甘肅省房地產發展主要相關因素分析

黨芝

房地產業一頭連著投資，一頭連著消費，既是國民經濟的先導產業，也是現代服務業的重要組成部分。房地產市場的健康發展對保持國民經濟平穩較快增長有著重要意義，關系到滿足廣大群眾基本住房需求的根本利益，關系到全面建設小康社會，構建和諧社會的根本目標。

1978年以前，在計劃經濟體制下，我國實行福利分房和低租金公房制度，由國家和國營單位負責住房的投資、建設、分配和管理。這期間，專門從事房地產開發的企業幾乎沒有，房地產基本處于空白狀態。黨的十三中全會后，甘肅省房地產業孕育而生，并逐步在探索中發展，在調整中壯大，成為推動國民經濟和社會發展的新的增長點和具有活力的支撐力量。

影響房地產發展的因素很多，從經濟社會的角度看，經濟增長率、土地政策、城市化水平和人口數量結構、收入等是直接因素；而利率、稅收能力、貸款首付比等金融政策是增長波動的主要影響因素。

一、經濟水平和房地產經濟發展直接相關

近年來，全省經濟一直保持著較高的增長速度，人民生活水平提高，基礎設施建設逐步完善，房產需求明顯上升，房地產開發投資同步增長。同時，由于房地產業的關聯度和敏感性，它往往比經濟增長的變動趨勢更加明顯。2000-2016年經濟增長率與房地產開發投資增速所呈現的趨勢基本相同，兩者間存在正相關關系。2001年在全球金融危機的影響下，全省GDP只增長6.9%，增幅比2000年回落3.2個百分點，房地產開發投資增長13.2%，比2000年回落1個百分點；2003-2013年的10年間，除2009年外的其余年份，全省GDP均保持了兩位數的增長，房地產開發投資年均增速更是高達30.44%；2014年開始，由于受經濟下行壓力和國內大環境等不利因素影響，全省GDP增速再次回落至個位數區間，房地產開發投資也相應進入調整期。

房地產業發展有其自身的生命周期。根據世界銀行及其他學術研究報告顯示，人均GDP與房地產業發展具有一定的相關性，在人均GDP達300美元、600美元、1300美元時、8000美元、13000美元時，房地產業分別處于起步階段、高度發展階段、快速增長階段、平穩發展階段和衰退階段。自1981年至2003年的22年間甘肅省房地產開發投資年均增長7.67%，2003年，全省人均GDP約為650美元，這一階段之前我省房地產開發的處于起步階段；2004-2007年全省房地產開發投資年均增長27.46%，2007年，人均GDP約為1400美元，這一階段是我省房地產高速發展階段；自2007年以來全省房地產開發投資年均增長21.57%，2016年，人均GDP接近4000美元，目前正處于平穩發展階段，大體符合經濟增長人均水平與住房需求發展的對應特征。

二、土地供應對房地產市場有顯著性影響

土地政策具有相對穩定性，但各地土地對房地產發展的影響不完全相同，主要體現在土地供應量和土地出讓價款這兩個方面。土地供應量決定房地產開發企業可開發的土地量，對新建商品房屋的供應總量及房地產開發商的生產和預期都有不同程度的影響，由于房地產開發的周期性，這些影響要在1-2年之后才能顯現出來。

根據省國土資源廳數據顯示，2012-2016年，全省房地產開發土地供應面積（住宅用地面積+商服用地面積）總量一直處于逐年遞減的趨勢，平均每年減少926公頃。2012-2016年，占全部建設用地供應面積的比重分別為24.00%、22.00%、17.56、12.59%，低于全國平均水平2-8個百分點，由于土地供應量整體偏緊，近年來房地產開發企業購置土地面積也呈現整體下滑的趨勢，2016年，全省房地產開發企業土地購置面積增速同比下降44.96%。

土地市場有效供應量的減少，直接影響了房地產開發企業拿地價格，2016年，土地成交價款增速比去年同期增長16.79%，土地價格持續走高。土地價格是房屋的主要成本之一，土地價格上漲會引起房地產開發企業成本增加，最終傳導向房價。從我省調研情況來看，土地價格占到了新建樓盤商品房屋銷售價格的25%—30%。

三、城市化水平和人口數量結構決定著房地產內在需求

城市化進程引起住宅需求的剛性增長，其推動也是基礎性的。隨著全省城鎮化率的提升，城鎮人口越來越多，對城鎮住房的需求與日俱增。由圖三可以看出，城鎮人口增長速度同房地產開發投資增速存在正相關關系，但有延遲效益（延遲時間為2-3年）。當城鎮人口增速提高時需求增加，房地產開發投資逐漸攀升，吸引更多房地產投機者進入市場，更加速促進房地產的增長。而當人口變動趨于穩定時，房地產開發投資減緩，部分投機者開始對房地產市場持觀望狀，房地產投資總量和增速會開始下降。

城鎮人口數量增加形成的住房需求，包括原有城鎮居民子女未來長大成人對住房的需求，以及外來流動人口對當地住房的需求。近年來，全省每年人口出生率一直保持在12.0‰左右，如果按2016年末城鎮人口1166萬人來算，每年增加的城鎮人口數約為14萬人；同時，大量流動性人口涌進城市，2016年，我省城鎮化率為44.69%，根據《甘肅省國民經濟和社會發展第十三個五年規劃綱要（草案）》提出2020年要實現常住人口城鎮化率達到50%以上，平均每年新增城鎮人口大約38萬人以上。按2016年全省城鎮人均居住面積34平方米計算，每年新增住宅需求量在1700萬平方米以上，而2016年全省新開工面積為1587萬平方米，也就是說，從城市化進程這個角度來看，我省房地產市場還存在一定的發展空間和潛力。

值得注意的是，目前，全省人口結構占比數據顯示，人口中適齡勞動力明顯減少，老齡化趨勢出現，這將直接影響未來住宅消費和投資的內在需求，自2015年起全省15-64歲（勞動年齡）人口數連續兩年出現下降趨勢，2016年，同比下降0.21%，占全部年末總人口的比重為72.19%，是自2010年以來的最低值；同時，伴隨著人口老齡化的加速（14.36%），少兒撫養比例（24.16%）的上升，“人口紅利”對房地產市場的帶動作用將開始減弱（人口紅利，簡單來說就是人口中適齡勞動力15-64歲人口數比較多）。這是因為人口的年齡結構決定人們的消費、儲蓄、投資行為模式，影響商品、資產的價格。從房地產角度分析：25～34歲人群是首次置業的主力軍；35～44 歲的人口是社會的中堅力量，有住房改善和投資需求；15～24歲的人群在10年后又會產生新的房地產需求。這些都是長期房地產有效需求的人口基礎。

四、居民人均可支配收入決定房地產市場的需求取向

居民人均收入水平，決定了市場購買力的大小，也決定了對房地產市場的需求層次和取向。2001-2016年全省人均可支配收入持續上漲，年均增長11.66%，人均可支配收入的持續增長促發房地產市場從零散開發向大盤集約過渡。

隨著收入的增長，對房屋改善需求升級，也是影響房屋銷售價格快速上升的原因之一。2004年以前，房屋銷售價格一直處于一個比較穩定的狀態，2004-2016年，房價迅速攀升，年均增長達12.43%，超過同時期年均人均可支配收入增速0.52個百分點。

從長期來看，居民可支配收入的高低決定房地產市場需求的強弱，通過“房價收入比”可以直接反應出房價水平與廣大居民的自主需求相匹配的程度。房價收入比，是指房屋總價與城市居民家庭年收入之比，比值越高，預示著購房難度也越大。其中：

房價收入比=每戶住房總價/每戶家庭年總收入；

每戶住房總價=人均住房面積×每戶家庭平均人口數×單位面積住宅平均銷售價格；

每戶家庭年總收入=每戶家庭平均人口數×居民家庭人均可支配收入；

根據上述公式，可測算出2000-2016年全省房價收入比情況（見圖四）。

從上圖可以看出，2003年以前，隨著城鎮人均可支配收入的提高，房價合理上漲，人均居住面積提高，全省房價收入比保持較平穩的運行態勢，在4左右持續4年；從2004年開始，隨著房價年均增長速度超過人均可支配收入，房價收入比明顯上升，2004-2009年保持在6以內，但2010年后則突破了6，在2015年高達6.6。

但由上表可知，2012-2015年，省會蘭州房價收入比，一直高于全國平均水平，在西北五個省會城市中，排在前兩位，烏魯木齊之后。相對于西安、西寧、銀川等西部省會城市來說，蘭州的購房壓力要大一些。2011-2014年，蘭州房價收入比一直處于上升狀態，2014最高達8.8， 2015年又回落至7.8，這說明雖然房價在不斷攀升，但由于2015年，蘭州人均可支配收入同比增長10.5%，超過房價上漲速度，因此房價收入比較上年有所回落，購房壓力有所減弱，所以房價上漲和購房者的收入水平是相對的。

現實中，由于因居民收入存在較大差異，因此不同等級收入群體的房價收入比也不盡相同。目前，我國將城鎮居民收入分為：低收入戶、中等偏下收入戶、中等收入戶、中等偏上收入戶、高收入戶五個階層，分別計算不同收入階層的家庭可支配收入產生的房價收入比，能夠更清晰地反映出房價收入比的真實情況。

測算全省2005年至2015年不同收入階層的房價收入比，可以得出以下幾個結論： 一是低收入家庭的房價收入比很高，2015年達到了16.2，為歷年最高；二是高收入家庭的房價收入比很低，2015年只有3.5，比全省平均水平低2.8；三是高收入戶和低收入戶的房價收入比差距很大，2015年高收入戶的房價收入比僅為最低收入戶的1/4.6，二者的絕對差距達12.7；四是高收入戶和低收入戶房價收入比的差距在逐漸增大，2005年低收入戶房價收入比是高收入戶的2.8倍，2015年擴大到4.6倍；五是房價的上漲對各收入階層影響程度不同，低收入戶的房價收入比由2005年的9.0上升為2015年的16.2，高收入戶的房價收入比由2005年的2.1上升為2015年的3.5；六是從各階層的房價收入比變動趨勢可以看出，房價和收入因素變動此起彼伏，全省2005-2010年期間房價收入比呈逐年上漲的趨勢；在2010年之后，居民收入快速增長，房價收入比略微下調，2013年開始，由于單位房屋售價的大幅上漲，使得房價收入比又出現了明顯的增長。

用中低收入戶和中等收入戶的人居可支配收入計算3口之家購買90平方米的房價收入比分別為7.8和5.8，也符合這些趨勢。從全省來看，中低及以下收入戶購房壓力很大，多數居民憑借自己的收入己不具備獨立購買商品房的能力，房地產市場所提供的住宅產品多為中等收入和高收入人群所購買。

五、對甘肅省房地產業發展方向的思考

（一）以基礎配套設施建設為房地產業提供良好的發展環境

加快城市化進程是房地產發展的動因，而城市基礎設施的狀態、結構和功能，已經成為城市發展的空間布局、功能結構和自我調節的主導性因素。 具體表現在加快交通、通訊、電力、給排水等基礎設施，學校、醫院、體育場館等公共設施和賓館、商場、娛樂場等服務設施的建設，完善的城市基礎設施為區域房地產市場發展提供良好的硬件環境。

以省會蘭州為例，近年來，軌道交通、教育資源、配套環境等，已成為影響蘭州房地產市場發展的直接因素。蘭州東西向長100多公里，南北向最窄處不足4公里，受地形的影響，以及近年來汽車保有量的不斷提高，城市交通狀況堪憂。在這種狀況下，軌道交通的建設，不但緩解了路面交通壓力，同時也給房地產市場發展帶來了新的契機。軌道交通可以將通勤時間控制在一定范圍之內，即使住在城市邊緣區域，只要在地鐵附近，就可以獲得到達工作場所或消費場所的時間節約，而且可以避開中心區高地價、道路擁擠等問題，對居住空間向市郊的轉移有了極大的牽引力，并且帶動周邊經濟發展，有效緩解城市中心區壓力

由于教育的地位越來越重要，學區已經成為居民選擇房屋時重點考慮的因素。但由于學校的質量參差不齊，不同學區的房價也有明顯差異。教育資源對周邊住宅價格存在正相關影響。教育資源數量越多，品質越好，其周邊房價存在趨高的趨勢。 如蘭州水車園劃片小區新房均價已超18000元/平方米，比城關區新建商品房屋均價高1/3，同時，周邊二手房市場更是供不應求。

環境優美集約化程度高成為樓盤新賣點。隨著生活水平的提高，人們更青睞于集住宅、環境、教育、購物為一體的大型綜合性房地產項目。例如：蘭州大名城、碧桂園、銀河國際、保利領秀山、恒大帝景等項目，充分利用占地面積廣的優勢，打造花園式住宅，引入大型連鎖超市，采取民營資本與知名學校聯合辦學方式，推出幼兒到初高中一體化教育模式，成為銷售的熱點。

（二）以需求為導向調整新建住房供應結構

房地產業發展空間的決定性因素是實際需求。當前，我省住房消費正處在由“有房住”逐漸向“住好房”轉換的時期，未來的有效需求將取決于更完善的住房配套、更優質的公共服務、更綠色健康的品質和環境。因此下一階段，要適當進行市場分層，一是繼續關注中低收入家庭的住房需求，針對部分中等偏下收入和低收入家庭，以加快廉租房的建設來有效解決他們的住房問題，緩解供需矛盾，減緩房價上漲壓力，讓百姓盡快實現安居夢；二是要重點引導建設以中等收入家庭為消費對象的改善型戶型，不僅是要房屋建筑面積增大，而更需要注重品質優良、有物業配套服務、社區環境好的住房設計建設。形成一種符合自身經濟要求的梯度消費品，使居民切實改善居住條件，實現“居者有其居”和“居者安其居”的和諧發展。

根據對市州的調研，配套設施完善，環境好的樓盤，雖然整體售價偏高，但往往出現供不應求的場面。目前，碧桂園、恒大、海亮、保利、碧桂園、天慶等具有雄厚實力的房地產企業已先后入駐蘭州、天水、慶陽、定西等地區，相繼開發了一批具有高品質的樓盤，受到廣大消費者的歡迎。

（三）轉變企業經營戰略，開拓多元化市場

近年來，我省房地產開發投資在固定資產投資中的占比不斷上升，2017年已達16.58%。目前，全省具備一、二級資質的房地產開發企業共137家，只占全部企業的8.3%，任何行業要實現長久的發展，規模化、專業化是必由之路。因此，現階段房地產開發企業應逐漸加快規模化的進程，通過整合業務和資源，提升綜合開發能力，實現全行業的規模化經營，增強自身應對外部競爭和抵御風險的能力。同時，在規模化基礎上，還需走專業化道路，加大產品開發和創新的力度，對消費者市場進行細分，充分挖掘消費者的潛在需求，開發產品要盡量多元化，以滿足不同的消費層次。要注意創新，在商業房產、養老房產、綠色房產、生態房產、信息化房產等方面加大開發力度，同時，房地產企業與政府合作參與城市建設和開發，以快速促進周邊基礎配套跟上，也是房地產企業拓寬發展領域，打破發展局限的可探索途徑。

另外，保持房地產開發資金的持續穩定是房地產行業健康有序發展的前提基礎。房地產企業對資金的需求是巨大的，如何確定合理的貸款、自籌和預收預付比例，也是企業在發展過程中需考慮的問題，企業現金流的穩定，是保證資金鏈不被中斷，企業穩定發展的關鍵，因此，房地產企業應尋求多元化的融資途徑來減輕資金壓力，合理規避風險。