量耦合模型、旅游業與城市化的耦合度模型，耦合網絡模型，耦合協調度模型，基于雙螺旋遞進的耦合模型等。

1.基于大數據技術建立的耦合模型。隨著軟件與硬件耦合程度的降低，存儲硬件設備的管理越來越自動化，而存儲服務也越來越靈活;自動化是指存儲服務的管理屏蔽了硬件設備的異構性、集中管理和分配。

軟件與硬件緊耦合解決力、法是存儲廠商開始研發存儲虛擬化工具、將現有的存儲資源進行整合、提供統一的硬件資源接口;軟件與硬件半耦合;軟件與硬件松耦合。

2.基于分形理論建立的耦合模型。商旅地產聯動系統的邊界有模糊性，其復雜性（類型種類多、地域廣、區位理論作用大等）使其邊界還可能具有分形陛。

在社會科學中，制度的結構、市場的結構、組織的結構等也都存在分形，為研究復雜性提供了重要的思想和方法。分形的分數維是度量分形集的“不規則”程度和“復雜”程度的客觀工具，通過分形維可以描述一個動態演化系統的復雜性的表現程度。

關聯維數：

設X1，X2，...，Xn是系統的一個類型、區位地域等的解序列，令

如果有限極限：

存在，則稱D2為商旅地產地產聯動系統的關聯維。

3.協同學原理建立的耦合模型。協同學又稱協合學，它成功解釋了系統的局部與整體以及系統由簡單到復雜，從低級到高級，由無序到有序穩定發展過程中最本質的東西，即協同作用。

根據協同學原理，建立模型如下。

其中，U1為商業地產市場綜合發展水平;U2為旅游地產市場綜合發展水平;X為商業地產市場子系統的特征向量;Y為旅游地產市場子系統的特征向量;t為時間;C為協調度;T為兩系統的綜合發展水平;D為耦合協調度;θ、α、β為待定參數;θ=0.5（研究時考慮商業地產市場綜合發展水平、旅游地產市場綜合發展水平兩系統同等重要），在商旅地產市場聯動系統取跑α=0.3、3=0.7。

五、根據協同學原理建立的耦合模型的實證分析

1.商業地產市場、旅游地產市場綜合發展水平評價模型。利用線性加權法對商業地產市場、旅游地產市場綜合發展水平進行測算，具體公式如下。 其中，Ui為商業地產市場、旅游地產市場綜合發展水平系統第i年度的綜合評價值;Uij為指標j對系統的功效貢獻大小;Wij為指標的權重。

功效貢獻Uij表示指標對系統的作用，通過正功效函數對指標進行處理得到，Wij的確定采用專家給分法。

2.數據獲取。本文商業地產市場綜合發展水平、旅游地產市場綜合發展水平的原始數據來自于中國統計局網站2006-2015年數據（見下表）。

3.結果分析。根據2006-2015年度的耦合等級，判斷商業地產市場綜合發展水平較差（可能與采用的統計數據僅僅是辦公樓、商業營業用房用途的地產數據有關）、旅游地產市場綜合發展水平較好（可能與采用的統計數據是其他用途的地產數據有關）;商旅地產聯動市場的耦合協調度等級處于瀕臨失調、勉強協調之間。建議：制定相關商業地產市場發展的微觀、中觀、宏觀政策，促進商業地產市場內部的協同發展;制定商旅地產聯動市場的微觀、中觀、宏觀政策，船陜商旅地產聯動市場的協調發展。

未來研究將從以下方面進行改進：一是在指標遴選、方法運用以及尺度選取等方面進行更為深入的探討。二是與其他地區研究案例進行比較分析，探尋耦合的深層次特征與機制。