從估價機構立場探討商業銀行在經濟轉型大形勢下房地產抵押貸款風險及對策

陳再云 趙中愛 胡蓉 梁高靠

摘?要：隨著我國經濟轉型及房地產各項調控政策的出臺，房地產市場價格起伏較大，如果商業銀行在辦理傳統房地產抵押業務的過程中，依然采用原來的固有方式來對待某些房地產抵押業務，很有可能會導致貸款風險增加。本文作者從估價機構角度，對提供抵押的房地產在經濟轉型期價值波動可能產生的抵押貸款風險的把控對策進行探討。

關鍵字：經濟轉型;抵押風險;價值波動

近幾年尤其是進入2019年以來，受全球經濟的影響，我國經濟也處在了一個經濟轉型期。在經濟轉型的過程中也伴隨著國家一系列的機構改革，各種政策層出不窮。對于作為傳統行業的金融業尤其是商業銀行來說，隨著政府的一系列改革，在國家經濟轉型的今天，依然以房地產抵押貸款項目作為主營業務隨之而來的風險特征也有所變化，再以傳統的眼光來看待新時期房地產抵押貸款發生的風險可能也會產生較大的偏差。下面筆者站在估價機構角度來分析新時期房地產抵押貸款項目風險產生的原因，以及商業銀行對貸款風險的把控對策進行探討。

一、風險產生的原因有：

（一）產權登記發證模式處于轉變期間，充滿不確定性，帶來抵押物權益與實物脫節的風險。

從各地不動產登記中心成立之前，我國的房地產權屬登記發證分別由國土部門負責頒發《國有土地使用證》和房產管理局頒發《房屋所有權證》，屬于兩龍治水，各有側重甚至各自為政，房屋登記用途與土地登記用途不相一致的現象時有發生，登記內容不統一的情況也是比較常見。國家實行不動產登記以來，對于申請登記的不動產也開始實行統一登記，原來的房地產兩證登記信息不匹配的現象也將得到一定程度的遏制。但對于商業銀行碰到類似情形比如房屋登記用途為商業用房，土地登記地類用途卻是住宅，土地出讓期限也是按照住宅年限設定的終止日期;又如某某開發項目或者工業企業開發項目，取得土地使用權是由登記機關登記發證，隨著開發項目的開發進度，后續建成的房屋按照不動產登記的要求取得了不動產權證書，由于現今發證幾乎都會將每一棟建筑物所占用的土地分攤面積連同建筑物一并辦理登記并發證，但原有的土地使用證或不動產權證書并不會進行相應的注銷只會備注情況直到宗地分割完畢為止，這種現象會使得這類項目同時出現多個權屬證書的情況，由于缺乏相應的處理經驗，如果未經審核識別而正常發放了某類貸款，無形之中可能帶來抵押物與實物脫節的風險。

（二）銀行可自主確定抵押物價值，產生的風險。

當前各大銀行確定抵押物價值的方式多樣化，大部分銀行通過估價機構進行第三方評估，通過估價機構出具的估價報告的估價結果，按照一定的抵押貸款比例，確定抵押貸款額度;但當前有部分商業銀行，通過銀行自主確定抵押物價值的方式，向相關登記機關出具抵押物價值確認函，便辦理了抵押登記手續。該種方式對于商業銀行從爭取客戶資源、提高效率的角度來看，短時間內確實作用很大，但由此帶來的抵押貸款項目管理風險、抵押物價值確認的高與低的風險卻難以避免。

（三）經濟轉型引起房地產市場價值波動，帶來已抵押的房地產價值變化，從而產生風險。

由于經濟轉型，傳統行業經濟不可避免的出現下滑，房地產經濟作為國民經濟中起到支柱作用的產業，同樣不可避免的出現重大變化。尤其以三四線城市為限，因為城市發展過程中缺少支柱性產業經濟，很多行業經濟往往與房地產業緊密相關。零售業、建筑建材業、服裝業等等行業在經濟轉型期很多商戶無法承擔較高額的門面租金選擇往一些相對位置較偏僻或者租金較低的區域進行搬遷，從而導致原來已形成較大規模的專業市場或商業中心產生了較大程度的空置率和租金水平的下降，甚至房地產價格的下降。很多房地產抵押貸款項目在經濟轉型到來之時仍然處于存續期間，而提供抵押貸款的房地產價值卻有了一定程度的下滑，必然導致抵押貸款項目的風險加大。

二、防范風險的對策：

（一）商業銀行應當及時向相關權威部門進行權屬調查和驗證，抑或要求估價機構對所評估標的物的權屬狀況的真實性、準確性、完整性進行核查和驗證。

前述所說的產權登記不一致或存在瑕疵、容易產生風險的情形，商業銀行可以通過向不動產登記中心進行核查和驗證，尤其對于權屬用途不一致、登記內容不統一的情況從假設抵押物需要辦理產權過戶角度來分析抵押物權屬的完整、合法和真實性。由于多數商業銀行具體抵押業務經辦客戶經理缺乏相應的識別經驗，金融機構也可以通過委托評估的方式由估價機構評估專業人員來對所評估標的物的權屬狀況的真實性、準確性、完整性進行核查和驗證，來達到對抵押物的權屬狀況進行全面掌握的目的。根據《中華人民共和國資產評估法》第二章第十三條第四點的規定，“評估專業人員需要對評估活動中使用的有關文件、證明、資料的真實性、準確性、完整性進行核查和驗證。”而估價機構評估專業人員往往就是具有相應估價經驗的資產評估師，可以通過事前將評估對象權屬資料的瑕疵狀況與商業銀行進行充分溝通或者能夠通過評估報告相應章節進行披露，往往也能夠起到防范風險的效果。

（二）商業銀行應當加強房地產抵押貸款項目抵押物價值確認的管理。

前述所說的部分商業銀行開始采取銀行自主定價并向不動產登記中心出具價值確認函辦理抵押登記的模式，從具體操作層面來說并非不可取，相反恰恰是國家機構改革所要調整的成果體現，能夠通過調整簡化程序，提高辦事效率。但是金融機構在確定抵押價值的管理切不可放任，尤其以某某手中可以有多少審批權限為中心進行抵押價值的確認，而是應當有一定的操作模式或者詢價模式，向相應的權威部門、估價機構或數據公司進行咨詢，防范由于房地產抵押貸款項目前期抵押價值確認不準產生的風險。

（三）對于房地產抵押貸款存續期內且剩余期限較長的項目，提倡對押品價值尤其涉及價值量大的押品進行貸后重估，及時對押品價值進行把控。

當前大部分商業銀行確定押品價值的方式仍然是以估價機構出具報告確定抵押物價值為主。但是估價報告評估價值為時點型價值，而房地產市場價格是處于波動狀態，在行情好的時期由于房地產市場價格的上漲可以覆蓋一些抵押項目貸款金額偏高的情形。但現今處于經濟轉型的特殊時期，房地產價格處于波動的波谷或滑向波谷的階段，加強對押品的重估顯得十分必要。同時在貸后重估過程中通過對權屬資料的再次核查驗證，及時掌控抵押物所設立的抵押擔保物權情況，防范抵押物分多次抵押的風險。

（四）通過對現實中的一些押品處置情況的調查分析，合理確定抵押貸款放款比例，防范抵押物處置難或資不抵債的風險。

近年來，針對涉執案件執行難的問題，最高人民法院出臺了多種政策，用以解決該類問題，也取得了較大的進步，其中最顯著的變化來自于財產處置方式的變化。幾年前人民法院處置財產通常采用的方式為通過拍賣公司組織進行拍賣，但受限于買賣雙方信息的不對稱，很難達到理想的效果。哪怕是確有成交，但交易價格信息很難準確的獲取。現如今法院拍賣多以司法網拍為主，不僅僅買賣雙方都可以了解到詳細的信息，作為商業銀行也可以通過具體的成交案例信息對各種類型的房地產變現能力產生更加直觀的理解和感受，能夠更合理的確定抵押貸款比率。

總之，隨著經濟的轉型和國家機構改革，尤其在2019年這個關鍵年度，商業銀行面臨的機遇非常多，隨之而來的風險種類也趨于復雜化，未來不可控風險更是防不勝防。以不變應萬變的固有模式往往也會變成一把雙刃劍，商業銀行應當加強自身管理，進一步強化風險意識，方能享受改革帶來的紅利，正確規避未來可能出現的各種風險。