房地一體農(nóng)村建設(shè)用地使用權(quán)調(diào)查方法探討

田翠

摘?要：在不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的形式下，農(nóng)村宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)及其農(nóng)房統(tǒng)一登記工作即將推行。農(nóng)村房地一體確權(quán)調(diào)查、測(cè)繪工作是一個(gè)繁鎖而又復(fù)雜的工作，本文通過(guò)試點(diǎn)縣工作的開展及研討，總結(jié)歸納了農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查內(nèi)容中的地籍調(diào)查和房屋調(diào)查的技術(shù)方法、不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪內(nèi)容中的農(nóng)村地籍測(cè)繪和房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)方法;提出農(nóng)村宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)及其農(nóng)房確權(quán)調(diào)查、測(cè)繪問(wèn)題的具體解決辦法，為此項(xiàng)工作開展進(jìn)行參考。

關(guān)鍵詞：農(nóng)村房地一體;農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查;農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪

搞好農(nóng)村宅基地和集體建設(shè)用地的使用以及對(duì)農(nóng)村宅基地的統(tǒng)一登記，對(duì)于進(jìn)一步鞏固農(nóng)業(yè)和農(nóng)村發(fā)展，促進(jìn)農(nóng)村社會(huì)秩序和諧穩(wěn)定，將發(fā)揮重要作用。同時(shí)，這也將減輕農(nóng)民的負(fù)擔(dān)，提高政府的行政效率。監(jiān)督水平將提高有限財(cái)政資金的使用效率;幫助完善房地產(chǎn)登記制度，形成覆蓋城鄉(xiāng)住房的房地產(chǎn)登記制度。認(rèn)真做好農(nóng)村居民用地和集體建設(shè)用地使用權(quán)，對(duì)農(nóng)場(chǎng)農(nóng)用房屋進(jìn)行勘測(cè)和制圖，是房地統(tǒng)一登記的基礎(chǔ)。本文采用了也門縣及其農(nóng)民的農(nóng)村居民點(diǎn)和集體建設(shè)用地的使用權(quán)。進(jìn)行了住房權(quán)的調(diào)查分析和測(cè)繪工作，分析了一套有效的技術(shù)手段，并與同事進(jìn)行討論和交流，以提供參考。

一、數(shù)據(jù)準(zhǔn)備分析

需要收集的資料主要包括農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)數(shù)據(jù)庫(kù)成果，歷年農(nóng)村登記發(fā)證結(jié)果等資料。農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)數(shù)據(jù)建設(shè)開始時(shí)間一般在2013年左右，距今3年時(shí)間。近幾年內(nèi)農(nóng)村自建房的現(xiàn)象較普遍，農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)項(xiàng)目建設(shè)較早的地方變化較大;還有一些地方還沒(méi)有開展過(guò)農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)調(diào)查工作，就沒(méi)有找到數(shù)據(jù)。歷年農(nóng)村登記發(fā)證的數(shù)量較少，多數(shù)為鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）國(guó)土資源所的手工證書，面積出入大，無(wú)電子空間數(shù)據(jù)，紙質(zhì)證書作為權(quán)屬來(lái)源證明文件。

二、技術(shù)路線

根據(jù)“合法所有權(quán)，明確邊界，準(zhǔn)確區(qū)域”的原則，借助地理信息，充分利用農(nóng)村集體建設(shè)用地和宅基地使用權(quán)確認(rèn)數(shù)據(jù)的結(jié)果以及現(xiàn)有土地和房屋的調(diào)查和登記結(jié)果，系統(tǒng)和衛(wèi)星定位以及數(shù)據(jù)庫(kù)等技術(shù)手段，通過(guò)實(shí)地調(diào)查，核實(shí)內(nèi)部結(jié)構(gòu)，完成土地和集體建設(shè)用地的調(diào)查、維修和檢查，土地所有權(quán)調(diào)查和地籍調(diào)查。這些工作將為農(nóng)村集體土地權(quán)利的登記和認(rèn)證提供依據(jù)。

三、調(diào)查方法

所有權(quán)調(diào)查是地籍調(diào)查的核心，是確保房地注冊(cè)和認(rèn)證的關(guān)鍵。所有權(quán)調(diào)查主要包括：核實(shí)房屋所有權(quán)，場(chǎng)地邊界，測(cè)量邊界的長(zhǎng)度和相關(guān)距離，繪制房屋的草圖，填寫地籍調(diào)查;調(diào)查地上房屋的產(chǎn)權(quán)并測(cè)量房屋的角落。用房屋的長(zhǎng)度計(jì)算房屋的面積，并將房屋調(diào)查的結(jié)果記錄在地籍調(diào)查表等地籍?dāng)?shù)據(jù)中，填寫房屋的基本信息調(diào)查表，并編制房屋信息家用房屋地圖。使用鋼尺測(cè)量房屋邊界的長(zhǎng)度，并審查使用權(quán)的結(jié)果，分析或以圖形方式測(cè)量房屋的空間位置，在現(xiàn)場(chǎng)測(cè)量房屋的長(zhǎng)度，并計(jì)算房屋的面積。更改注冊(cè)后，應(yīng)通過(guò)分析方法測(cè)量房屋的空間位置，并在現(xiàn)場(chǎng)測(cè)量房屋的長(zhǎng)度。

四，農(nóng)村地籍調(diào)查

（一）農(nóng)村地籍調(diào)查內(nèi)容

當(dāng)?shù)卮寮?jí)地籍調(diào)查應(yīng)本著“合法所有權(quán)，界限清晰，面積準(zhǔn)確”的原則，全面確定農(nóng)村集體公益性土地，公共設(shè)施用地以及農(nóng)村居民點(diǎn)的使用權(quán)。它主要包括：（1）土地所有權(quán)的狀況。包括屬性質(zhì)量，所有權(quán)來(lái)源，土地使用者的姓名，土地的位置以及這四個(gè)要素。（2）土地類型確定。根據(jù)主要用途和批準(zhǔn)用途確定地塊。（3）土地的所有權(quán)邊界。（4）附著在地面上。農(nóng)村建設(shè)用地范圍內(nèi)地面附屬物的形狀，程度，面積和性質(zhì)。（5）調(diào)查時(shí)對(duì)位于農(nóng)村集體土地范圍內(nèi)但未納入城市地籍調(diào)查范圍內(nèi)的國(guó)有土地進(jìn)行調(diào)查。

（二）土地使用權(quán)狀況調(diào)查

土地使用權(quán)狀況調(diào)查包括權(quán)利屬性的性質(zhì)，權(quán)利的來(lái)源以及權(quán)利人的姓名。在調(diào)查土地所有權(quán)來(lái)源時(shí)，應(yīng)注意調(diào)查證書中單位名稱和權(quán)力來(lái)源的一致性。當(dāng)發(fā)現(xiàn)不一致之處時(shí)，有必要對(duì)權(quán)屬單位的歷史演變及其法律依據(jù)進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)查，并填寫調(diào)查表中的相應(yīng)列。

（三）所有權(quán)調(diào)查

（1）關(guān)于農(nóng)村集體土地分配決定和建設(shè)用地審批表。（2）各級(jí)當(dāng)局的批準(zhǔn)文件和四鄰證書可以用作所有權(quán)來(lái)源的補(bǔ)充證書。（3）土地使用權(quán)的更名，遷移和更正的批準(zhǔn)程序;說(shuō)明材料和使用證明材料發(fā)生變化。（4）其他有關(guān)證明文件。

（四）其他要素

（1）權(quán)屬名稱調(diào)查。權(quán)屬名稱是指土地使用者的全稱。共用宗地要調(diào)查清楚全部權(quán)利人的名稱。（2）權(quán)屬性質(zhì)。分集體土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)。（3）土地使用權(quán)類型。農(nóng)村建設(shè)用地調(diào)查應(yīng)查清土地使用權(quán)的類型。分荒地拍賣、批準(zhǔn)撥用宅基地、批準(zhǔn)撥用企業(yè)用地、集體土地入股（聯(lián)營(yíng)）、農(nóng)用地承包、其他。（4）土地取得時(shí)間。土地取得時(shí)間指獲得土地權(quán)利的起始時(shí)間。（5）土地位置。調(diào)查核實(shí)宗地地理位置、宗地四至。（6）共有權(quán)情況。調(diào)查清楚宗地共有權(quán)人數(shù)、獨(dú)自使用面積、共用面積及分?jǐn)倕f(xié)議。（7）他項(xiàng)權(quán)利。集體建設(shè)用地還應(yīng)調(diào)查宗地內(nèi)是否有滴水權(quán)、通行權(quán)、采光權(quán)、地役權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利，并記載清楚。（8）其他情況。涉及宗地使用權(quán)的其他特殊情況的調(diào)查及說(shuō)明。

五、農(nóng)村房屋調(diào)查

（一）農(nóng)村住房調(diào)查的內(nèi)容

農(nóng)村住房調(diào)查是對(duì)每個(gè)所有權(quán)單位的現(xiàn)狀，權(quán)利持有者、位置、權(quán)力、任期、經(jīng)濟(jì)來(lái)源、面積、使用狀況和地理名稱的調(diào)查。包括房屋位置、財(cái)產(chǎn)所有人、財(cái)產(chǎn)類別、樓層總數(shù)、層級(jí)、建筑物結(jié)構(gòu)、完工年份、用途、墻壁所有權(quán)、財(cái)產(chǎn)權(quán)糾紛和其他權(quán)利等。

（二）農(nóng)村住房調(diào)查的基本單位

1、農(nóng)村住房調(diào)查基本單位

住房應(yīng)按照基本單位進(jìn)行調(diào)查。房屋的基本單位是指單個(gè)擁有單位，具有固定邊界，可以獨(dú)立使用。包含獨(dú)立所有權(quán)單位和共享所有權(quán)單位。農(nóng)村住房調(diào)查是基于家庭的。以集體土地上的獨(dú)立建筑物為基本單位，對(duì)集體土地上的村民住房進(jìn)行調(diào)查。對(duì)以公共場(chǎng)所為基礎(chǔ)的房屋進(jìn)行調(diào)查，以固定的單位（例如房間和房間）為基本單位。非住房是基于建筑物的基本單元，其具有固定邊界。

2、分戶定義

在一幢房屋中，按單一權(quán)利人權(quán)利范圍劃分的單一權(quán)屬單元的建筑范圍，包含獨(dú)立權(quán)利人和共有權(quán)利人。

六、結(jié)語(yǔ)

通過(guò)試點(diǎn)工作的驗(yàn)證，只有抓好農(nóng)村宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)及其農(nóng)房確權(quán)調(diào)查、測(cè)繪工作，才能有效的為農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記頒證提供有力保障。農(nóng)村是一個(gè)多樣化的大群體，具體到每一村、每一戶情況都不同，技術(shù)方法卻不會(huì)變。不管是什么情況，先確定宗地權(quán)屬、界址及面積等，再到地上房屋的權(quán)利、界址及面積等要素，就能達(dá)到權(quán)屬合法、界址清楚、面積準(zhǔn)確的目標(biāo)。掌握好作業(yè)方法及操作流程，把好質(zhì)量關(guān)，才能高效、便捷的為社會(huì)各項(xiàng)活動(dòng)提供可靠保證。

參考文獻(xiàn)：

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