下半年房企拿地是進還是退？

謝楊春

商品房市場經歷了“極度悲觀-重返樂觀-回歸理性”的上半年后，上市房企陸續披露了上半年的成績單，整體來看不少房企的表現仍然亮眼，規模優勢持續放大;土地投資方面，機遇型拿地、多渠道拿地成為房企下半年投資的主要態度。

大部分企業銷售進度過四成，下半年以持續出貨為主。

2019年以來，政策層面均難言寬松，樓市“小陽春”曇花一現，但從上市房企發布的中報情況來看，多數企業還是取得了相對穩健的銷售成果：八成左右的房企已經完成了年度銷售目標的40%以上，下半年還將迎來“金九銀十”，按照下半年銷售高于上半年傳統表現來看，相信多數房企還是能夠按時完成全年銷售目標。

年度目標完成率較高的房企主要是業績沖擊千億元左右的房企，如建業、越秀、龍光等，截至6月30日的合約銷售金額已經超過了全年目標的50%。

一方面這些房企銷售目標相對保守，另一方面區域利好給這些房企的銷售帶來了較大助力。如建業近幾年持續深入布局河南的縣城，在實現全覆蓋的過程中，三、四線縣城釋放的人口紅利給建業帶來了較大的銷售額;越秀、龍光均是重倉粵港澳大灣區的企業，國家級戰略利好對銷售助力較大。

相對而言，大規模龍頭房企目標完成情況要弱一些，根據中報公布的上半年業績，大部分企業目標完成率尚未達到50%，如恒大、世茂、龍湖和華潤等。

恒大上半年實現合約銷售2818億元，完成年度目標6000億元的47%，但其下半年可售貨量高達8000億元，轉化率僅需四成便可完成目標，龍頭房企下半年可售貨值都遠大于實現目標需要的銷售額，規模還是龍頭房企制勝的法寶。

整體來看，市場趨于平淡對規模房企的影響有限，大部分上市房企都向著年初制定的目標平穩前進，從另一方面也體現出市場仍在持續分化中，龍頭房企穩居前列，中等規模的房企正在加速占領市場份額，小型房企的生存環境越發惡劣。

龍頭房企投資全年保持謹慎

從上市企業拿地態度的變化來看，碧桂園、恒大、萬科等典型龍頭房企全年都保持理性的拿地態度，主要是由于此類規模房企土儲規模相對充足，貨值足夠支撐企業2至3年的銷售，不存在被動拿地的“生存需求”。

也有部分企業全年都保持較為積極的拿地態度，如中海、世茂、榮盛發展等。

一方面是由于拿地預算充足，趁目前土地市場持續低位，逆周期拿地是不錯的選擇。另一方面是追求進一步的業績增長。如世茂今年通過積極收并購、合作拿地等方式擴張規模，業績有望在下半年沖進前十。

此外，還有部分企業上、下半年的拿地態度有所轉變：陽光城、融信等企業由于上半年拿地保持理性，投資目標尚未完成，拿地計劃主要在下半年完成;中駿、佳兆業等企業上半年已經積極拿地，完成納儲需求，下半年在市場預期持續較冷的情況下，拿地腳步預計有所放緩。

長三角、中西部投資占比較重

從公布了上半年新增土儲分布的上市企業情況來看，長三角、中西部成為上市房企2019年上半年投資的重點區域，但結合城市能級情況來看，兩個區域成交側重點有所不同：

在回歸二線城市成為主流布局戰略的2019年，中西部的二線城市備受青睞，成為房企投資的焦點，武漢、鄭州、昆明等城市頻頻成為月度成交土地建面最多的城市;長三角土地成交的主戰場則是三、四線城市，如南通、常州、臺州等城市也是房企拿地的主要目標。

隨著中西部城市市場熱度的抬升，部分原本扎根于長三角的企業也將開拓中西部作為重要的布局戰略，綠地、新城等典型房企，今年上半年在中西部的投資強度已經與長三角大本營投資強度相當。

在拿地方式上，單一的“招拍掛”拿地已經不能滿足大部分房企降低土地成本、擴大拿地規模的需求，參與舊改、合作成為較多房企拓展拿地渠道的重要方式，尤其對于部分核心一、二線城市來說，只能通過舊改來獲取城市中心的地塊。其中龍光、佳兆業、合生創展等幾個粵系房企在舊改方面較為突出。

除了舊改、合作以外，房企的拿地方式日趨多元化，如一二級聯動、產業勾地、綜合體模式、TOD模式開發等。

越秀、藍光等企業在多元化拿地方面表現突出，越秀地產上半年通過收購“軌交+物業項目”品秀星園，增加土儲約139萬平方米，占上半年新增土儲建面的四成左右。

規模房企業績持續穩步攀升

總體而言，從上市房企的年中業績發布會來看，規模房企的目標完成率還維持在相對樂觀的水平，且下半年供貨量均有一定的保證，轉化率不需要太高就可以完成全年目標，優勢依舊非常明顯。相應的，規模房企業績持續穩步攀升，小型房企的生存空間則遭到進一步擠壓。

而在投資態度上，更多的房企在上半年以理性、謹慎為主，并表示若下半年土地市場持續低位運行則有可能伺機低價拿地，拿地與否的關鍵在于價格是否合理，對于高溢價地塊、高價地塊則敬而遠之，尤其碧桂園、恒大、萬科這樣的標桿型房企，均表示下半年將以非常謹慎的態度拿地。

從上市企業的表態來看，后幾個月土地市場低位、平穩運行預計已成定局，有迫切納儲需求的企業可適當“撿漏”;而土儲豐厚的企業則還是應該以確保項目的盈利能力為第一要務，在土地投資方面更加慎重。