房屋和土地用途不一致，如何辦理首次登記？

徐映雪

案 ? 情

A公司申請B建筑物的首次登記，B建筑物共10層，1～2層為底商，3～10層為住宅，所在宗地已取得國有建設用地使用權，土地出讓合同約定該宗地的性質為出讓，土地用途為城鎮住宅，使用年限為70年;建設工程規劃許可證證載建筑物建筑分類為商住，已通過規劃核實與竣工驗收，首次登記時B建筑物1～2層底商的土地用途、土地使用年限及房屋用途分別應如何登記？

分 ? 析

首先，根據相關法律法規，房屋用途和土地用途應當一致。

《土地管理法》第四條第一款和第四款分別規定：“國家實行土地用途管制制度。使用土地的單位和個人必須嚴格按照土地利用總體規劃確定的用途使用土地。”《城市房地產管理法》第十二條規定：“土地使用權出讓，由市、縣人民政府有計劃、有步驟地進行。出讓的每幅地塊、用途、年限和其他條件，由市、縣人民政府土地管理部門會同城市規劃、建設、房產管理部門共同擬訂方案，按照國務院規定，報經有批準權的人民政府批準后，由市、縣人民政府土地管理部門實施。”第十八條規定：“土地使用者需要改變土地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調整土地使用權出讓金。”由此可知，在土地開發利用過程中，由國土、規劃、建設、房管等部門共同擬訂房屋與土地的用途，確需改變用途的，必須取得國土和規劃部門的同意，在理論上房屋用途和土地用途不應存在不一致的情況。

其次，房地用途不一致產生的原因。

第一，房屋與土地的分類標準不完全一致。房屋用途一般指房屋規劃用途，根據《國土資源部關于啟用不動產登記簿證樣式（試行）的通知》中不動產登記簿樣式及使用填寫說明，房地產權利登記信息中房屋用途按建設工程規劃許可文件及其所附圖件上確定的用途填寫。而規劃證上的用途是由《房產測量規范》附錄A6《房屋用途分類》確定;土地用途由《土地利用現狀分類》的二級類確定。在實務中，這兩個分類標準在一般情況下是對應的，但不完全一致。因為房屋和土地的管理目的和方式存在客觀差異，土地以“宗”為基本單位進行管理與登記，最初用地規劃時尚未涉及到地上房屋的規劃建筑分類。房屋以幢、層、套、間為基本單位，更加多樣化與具體化，有時房屋每一層都存在不同的用途，有時不同用途的建筑物出現在一宗土地上。具體化程度的不同，致使兩個分類不完全吻合，但兩種用途均具有合法性。

以鄭州市為例，根據《鄭州市城市規劃管理技術規定》第3.3.20的有關規定，控規中未明確兼容性的居住用地配套商業設施建筑面積，不宜超過該項目地上總建筑面積的8%。也就是說，一般商品房住宅小區可配建總建筑面積不超過8%的商業，作為住宅的配套設施，與住宅同時使用一宗土地，其土地用途與年限應與住宅保持一致。

第二，擅自改變了土地用途。《土地管理法》第五十六條規定：“建設單位使用國有土地的，應當按照土地使用權出讓等有償使用合同的約定或者土地使用權劃撥批準文件的規定使用土地;確需改變該幅土地建設用途的，應當經有關人民政府土地行政主管部門同意，報原批準用地的人民政府批準。其中，在城市規劃區內改變土地用途的，在報批前，應當先經有關城市規劃行政主管部門同意。”房地用途不一致產生的原因，大部分是由兩個分類標準不完全一致造成的，但也不乏有個別開發單位為了追求經濟利益的最大化，不惜違反相關法律法規，擅自改變土地用途。遇到這種情況，登記機構應待該問題處理完畢后，再行辦理登記。

第三，房屋用途缺失，無法與土地用途對應。由于有些房屋建成年代久遠，往往在原始登記資料中查詢不到任何用途信息。筆者認為，登記機構遇到此類問題，不能單方根據房屋實際用途進行認定，不必強求房屋用途與土地保持一致，確實無法核實的，可把房屋用途保留空白處理。

最后，合法建造的房屋，申請人自房屋建設完成時享有所有權，登記機構應分別依照土地及規劃的權源材料進行登記。

根據《城鄉規劃法》第六十四條規定：“未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定進行建設的，由縣級以上地方人民政府城鄉規劃主管部門責令停止建設;尚可采取改正措施消除對規劃實施的影響的，限期改正，處建設工程造價百分之五以上百分之十以下的罰款;無法采取改正措施消除影響的，限期拆除，不能拆除的，沒收實物或者違法收入，可以并處建設工程造價百分之十以下的罰款。”由此可知，房屋未取得建設工程規劃許可證或未按建設工程規劃許可證的規定進行建設的屬違法房屋，反之，屬于合法房屋。《物權法》第三十條規定：“因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權的，自事實行為成就時發生效力。”即房屋只要合法，在建成時就發生效力，建造者取得所有權，不受是否登記的影響。上述案例中，建筑物擁有合法的規劃、規劃核實、竣工驗收等手續，說明建筑物建設符合規劃，且已建造完成，是合法建筑。

《物權法》第一百三十九條規定：“設立建設用地使用權的，應當向登記機構申請建設用地使用權登記。建設用地使用權自登記時設立。登記機構應當向建設用地使用權人發放建設用地使用權證書。”申請人持有建設用地使用權證書的，說明該宗地使用權系合法取得。上述案例中，A公司均已取得建筑物所在宗地使用權證書，說明宗地合法。

不動產登記實際上是對合法既有的不動產權利狀況的記載與公示，土地與規劃均合法的情況下，登記機構在進行登記時，土地用途應按照土地出讓合同（劃撥決定書）及土地證確定的用途進行登記;房屋用途應按照規劃證確定的房屋用途進行登記。針對上述案例，B建筑物1～2層底商土地用途應登記為城鎮住宅，土地使用年限為70年，房屋用途應登記為商住。（作者單位：鄭州市不動產登記中心）