公租房物業(yè)管理新市場觀察

張華

摘?要：住房是人類賴以生存的場所，近年來，我國通過不斷完善住房保障體系來滿足低收入群體的住房需求，大量公租房不斷涌現(xiàn)。但公租房的物業(yè)管理是一個(gè)持續(xù)工作，關(guān)系租住居民生活的品質(zhì)，所以后期公租房的運(yùn)營管理更為重要。本文從公租房物業(yè)服務(wù)特點(diǎn)入手，分析了公租房物業(yè)管理中存在的問題，并從市場觀察的角度提出了有效策略。

關(guān)鍵詞：公租房;物業(yè)管理;市場;問題;策略

隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，我國的住房保障制度日益完善，不斷增加的公租房滿足了低收入群體的住房需求。但公租房的物業(yè)管理是一項(xiàng)持續(xù)性的工作，其管理水平關(guān)系著租戶生活的質(zhì)量，本文從市場化的角度分析了提升公租房物業(yè)管理水平的有效策略。

一、公租房物業(yè)服務(wù)的屬性和特點(diǎn)

（一）公租房物業(yè)服務(wù)的屬性。公租房物業(yè)服務(wù)指的是對(duì)公租房的公共部位、共用設(shè)施設(shè)備等進(jìn)行維護(hù)和管理的服務(wù)，通過創(chuàng)造優(yōu)美的環(huán)境、打造良好的秩序、提供功能良好的設(shè)施設(shè)備來為廣大業(yè)主打造舒適的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)具有非排他性、非競爭性的特癥，公共物品的屬性較為明顯，所以物業(yè)管理中也常存在搭便車、收費(fèi)難問題。

（二）公租房物業(yè)服務(wù)的特點(diǎn)。一是產(chǎn)權(quán)形式多元化。當(dāng)前公租房產(chǎn)權(quán)主要為政府或公共機(jī)構(gòu)，但隨著公租房建設(shè)規(guī)模和數(shù)量的不斷擴(kuò)大，資金融資渠道越來越多樣，社會(huì)資本參與公租房開發(fā)、建設(shè)和運(yùn)營的比例越來越大，產(chǎn)權(quán)的形式也變得多元化。有些地方的公租房管理制度規(guī)定只要住戶租住一定年限就可以購買公租房的不完全產(chǎn)權(quán)，公租房產(chǎn)權(quán)就成了購買人與政府共同擁有，因此復(fù)雜的產(chǎn)權(quán)形式也更容易出現(xiàn)物業(yè)管理上的糾紛。二是公租房居住情況復(fù)雜。公租房通常采取集中規(guī)劃和建設(shè)的方式，由于是低收入群體居住，為了增加建設(shè)數(shù)量和降低后期費(fèi)用，通常以小戶型為主。申請(qǐng)保障房的對(duì)象除了低收入群體外，還有一些新畢業(yè)的大學(xué)生、外來務(wù)工人員等。由于這些人員的工作流動(dòng)性大，所以退租、轉(zhuǎn)租也較為頻繁，造成了物業(yè)運(yùn)營管理上的困難。三是公租房租戶多屬于需要特殊照顧群體，收入低，市場消費(fèi)意愿低，再加上人文行為習(xí)慣和素養(yǎng)參差不齊，造成消費(fèi)需求不一致。特別是一些低收入群體對(duì)市場化物業(yè)服務(wù)需求弱，在繳納物業(yè)管理費(fèi)上和配合物業(yè)管理工作上不積極。四是公租房物業(yè)日常維修頻率高。因?yàn)楣夥慷酁檫^渡性住房，租戶租住期間對(duì)物業(yè)不愛惜，特別是對(duì)公共物業(yè)設(shè)備不懂得保護(hù)，使物業(yè)設(shè)施更容易損壞。另外，公租房往往建設(shè)質(zhì)量不高，增加了后期使用中的維護(hù)成本。五是公租房存在較多遺留問題。公租房建設(shè)屬于投資規(guī)模大、建設(shè)周期長、參與主體多的隱蔽性工程，建設(shè)利潤不高，很容易因?yàn)橥倒p料出現(xiàn)質(zhì)量問題，在入住后使用過程中開始顯現(xiàn)，導(dǎo)致租戶和物業(yè)間的矛盾糾紛。

二、公租房物業(yè)管理中物業(yè)服務(wù)企業(yè)選擇方式和方法分析

（一）以公開競標(biāo)形式選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)。公租房作為保障房，在不降低房屋質(zhì)量和物業(yè)管理水平的前提下，延長使用壽命、增加重復(fù)使用頻次是最終根本。公租房物業(yè)管理中選擇服務(wù)企業(yè)最好采用公開招投標(biāo)方式進(jìn)行選擇，在很大程度上要優(yōu)于政府組建物業(yè)隊(duì)伍。一方面是因?yàn)槭袌龌髽I(yè)通常有一定規(guī)模，有健全的管理制度和較高的服務(wù)質(zhì)量有保障，在整體運(yùn)作上有著資金成本上優(yōu)勢。另一方面市場化招投標(biāo)公開、公正、透明，業(yè)主選擇的范圍大，當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不滿意時(shí)可以重新招標(biāo)進(jìn)行替換。

（二）招投標(biāo)方式選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)注意事項(xiàng)。一是招投標(biāo)時(shí)公租房和配建的經(jīng)營性用房需要一同招標(biāo)，招標(biāo)人必須是公租房產(chǎn)權(quán)人，招標(biāo)時(shí)要科學(xué)的確定物業(yè)費(fèi)價(jià)格，可以對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)行稅收優(yōu)惠;二是要根據(jù)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)情況和物業(yè)管理等級(jí)確定招投標(biāo)價(jià)格的范圍，公租房招標(biāo)服務(wù)企業(yè)資格不能定的太高而增加物業(yè)費(fèi)價(jià)格，要嚴(yán)格考察投標(biāo)企業(yè)的誠信和資質(zhì)，招投標(biāo)時(shí)可設(shè)立物業(yè)服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)表格，作為對(duì)中標(biāo)企業(yè)日常管理的考核;三是公租房產(chǎn)權(quán)人可根據(jù)當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理實(shí)際，單獨(dú)招標(biāo)有關(guān)專項(xiàng)服務(wù)，比如公共設(shè)施維修、植物草木管理等;四是招投標(biāo)要公開公平公正，投標(biāo)企業(yè)與招標(biāo)人一切交易要在陽光下進(jìn)行;五是“配建”“插建”公租房可單獨(dú)招標(biāo)也可與其他商品房共同招標(biāo)，對(duì)公租房物業(yè)費(fèi)價(jià)格要給予補(bǔ)貼和優(yōu)惠，單位自建公租房由單位自行決定物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的選擇方式。

三、創(chuàng)新完善公租房物業(yè)管理的有效措施

（一）提升公租房管理服務(wù)水平。時(shí)代在進(jìn)步，經(jīng)濟(jì)在發(fā)展，公租房物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)的范圍與服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)也需要進(jìn)行調(diào)整和提升。公租房物業(yè)服務(wù)企業(yè)要解放思想，創(chuàng)新服務(wù)管理模式要，時(shí)刻堅(jiān)持以服務(wù)為中心的根本宗旨，將優(yōu)質(zhì)服務(wù)作為物業(yè)管理企業(yè)的立身之命、發(fā)展之本，作為物業(yè)管理工作的中心。物業(yè)服務(wù)質(zhì)量要得到業(yè)主的滿意，滿足業(yè)主的多元化、個(gè)性化的需求。要重視公租房社區(qū)文化活動(dòng)，豐富租戶的精神文化生活，增強(qiáng)租戶的幸福感和獲得感。

（二）創(chuàng)新公租房物業(yè)管理方法。隨著公租房申請(qǐng)條件的逐步放寬，社區(qū)的租戶也呈現(xiàn)日益多元化的特點(diǎn)，公租房社區(qū)管理要本著讓每一位住戶滿意的宗旨，不能只是一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)、從一個(gè)角度來提供相同的服務(wù)，應(yīng)該提供多元化的來滿足不同層次的居民。公租房社區(qū)服務(wù)還要本著降低服務(wù)費(fèi)用、提高服務(wù)質(zhì)量的原則，可以嘗試引入社工來參與物業(yè)服務(wù)。也就是說，公租房服務(wù)企業(yè)要針對(duì)社區(qū)不同需求層次的住戶提供個(gè)性化的服務(wù)來滿足每一位住戶的需求。比如針對(duì)退休老年人多要?jiǎng)?chuàng)辦托老所、增加健身場所;針對(duì)兒童多要?jiǎng)?chuàng)辦幼兒所提供幼兒教育;針對(duì)待業(yè)人員多要多安排技能培訓(xùn)和志愿者進(jìn)行工作推介等。

（三）引導(dǎo)居民參與公租房社區(qū)自治管理。因?yàn)楣夥孔鈶舳酁榈褪杖肴后w，其中有大量的城鎮(zhèn)無業(yè)人員和老齡化群體，還有一部分外來務(wù)工人員，如何妥善解決他們的工作和生活問題是公租房物業(yè)管理的重中之重。要建立公租房管理委員會(huì)，聘請(qǐng)有豐富管理經(jīng)驗(yàn)的有一定威信的人擔(dān)任管委會(huì)主任，提高對(duì)公租房社區(qū)的管理水平的重點(diǎn);吸納有勞動(dòng)能力的待業(yè)人員加入到物業(yè)管理人員隊(duì)伍，用其勞動(dòng)所得換取薪酬;組織社區(qū)居民開展技能學(xué)習(xí)培訓(xùn)，提高工作技能促進(jìn)再就業(yè);組織志愿者托管照顧老年人，獲取一定報(bào)酬，還可以通過勞動(dòng)來減免部分物業(yè)費(fèi)或房租。

四、結(jié)語

公租房入住人口雜、管理復(fù)雜、維修頻繁，需要投入更多的人力物力和財(cái)力。統(tǒng)籌做好公租房的運(yùn)營管理、社區(qū)管理等工作，公租房物業(yè)管理模式市場化成為大勢所趨。嘗試實(shí)行運(yùn)營和社區(qū)管理融合的物業(yè)管理模式，通過市場化方式選聘專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提高物業(yè)管理水平，不僅能提升物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量，還能促進(jìn)公租房的保值增值，實(shí)現(xiàn)政府和公租房承租人互惠雙贏的局面。

參考文獻(xiàn)：

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