物業管理存在的問題及對策探討

段金躍 施繼余

摘?要：物業管理水平體現著一個城市文明建設水平，它是建設社會主義和諧社會戰略總要求中的重要組成部分。但是，我國現代物業管理和運營中出現了一系列的問題，對于業主和物業公司來說是雙面的傷害。

關鍵詞：思想政治工作;物業管理

對小區來說，物業管理是維護小區穩定發展的基礎工作，對住戶的生活質量及生活水平產生著重要的影響。換言之，提高物業管理平、加強物業管理的思想政治工作，對促進小區可持續發展有著積極的作用。不過，由于受到各種內外因素的影響，物業管理中思想政治工作一直沒有落實到位。

一、我國物業管理現狀

實際上，物業管理這一理念在我國興起的時間比較晚，其最早是在我國深圳這一沿海城市中逐漸普及起來的。在城市中許多小區的建設過程中，物業管理這一理念的運用，主要具備幾下特點：高水平的物業服務、先進的服務認知、特殊的物業管理條例。從本質上講，物業管理本身就是一種服務形式，其服務對象為小區住戶，服務范圍主要包括水、電、電梯、中央空調及保潔綠化等方面的業務。隨著經濟社會的不斷發展，我國基團職工小區的建設規模不斷擴大、集團職工小區數量不斷增多，對促進物業管理的發展起到了重要的作用。現如今，幾乎我國所有小區都加大了對物業管理的執行力度，并通過優化小區內資源配置、改善小區綠化環境、加強回訪工作等途徑，不斷提高居民的生活質量，提升其對小區的滿意度。

二、物業管理和運營中存在的問題

（一）物業企業的規模普遍較小，收益水平較低

物業企業的發展依托于其管轄的小區，小區的規模限制了物業企業的規模化。很多無資質或者微小的房地產公司都建立了屬于自己的物業公司。但是這些物業公司都存在規模比較小，提供的服務質量不夠標準化等問題。但是很多這樣的項目又會造成資源的浪費，并不能集中力量干大事。小規模的物業企業不利于規模化運作，也無法形成高的收益。

（二）物業管理過程中監管不足

物業管理是一項復雜的工作，涉及小區生活的方方面面，物業管理工作需要各方面協調監管才能取得比較好的成效。但是，現在的物業公司都存在著監管不力的問題。首先，政府部門對于物業這樣的新興行業的工作內容和工作規范了解并不全面，所制定的法律和現實工作還存在一定的差距。其次，物業工作中的各方主體之間還存在著矛盾和沖突。最后，物業公司和其他相關的外部公司和部門之間也無法形成協調一致的觀點和意見，對于暖氣、供水、自來水管修理等工作的處理準確度和響應速度也存在問題，最終導致業主將物業公司告上法庭。

（三）物業行業的法律法規建設落后于管理實踐

政府在其制定的法律法規中有規定物業公司對普通的住宅收取物業費用的基本標準。但是，對于收費項目的明細并沒有明確列出來。很多物業公司在基本物業費用的基礎上設置了一些其他收費項目，其中某些項目還存在嚴重的超標收費問題。業主和物業管理層在這些問題上找不到相關法律的保護和支撐，只能各執一詞，最終導致大的糾紛產生。司法部門接收的物業管理案件的數量也日漸增多，這些都是因為法律法規的不明確和不完善造成的。

（四）物業管理企業缺乏專業的物業管理人才

物業管理漸漸走向了智能化和智慧化的階段，在新時代下，物業管理行業需要新的人才。員工在日常生活中花費大量的時間處理一些瑣碎的事情。智慧物業的思維使得物業公司可以采取網絡平臺或者App的方式對于住宅小區的用戶進行高效管理。但是，因為很多物業公司吸引不到具有網絡運營能力或者高端網絡技術的管理人員，使得手機的App在線服務、在線繳費、在線保修等好的管理設想石沉大海。

三、物業管理措施

（一）加強物業公司政工隊伍的建設

加強思想政治工作的過程中，政工人員是工作主體，其自身的思想水平、管理能力及工作能力，決定了整個政工團隊的思想政治覺悟，影響著物業管理的整體水平。因此，物業管理部門應加大對政工隊伍的培養力度，提高政工隊伍的建設水平，將現代的物業管理知識、管理方式、技術手段等，行定期的培訓與學習，為政工人員提供更多的實踐機會，使其不斷積累經驗，將理論與實踐相結合，提高思想政治工作的工作水平，保障工作質量。

（二）注重創新精神的培育

目前，各領域建設中對創新人才的需求不斷增加，創新精神成為企業衡量人才的重要指標。各行各業中的不同工作崗位，其在選擇人才的過程中，都越來越看重工作人員的創新精神，并采取各種方式對看企業員工的創新精神進行培養。那么，在培養創新精神的過程中，如何加強思想政治工作。首先，物業管理部門應在開展各項工作的過程中始終以科學發展觀作為基本原則;其次，其開展的各項物業管理工作應嚴格按照國家規定的法律、法案來進行，并將提高社會經濟建設水平作為工作目標，努力提升自身的管理能力及服務質量。再者，應注重對全民創新精神的培養，將各民族人民團結在一起，維護社會發展的穩定性。

（三）建立健全物業管理方面的法律法規

法律法規是具有強制性執行力的政策文件，一旦制定其影響范圍深遠且長久。因此在制定各個地方物業法律法規的時候，需要真實考察當地物業管理的現狀以及存在的問題，而不僅僅是照搬其他地方的成功經驗。在制定法律法規的過程中需要按照內容公平完整、可操作性強、適合實際情況等原則執行。在文件中明確規定規劃、建設、物業和相關部門的職責和分工，并且需要劃分企業的業主、業主委員會、社區之間的權利和業務。

（四）落實監管工作

在加強思想政治工作的過程中，物業管理部門應明確自己的工作職責，意識到其不僅是保障小區住戶的生活質量，還要確保商鋪招商、網點出租、房屋租賃、中央空調維修及養護、小區綠地清潔等業務的有效進行。因此，物業管理人員必須按照國家相關法律條文，制定完善的物業管理條例，提升思想政治工作的重要性。在制定各項物業管理制度的過程中，也必須充分考慮當前市場的實際需求情況，從業主的實際需求出發，制定行之有效的管理制度及各項條例。值得一提的是，一定要堅決禁止亂收費的現象，保證業務的基本權益，物業管理部門應積極配合政府監管部門及上級物業管理單位，落實物業管理中的監督管理工作，維護業務管理的合理、合法性。

（五）在物業管理中融入以人為本的管理理念

在加強思想政治工作的過程中，應始終堅持以人為本的管理理念，將人民利益放在工作的第一位，不做任何損害人民群眾利益的事情，保持正確的輿論導向，宣揚社會的正能量事件，使人民群眾擁有當家做主的自覺性，積極、主動地維護社會發展的穩定。在加強思想政治工作的過程中，應充分發揮基層黨組織的作用，弘揚基層黨員的先進事跡，彰顯出其對基層群眾的模范作用，對基層職工產生積的影響。同時，在物業管理的日常工作中，應要求員工之間互相尊重、相互關心，不論是在工作中，還是生活上，都將他人作為自己的親人一樣去對待。但同時，也要強調互補性，使工作人員能夠取長補短，在工作崗位上發揮自己的專長，提升服務質量。此外，應加強管理者的表率作用，端正自己的工作態度，規范自己的行為，使其在基層工作人員中具有積極、正面的作用。

對物業管理企業來說，加強思想政治工作具有非常重要的意義，是提高物業管理人員知識水平、工作能力的重要方式。同時，加強思想政治工作也是將工作人員凝聚到一起的有效途徑，對提高組織協調能力、提升物業管理水平具有重要的意義，對推動我國小區的建設與發展有著積極的影響，是保障我國經濟社會健康發展的重要基礎。

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