城市房屋征收評估中的難點分析及其建議

程永杰

摘?要：本文對城市房屋征收評估中的難點進(jìn)行了分析，詳細(xì)的說明了城市房屋征收評估中委托合同無法及時簽訂、實地勘察難以順利完成以及評估收費難以按時到位等問題，并提出了強(qiáng)化合同簽訂的重要性、加強(qiáng)房屋征收評估宣傳、制定合理的收費標(biāo)準(zhǔn)和支付評估的前期經(jīng)費等建議。

關(guān)鍵詞：城市;房屋征收;房地產(chǎn)評估

自我國出臺了與房屋征收相關(guān)的法律法規(guī)以來，國有土地上的房屋征收工作與以往有了很大的不同，作為房屋征收項目中的重要部分，房屋征收評估工作也在不斷地進(jìn)行調(diào)整。如何使房屋征收評估工作能夠順利的展開，并能夠在工作結(jié)束后拿到應(yīng)有的費用，是目前評估機(jī)構(gòu)最為關(guān)注的問題。

一、城市房屋征收評估中的難點

（一）委托合同無法及時簽訂

根據(jù)我國相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，房屋征收評估機(jī)構(gòu)在對國有土地上的房屋進(jìn)行評估工作時，一般都是將房屋征收的部門作為評估工作的委托人，向評估機(jī)構(gòu)出示評估委托書，然后與房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)簽訂合同。但是在實際的工作過程中，往往是選擇評估機(jī)構(gòu)后，向其出示評估委托書，但卻遲遲不與對方簽訂正式的房屋征收評估委托合同[1]。

出現(xiàn)這種現(xiàn)象主要兩個原因：第一，政府相關(guān)部門的主觀意識過于強(qiáng)烈，希望評估機(jī)構(gòu)能夠盡早的進(jìn)行工作，但是委托方內(nèi)部往往會出現(xiàn)多個部門進(jìn)行管理的情況，導(dǎo)致內(nèi)部不能達(dá)到協(xié)調(diào)統(tǒng)一，都不愿承擔(dān)簽約的責(zé)任。第二，評估合同的具體內(nèi)容無法確定，各地的評估價格也有所不同，缺乏統(tǒng)一的收費標(biāo)準(zhǔn)，一般情況下房地產(chǎn)的評估收費標(biāo)準(zhǔn)是以評估值為基數(shù)進(jìn)行收費，但是評估工作尚未完成，具體的評估值還不能確定，因此無法對評估工作的費用進(jìn)行核算。

（二）實地勘察難以順利完成

想要對房地產(chǎn)進(jìn)行準(zhǔn)確的估價，對房屋進(jìn)行實地勘察是十分重要的，但是這一點往往很難實現(xiàn)。因為房屋征收涉及的戶數(shù)較多，且征收工作本身帶有一定的強(qiáng)制性，很多住戶并不情愿，自然不會配合進(jìn)行評估勘探工作;同時也存在很多想要通過政府的征收大撈一筆的人，他們會盡可能的拖延時間，以求拿到更多的補(bǔ)償款，因此不會配合評估勘探工作;還有些住戶因為出國或工作等原因已經(jīng)搬走了很久，根本無法取得聯(lián)系，使得勘探工作難以進(jìn)行等等。因此評估人員在實際的工作中會遇到很多的困難，遭遇謾罵、閉門羹都是很正常的事情。

（三）評估收費難以按時到位

一個征收評估的項目中，評估機(jī)構(gòu)的工作人員需要進(jìn)行許多工作，包括在開始評估前進(jìn)行的資料收集，評估過程中的實地勘探、評估測算以及在現(xiàn)場對住戶進(jìn)行解釋說明等工作，在整個評估的工作中投入的人力物力比普通的房地產(chǎn)評估項目都要大的多，但是卻并不見得能夠得到應(yīng)有的回報，評估的費用往往需要很久才能夠到賬。

主要原因有三個：第一，雙方并有簽訂正式的合同，導(dǎo)致評估機(jī)構(gòu)在工作結(jié)束后并沒有收費的依據(jù)。第二，費用支付方是房屋征收的部門，房屋征收部門需要在項目資金下發(fā)后才能夠進(jìn)行支付，評估費用需要經(jīng)過多個部門的審核和計算，手續(xù)十分繁瑣，因此支付時間難以確定。第三，房屋征收項目是一個長期工程，房屋征收部門需要通過評估費用來制約評估機(jī)構(gòu)，使其能夠在整個評估工作的進(jìn)行過程中認(rèn)真完成工作，因此一般是在整個項目都完成后才能夠進(jìn)行結(jié)算，支付費用的時間遙遙無期。

二、對城市房屋征收評估的建議

（一）強(qiáng)化合同簽訂的重要性

想要在房屋征收項目中保護(hù)自己的利益，簽訂正式的房屋征收評估委托合同是十分重要的。簽訂了正式的合同，無論是房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)還是房屋征收的相關(guān)部門，都會受到合同的約束，需要嚴(yán)格按照合同中的條例來進(jìn)行工作，能夠有效地保證房屋征收工作按照計劃進(jìn)行。政府相關(guān)部門作為房屋的征收方，應(yīng)該從之前的房屋征收工作中吸取經(jīng)驗，明確簽訂合同的重要性，在與房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)商談妥當(dāng)后及時簽訂正式的房屋征收評估委托合同。同時，評估機(jī)構(gòu)作為受托方，應(yīng)該主動向房屋征收部門提出希望能夠在評估機(jī)構(gòu)開始進(jìn)行工作前就簽訂正式的合同，以便能夠在征收項目中保障雙方的利益。

（二）加強(qiáng)房屋征收評估宣傳

相關(guān)部門應(yīng)該組織房屋征收評估的宣傳工作，宣講房屋征收的相關(guān)政策以及工作程序等，向被征收人解釋清楚評估工作只是房屋征收中的一部分，消除被征收人對評估工作的誤會;房屋征收的工作人員在與被征收人進(jìn)行交流時，可以趁機(jī)向其介紹評估工作重要性;評估機(jī)構(gòu)應(yīng)對評估人員進(jìn)行專業(yè)的培訓(xùn)，配備專業(yè)的評估設(shè)備，使評估工作能夠盡量專業(yè)化;在進(jìn)行評估工作前，評估人員應(yīng)該對房屋征收地區(qū)有一定的了解，為進(jìn)行入戶勘察做好準(zhǔn)備;評估人員在進(jìn)行入戶勘查過程中，應(yīng)先向被征收人表明自己的身份和目的，征得被征收人的同意，在溝通的過程中要注意語言的文明禮貌。

（三）制定合理的收費標(biāo)準(zhǔn)，支付評估的前期經(jīng)費

確定合理的收費標(biāo)準(zhǔn)，并在進(jìn)行評估工作之前簽訂正式的房屋征收評估委托合同，可以有效地解決評估工作費用遲遲不到賬的問題[2]。雖然目前相關(guān)部門已經(jīng)規(guī)定了評估工作的收費標(biāo)準(zhǔn)，但是因為房屋征收工作的特殊性，導(dǎo)致在實際的工作過程中很難執(zhí)行，因此建議在規(guī)定收費標(biāo)準(zhǔn)時要征求雙方的意見。同時，評估工作應(yīng)該支付一定的前期經(jīng)費，防止評估機(jī)構(gòu)的負(fù)擔(dān)過重，同時能夠避免單方面違約的現(xiàn)象。

三、結(jié)語

綜上所述，評估工作是房屋征收工作中不可或缺的一環(huán)，房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)應(yīng)該對評估人員進(jìn)行專業(yè)化的培訓(xùn)，同時相關(guān)部門也應(yīng)該支持評估工作的進(jìn)行，積極解決房屋征收評估工作中的合同和費用問題，保障雙方的合法權(quán)益。

參考文獻(xiàn)：

[1]袁彩云，徐志革.城市房屋征收評估中的難點分析及其建議[J].西昌學(xué)院學(xué)報（社會科學(xué)版），2014，26（04）：93-96.

[2]趙英豪.試論裝配式住宅的優(yōu)勢及發(fā)展前景展望[J].中國標(biāo)準(zhǔn)化，2016（17）：235.