房地產開發企業成本對象設置與項目成本核算

蔣毅

摘?要：房地產企業的項目成本核算是財務部門的一項重要工作，在企業核算中占據著重要位置，做好項目成本核算工作對于房地產開發企業分析和控制項目成本，提高財務管理水平具有非常重要的意義。

關鍵詞：房地產開發企業;成本對象;設置項目;成本核算

一、房地產開發企業項目成本構成及其核算過程

房地產開發企業的成本計算是依據不同的成本對象將成本費用計入不同的開發成本項目。開發成本一般分為土地取得成本（或土地開發成本，包括土地出讓金、）、前期工程費用、基礎設施建設費用、建筑安裝工程費用、公共設施配套費用、期間費用（開發間接費用）等類型，期間費用一般包括財務費用、管理費用、銷售費用等。

房地產開發企業項目成本核算主要分為以下五個步驟：一是各部門為財務人員提供成本核算資料，完成工程任務交接;二是結合企業的成本管理特點確定成本核算對象，并設置相應的成本核算一級科目以及明細科目分類;三是進行成本分配核算，費用分配類別包括工程費用和公共費用兩類;四是對企業的所有成本進行匯總統計;五是對成本核算結果進行分析，并以此為依據為企業的管理者提供成本決策依據。

二、房地產開發企業成本核算存在的問題

（一）成本核算對象問題

房地產企業為了吸引更多購房客戶，在進行項目開發時，受制于市場形勢、銷售對象的差異化需求、配套服務設施需求等因素，通常以分期開發的形式開展項目活動，在一定程度上加大了企業的成本核算難度。再加上當前的企業會計準則中并未對成本核算對象做出詳細規定，如分期開發土地成本核算、商業用房土地成本分攤核算、商業用房建筑成本分攤核算、車庫成本核算、配套設施成本核算等均缺乏明確的核算依據。

（二）成本費用歸集問題

房地產企業的成本費用歸集有以下兩種情況：第一，對于能夠確認企業的成本核算對象的開發成本，將其直接計入該成本對象的明細科目賬戶，這種開發成本大多屬于企業生產過程中產生的直接費用，因此將其納入產品成本范圍;第二，對于無法區分成本核算對象，如果該項開發成本涉及多重產品或多個流程，則將其先計入公共費用，按照過渡性成本項目歸集，歸集過程要滿足一定的成本原則，以便后期進行成本分配。

（三）成本虛增問題

房地產企業成本核算涉及的費用類型較多，核算過程相對復雜，因此可能出現費用計算錯誤，產生核算偏差。而且隨著房產稅收政策改革，企業的稅繳壓力逐漸增大，為了降低其應繳稅額，一些企業虛增市政、土建費用，以此降低其利潤指標，達到漏稅目的，使企業的成本核算形成了錯誤的目標導向，無法真實地反映企業的成本消耗情況，更無法為企業的管理者提供準確的成本決策信息，成本核算管理對企業的經營指導作用難以得到充分發揮。

（四）成本分配問題

房地產企業的開發產品，一般可分為：用于銷售商品住宅和商業用房、寫字樓;企業自持的商業、辦公、出租住宅等;因功能和用途不同，其成本和銷售價格均有差異。當前，企業會計準則并未對成本分配作出規定，在成本分配方面，對共同成本和無法明確分清負擔對象的間接成本，一般采取直接分攤的方式進行核算。導致自持房地產成本偏高，銷售利潤增加，企業所得稅增高。而自持房地產后期的營運收益可能出現虧損。

三、房地產開發企業成本核算問題解決對策

（一）明確成本核算對象

（1）成本核算對象的選擇思路。成本對象的選擇通常依據項目的工程內容和工程進度進行確定，一些工程量較大的項目可

選擇按照房產開發周期進行分塊的成本核算，以便后期成本歸集工作的展開。而對于小規模房產開發，可將開發量作為其成本核算對象。需要特別說明的是，針對大規模房產開發項目，成本核算不宜過細，否則導致企業的房產開發項目成本核算變得復雜繁瑣，不僅加大了成本核算人員的工作量，也不利于成本分析等工作的展開。

（2）成本核算對象的明確對策。可通過項目周期長短、規模大小選擇某一單項或按開發項目的一定區域或部位劃分成本核算對象，也可結合項目成本中的某一特性因素進行項目類別劃分，將項目細化成多個部分，對各個部分展開分開核算，從而更加全面的反映企業的項目成本信息，也為企業后期的項目結算提供更為詳細的成本數據。面對同期存在多個項目開展的情況，可找出所開發項目的共同特征。通過關鍵要素合并對成本核算進行整合，確定統一的成本核算對象，減輕成本核算人員的工作負擔，提升企業的成本核算效率和成本核算質量。

（3）合理確定成本核算分配對象類別和分攤方式。開發建設的房屋因功能（住宅、商業、寫字樓）和用途的不同，其開發成本和售價差異，對發生的成本費用進行分配。包括：土地取得費、前期工程費、建筑安裝工程費、配套基礎設施費、期間費。特別是部分城市土地拍賣時約定的住宅自持面積，其自持成本決定了企業未來經營效益。需要財務人員結合成本核算、稅收等政策，詳細分析，為企業經營決策提供參謀。個人認為，宜按照“權責發生制”原則，統籌考慮，綜合采取占地面積法、建筑面積法、直接成本法、預算成本法進行分配。

（二）合理歸集成本費用

成本費用歸集思路針對一些難以歸集的公共、間接成本費用，可按照收益原則進行成本區分，如可根據費用的收益對象確定成本核算對象等。通過先歸集再分配的成本核算方法，提高成本費用劃分的準確性、合理性。

（三）構建成本控制體系

首先，企業要建立專門的成本控制部門或成本管理小組全權負責企業的成本核算工作的開展，并做好與各部門的成本溝通協調。通過制定嚴格的成本預算計劃，加強成本制度約束，同時加強成本費用的監督審查，避免出現成本虛增、成本資金占比過大等不良現象。其次，以土地費用作為二級成本控制要素，土地費用在企業的總開發費用中占比相對較大，因此企業必須加強對其的控制管理;以利息費用作為三級成本控制因素，這是基于房地產開發企業耗資多、項目流動性大、高風險性的經營特點所決定的。企業必須通過加強成本控制管理，合理籌劃企業的資金管理，降低資源的占用率，有效控制各項貸款利息支出，防范企業經營財務風險。

（四）加快信息建設步伐

通過互聯網打通房產銷售渠道，同時還能依法享受國家互聯網房產銷售優惠政策。信息化背景下，消費者掌握的房產信息更為全面、真實，因此企業必須重視其主體地位，制定有效的房產營銷策略，并通過各種信息化手段對各項房產銷售行為進行實時監督，實現企業成本利潤的最大化。另外，企業還需搭建房地產企業內部信息管理平臺，加強對企業財務管理人員的信息化技術應用培訓，提高其綜合成本管理能力，全面的提升企業的成本核算水平。

四、結語

綜上所述，財務人員應綜合考慮各方面的因素，確定成本對象，按照業態的不同來劃分成本對象，同時也要考慮到稅收這一方面，以公司的年度計劃為準，認真進行會計核算，為以后的工作提供完整的記錄，也為企業利潤的提高創造條件。房地產項目的開發首先應該符合稅法的規定，而計稅成本則產生于企業的開發與建造工程，額外的支出按照實際情況納入到計稅成本中，按照成本對象的設置來進行歸類，從而使每項成本都能夠得到有效的記錄。

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