淺議抵押房地產價格評估風險

焦秀玲

摘?要：抵押房地產評估是房地產業務總量中占有比較大的一個項目，評估機構對抵押房地產價格進行評估的過程中有著非常大的責任，房地產價格評估是未來社會和市場催生的新興事物，評估結果在相關法律影響下具有一定的風險，評估師如果在評估的過程中不夠認真出現了差錯，就會對業主造成一定的經濟損失，評估機構不光要承擔相關風險，評估師還需要在評估過程中承擔相關的賠償責任。責任還需要進一步的劃分，民事責任、行政責任和刑事責任都有可能具備。而現階段的大多數評估機構盡管從宏觀角度上來看，對于改革工作已經完成了大半，但是在微觀角度上仍舊存在比較嚴峻的問題，整個評估行業中存在各方面的一環，如果在這些問題當中沒有相關的預防措施，對我國房地產評估行業的發展是極為不利。對此，本文則從其中的評估風險進行議論探討。

關鍵詞：抵押房地產;價格評估;評估風險

房地產價格評估行業想要健康發展需要專業的評估人員不斷積累經驗，讓房地產價格評估行業的危機能盡快被解決。業主在委托評估師進行估價的過程中本身就是一種風險轉嫁，大部分的評估機構為了擴展市場，在很多工程剛剛竣工之后就開始接手評估工作。這種表現明顯就是缺乏自我保護意識，風險意識也比較低。廣大群眾以及各個媒體對于這樣的問題是很重視的，都會報道相關工程估價案例。很多金融機構都會做出一定的措施規避風險，但是評估行業這個重要的媒介對于本身存在的風險卻沒有進行評估，金融行業沒有將評估行業的風險做出評估和預防也會影響自身的風險評估。

一、抵押房地產價格評估風險的具體含義

對于風險而言，在現階段中各行各業所存在的觀點并不一致，第一個觀點是美國的一位學者所提出來的，這位學者名叫威雷特，他認為，風險指的是對于一些人們都不愿意看到的事情，而這些事情存在發生的有不確定性。從他的觀點中我們可以得知，無論是哪種風險，都會存在的不確定性，而這個不確定性又代表著不可預測性;第二個觀點是日本的一位名叫武井勛的學者所提出來，他認為，部分風險可以在特定的條件下所引發出來一系列損失的出現;第三個觀點是由我國的幾位學者所提及到，他們認為，因為一些預期結果往往在實際的演變中所出現的結果存在太多差距，導致損失的產生，這個演變中存在著十分顯著的不確定性。綜合這三個觀點而言，可以將風險的基本概念與特點所概括出來，而其中最為一致的關鍵詞即不確定性，在研究中我們還發現，所謂不確定性，一般情況下還分為兩種，一種為客觀不確定性，它指的是實際演變的結果往往與預期的結果存在的差距，這個差距有時候可以利用某些工具來進行衡量。而第二種即主觀不確定性，它指得是在面臨風險的評估之際，評估者本身應當具備的綜合素質與知識水平、經驗情況都與該風險的演變和利益變化有著十分密切的聯系，而不同的人在面臨風險之際也會有著不同的評估行為。在抵押房地產價格的評估工作當中，其風險主要在于部分評估機構或者相關評估人員，在對于房地產的價格評估之際，出現某些違規行為，而這些行為與存在的客觀因素有著直接性的關系所在，從而導致評估結果產生失衡的狀況，不僅極大地影響著消費者的合法權益，還使評估機構等相關人員構成了刑事責任，無論是機構聲譽還是個人職業生涯，都會受到嚴重影響。

二、抵押房地產價格評估風險的主要形式

在抵押房地產價格評估風險所存在的主要形式當中，其中的范圍往往十分廣泛，同時這些內容也會十分復雜，但是總體歸納可以分為兩大類，第一類是外界的風險，外界風險存在顯然的不可控性，同時很容易對評估結果產生影響，外界風險與評估者自身的客觀原因沒有直接性的關系，反而是受到了外部環境的影響，這與評估者所在評估機構單位的經濟條件，規模大小以及經濟前景等方面對評估結果期望值的影響。第二種風險即是機構本身的風險，這種風險是因為評估機構本身的實力以及工作人員的質量好壞決定的，評估人員自身的專業素質以及工作經驗如果不到位就會導致評估結果出現差錯從而引起法律糾紛[1]。

如果將抵押房地產評估風險進行科學細致的分類，則可以分為以下四類。第一類就是外界風險，這種風險往往會影響著整個評估風險，即使評估機構，也無法完全避免這些風險。從一些案例中可以看到，這些風險所出現的原因在于評估委托方在提供的法律文件當中存在部分不準確的問題，并且真假難辨，也有部分原因在于委托方故意開展商業欺詐行為，導致在其中不僅提供的證據與事實嚴重不符，同時還故意設置了一些商業陷阱;另外還有在地方的經濟問題上導致所出現的不可控制因素，這樣一來所產生的法律訴訟自然不可避免[2]。這些表現都有可能對評估結果產生巨大影響，影響評估機構本身的聲譽。

第二類風險就是評估操作風險，這一點主要是因為評估人員的工作素養不夠，對專業的操作流程不夠了解，從而使被委托方沒有辦法對房地產開展規范的鑒定工作，同時其中所收集的資料也存在過多的不充分問題，尤其是在一些證據中，十分草率且雜亂無章，在計算當中存在嚴重的粗心大意現象，對于一些必要的操作步驟更是直接省略掉，嚴重有違評估審核程度的規范性要求。這些表現人為痕跡比較明顯，評估機構更容易承擔法律訴訟風險以及聲譽受損風險[3]。

三、防范評估風險的策略與責任落實

首先，必須要能夠將評估風險進行合理的預測，確保評估業務流程的承接規范性與安全性，尤其對于外界風險而言，必須要確保評估信息在搜集與管理處于絕對規范安全的處境， 同時被委托方與評估機構必須要對于整個項目以嚴謹的工作態度進行對待，確保業務過程中的資料準確性與真實性。從原則上來看，被委托方必須要嚴格避免同意企業的委托，如果不得已而接受，要與相關金融機構進行聯系，確保貸款抵押事宜的真實有效，如果真出現風險，只能會落實到業務的承接人與信息搜集人員。

其次則是要加強評估程序規范性，尤其是在價值方面要以合理的估計方案進行估算。而在一些評估操作風險當中，要防止出現評估操作風險，必須要不斷加強相關人員的工作責任落實，確保評估結果的復核程度以及對評估人員進行崗位責任制落實，綜合管理控制才能強化總評估師的復核水平，從而制定出抵押房地產評估報告，評估時運用的語言以及對價格的定義等方面都要控制在合理范圍內，風險一旦出現，只能由部門經理所承擔。

最后就是要不斷加強評估人員的職業道德意識及法律意識。對于職業道德的風險防范對策是確保以評估行業的職業道德操守嚴格要求每一位評估人員，同時要在其中及時地增強他們的法制觀念與責任意識，如此才能夠充分避免影響機構聲譽以及經濟利益的事件出現。評估工作人員要進行法律知識普及，對評估錯誤出現的法律責任和后果要有充分的了解，評估機構可以對責任人進行處分和罰款，吊銷其評估資格甚至移交司法部門處理。

四、結語

對于各類風險責任落實的主要考核部門是行政事務部，這對于評估機構以及評估人員的要求都是比較高的，加強外部約束的過程中內部也不能松懈，針對問題要提出更加科學化的措施進行解決。評估機構的內部約束力度一定要加強，通過行業評級等手段激發評估人員的相關責任意識才能將抵押房地產價格評估風險降低到安全范圍。評估機構的利益和多方利益都是掛鉤的，將抵押房地產價格評估風險降低，可以保證被委托人以及評估機構本身的經濟利益和聲譽。

參考文獻：

[1]徐正輝.抵押房地產價格評估的風險管理探討[J].住宅與房地產，2017（3）.

[2]王經領.抵押房地產價格評估的風險管理探討[J].人力資源管理，2017（6）：433-434.5F797217-7FE6-462A-96F1-FEAAB7963A93