二手房交易量入秋？

趙新江

天氣入秋了，二手房交易量也入秋了嗎？《理財》雜志記者近日獲悉，從今年下半年開始，二手房市場各項成交指標正在全面下滑，而二手房的價格數據被業界認為是房地產市場的晴雨表。

截至8月28日，易居研究院監測的13城8月二手房成交量為6.49萬套，環比下降18.2%，同比下降9.8%。從數據來看，13城二手房降溫態勢較為明顯，購房者決策周期變長，觀望情緒較濃。另外，部分城市二手房掛牌價也出現回調。專家指出，今年以來的政策延續了去年對房地產的調控基調，對市場預期和信心影響較大，預計下半年13城二手房成交量將出現萎縮。

二手房市場降溫

8月，樓市的頭條顯然屬于租房市場，只有陸續入市的限競房，才能勉強分得一些關注。而經歷了上半年大幅起伏的二手房，在8月則出現了明顯的降溫。有購房人發現，前期關注的不少房源都出現了降價，熱門小區的房源也不再是一房難求，中介推介房源的電話又多了起來。根據貝殼研究院Real Data數據庫顯示，6-8月鏈家實時成交量環比持續明顯下滑，8月降幅達20.9%，僅次于6月降幅，與2018年5月成交峰值相比下滑46.2%。機構預計，這樣的趨勢還將持續，“金九銀十”難以如期出現。

值得關注的是，7月，共有北京、天津、石家莊等20個城市的二手房銷售價格環比有所下降，數量相對較大，據悉，二手房降溫現象也已連續在6月、7月、8月出現。此外，《理財》雜志記者還注意到，青島、武漢、長沙、遵義、濟南等多個城市的二手房銷售價格已連續4個月（5-8月）出現環比下降。

諸葛找房數據研究中心指出，8月19日-25日，一線城市二手住宅市場均價為59746元/平方米，環比上漲0.42%，這也是近6周以來首次出現上漲。二線城市市場均價為18035元/平方米，環比下跌0.014%，價格保持平穩。克而瑞方面監測的7個重點城市二手房累計成交479萬平方米，環比下降8%，同比仍上升5%。具體而言，除南京環比回升18%之外，其余城市成交量環比皆小幅回落，北京以-21%的環比跌幅居首。

房地產專家表示，今年二手房市場熱點城市整體情況比去年好，主要原因在于去年下半年二手房市場供需不匹配導致價格回落。此外，今年一、二手房價格倒掛現象有所緩解，上半年二手房市場相對回暖。但自6月起，二手房市場銷量再次回落，目前雖然掛牌量增加，但是多數為大戶型或總價較高的樓盤。整體上看，下半年二手房市場將維持弱勢，價格仍呈下跌態勢，但跌幅會有所收窄。

熱門小區也愁賣

以北京為例，今年5月，北京二手房成交量的沖高，學區房起了很大作用。彼時，學區房房源緊俏，價格堅挺。部分熱門小區，只要一有新的房源推出，立即就會被預訂下來。

如今，學區房銷售旺季一過，這些房源的成交節奏也明顯慢了下來。

以西城區的德勝學區為例，最近幾個月熱度明顯有所下降。據區域內經紀人反映，最近幾個月，德勝片區開單明顯減少，價格也有所回落。

而區域內新上的一批房源，兩至三居室報價每平方米大都在13.2-13.5萬元，此前這類房源的報價最高可以到14萬元/平方米。

價格回落的同時，成交速度也明顯放緩。一購房人表示，此前德勝學區的經紀人幾乎不用費力去找客戶，大多是客戶自己送上門，而且都很急著成交，但最近這種情況已經出現了反轉，經紀人開始重新主動出擊，回訪之前咨詢過的客戶，幫房源尋找買家。

熱門區域、熱門小區掛出的房源不再是完全不愁賣，買賣雙方觀望情緒都開始加重。

業內人士表示，在“房住不炒”的大背景下，相關部門也明確要求不將房地產作為短期刺激經濟的手段，保持房地產政策緊縮趨勢，北京二手房市場降溫趨冷在所難免。

針對未來市場走勢，中國指數研究院分析預測，在中央多次重申“房子是用來住的，不是用來炒的”，并持續加大房地產市場金融監管力度的大背景下，樓市調控政策整體將依舊從嚴，房企融資渠道保持收緊。預計未來，房地產市場整體將延續平穩走勢。但由于不同城市房地產市場發展基礎和環境不同，城市分化將越發顯現，部分弱三、四線城市由于缺乏產業、人口等因素支撐，房地產市場面臨調整壓力。

停貸并非普遍現象

近期，安徽合肥多家銀行出現二手房停貸現象。融360大數據研究院分析師李萬賦表示，部分銀行停貸二手房，是銀行信貸資金情況和樓市調控政策的雙重結果。一方面，雖然合肥沒有出臺相關新政，但在“房住不炒”的大背景下，壓縮二手房放貸額度可以在一定程度上降低炒房者的心理預期，達到降杠桿、穩杠桿的目的;另一方面，銀行額度下半年往往比上半年緊張，更傾向于把更多的額度留給新房。

根據融360大數據研究院的監測數據，暫時沒有出現較大面積的二手房停貸現象。佛山、寧波等地區只有部分銀行表示額度緊張，或暫時不接單。“未來停貸現象應該不會太普遍。不過，具體到各家銀行來看，下半年房貸額度確實更緊張，熱點城市有些銀行即使接單，放款周期也會比較長。”李萬賦說。

中原地產首席分析師張大偉表示，從全國來看，二手房市場規模較小，僅十幾個城市相對活躍。“二手房停貸也并非所有銀行，對整體房地產市場影響不大。”

利率上漲提高購房成本

值得關注的是，下半年來，個人房貸端也在收緊，具體表現為房貸利率的上漲、維持高位或放款節奏放緩等。融360大數據研究院監測數據顯示，2019年7月全國首套房貸款平均利率為5.44%，相當于基準利率1.11倍;二套房貸款平均利率為5.76%，特別是二線城市，近期多個熱點二線城市紛紛上調房貸利率，蘇州、杭州、寧波、大連、長沙近期多次上調，且部分銀行額度緊張，甚至暫停受理房貸業務。

8月上旬，《理財》雜志記者咨詢多家銀行營業部或咨詢個貸工作人員了解到，今年上半年，杭州首套房貸利率普遍執行基準利率上浮5%-8%。而目前，多家銀行已將房貸利率調整至基準利率上浮8%、10%，甚至已有銀行調整至基準利率上浮15%。而熱點城市蘇州目前不少銀行的房貸利率依然維持在基準利率上浮22%以上。南京的房貸利率也基本上是基準利率上調15%或20%。