商業地產企業會計核算中會計與稅法差異探析

李榮梅

摘 要：隨著我國社會經濟的不斷發展，我國的商業地產企業在不斷發展壯大。商業地產企業在我國國民經濟中占據重要位置，是我國稅收收入的主要來源之一。商業地產企業的開發項目一般建設時間長、過程復雜，且具有一定的風險性，因此在企業會計核算工作中具有很大難度。企業會計核算與稅法在計算方法和計算標準之間存在很大的差異，因此企業要想有效開展會計核算工作就需要明確會計核算與稅法之間的差異，制定科學合理的會計核算方案，從而保證商業地產企業經濟效益的安全性和穩定性。

關鍵詞：商業地產企業;會計核算;稅法差異

商業地產企業在開展會計核算工作時，由于會計準則和稅法規定中存在一定的差異性，導致商業地產企業的會計核算工作具有很大的難度。本文首先對商業地產企業會計核算中會計與稅法之間的差異以及差異產生的原因進行分析，然后針對如何處理二者之間的差異提出幾點有效建議，希望通過本文的分析能夠有效促進商業地產企業會計核算工作的順利開展。

一、商業地產企業會計核算中會計與稅法之間的差異

1.預收賬款之間的差異

商業地產企業會計核算會計與稅法之間的差異主要集中在對預售賬款時間上規定上的差異，商業地產企業的項目運行周期一般都比較長，其中包含很多環節，例如取得項目、土地開發、建筑工程實施以及建筑項目竣工幾個階段，因此商業地產企業要想獲得充足的運轉資金就需要以預售的方式來對房屋進行銷售，預售所獲得的資金根據會計制度的規定，是可以計入“預收賬款”的項目中的，當工程完工、產品確認之后可以將此預收款作為商業地產企業的收入。但是如果根據相關稅法的規定，企業的預售款是需要根據預計計稅的毛利率按月繳納所得稅的。如果根據會計制度相關規定當產品完工后才能確定收入，那么稅法上就必須要在收到款項的當月就開始加納稅金，這不利于企業的收益。因此稅法在對會計利潤進行計算時需要對企業預收賬款對企業所得稅的影響進行分析，對企業的所得稅進行納稅調整，如果可以保證企業完工時計入納稅的款項當作已經繳納過稅金的款項進行剔除，就可以避免出現重復繳稅的現象。

2.配套設施費用核算中的差異

商業地產企業涉及的項目比較多，不僅僅包含有企業所得稅、營業稅等不同的稅種，同時還包含有其他的配套設施費用。商業地產企業項目工程建設過程中，會購入一些配套設施，這些配套設施的購入時間往往要落后于建筑的建設時間，因此可以將配套設施的預算成本以借記的方式來安排，這就導致商品房售出之后相應配套設施還沒有完成，由于商品房預售過程中還沒有建成相關的配套設施，所以商業地產企業中的銷售額中關于配套設施的費用只能用估算的方式來進行計算。根據稅法的相關規定，商業地產預收所獲得的費用是不能被列入開發項目的成本中的，成本只能是實際發生并且完成之后的交易，因此面對商業地產會計核算與稅法在配套設施費用核算方式中的不同，企業在對企業年度所得稅進行計算的過程中可以對配套設施的費用進行預提，從而保證在實際的納稅指出中能夠將這部分的費用扣除。

3.在廣告費、業務費方面存在的差異

商業地產開發項目是一項投入大、運行周期長、經營風險高的投資項目，商業地產企業在出售商品時往往會開展大量的廣告宣傳工作和業務宣傳工作，因此會投入大量的廣告費和業務宣傳費用，這些費用都是企業在沒有獲得任何收益的情況下投入的。根據會計準則的相關規定，商業地產企業在獲得部分預售款時所投入的廣告宣傳費、業務費用等都可以更具其具體的消費額度將其作為銷售費用的借方，作為當月的支出費用，但是如果依照稅法規定，生產完成前的開發產品所獲得的收益可以在年度之后進行結轉，納稅期限保持在三個年度之內。

4.在借款款項方面存在的差異

在會計制度的相關規定的，企業的借款費用主要指的是企業因為借款而產生的利息、溢價等費用，或者是因為借用外幣而產生的匯兌差費用。我國稅法中有規定，商業地產企業因借款而產生的一系列利息或者手續費用等可以作為企業的開發成本來進行計算。二者相互比較，稅法中規定開發企業向融資機構進行借款時，資金借入方需要能夠出示其從融資機構借款所持有的相關證明文件，這樣借入方所需要支付的借款利息就可以在交稅前進行扣除。另外如果是企業的子公司向企業借款，如果借款金額不超過50%的話，是可以在稅前進行扣除的。

5.在營業稅和所得稅之間的差異

商業地產企業的收入核算中存在有預售款項這一項，這就導致會計準則和稅法在營業稅計算和繳納方面存在很大的不同，商業地產企業實際獲得的營業稅和相關的一些附加費用在會計核算中很難得到有效計算。我國稅法中有規定，企業在計算應該繳納多少所得稅時，應該在應繳納所得額的基礎上，根據會計準則的相關規定，以特殊的計算方式計算出來，但是根據會計準則的要求，預收款項并不能作為收入，也就是說不存在有毛利潤和凈利潤的情況，這就和稅法的規定產生不同，因此商業地產企業在會計核算的過程中需要對這一問題進行重視。

二、商業地產企業會計核算中會計與稅法之間產生差異的原因

會計與稅法二者之間既有共同點又存在很大的差異，對于企業而言，稅法和會計都是企業財務構成部分中的重要環節，對企業的財務核算工作起著非常大的作用。二者之間具有一定的聯系，會計核算出來的數據可以作為企業納稅的依據，稅法審核通過核準成功后的數據結果也可以作為更新會計核算的依據，從而對企業財務的未來決策方向提供可靠的參考。但是二者在計算商業地產企業的預收費用、配套設施費用以及營業稅等費用時還存在很大的差別，主要是由以下兩方面而引起的。

首先是二者的核算基礎以及核算標準存在很大的不同，會計核算過程中需要嚴格遵守會計核算中的相關規定，對企業經營過程中實際的資金流轉活動進行記錄，并及時的將企業資金的收入和支出情況傳達給企業的投資人、決策人，使他們在了解企業財務信息的基礎上做出正確的決策。同時不同的行業其會計核算的方式也會有所不同，企業應該根據行業的不同選擇不同的會計計算方式。稅法則是以相關的法律法規制度為基礎，對納稅人的實際納稅情況以及納稅過程進行有效的監督和管理，以免在納稅的過程中出現納稅人透水漏稅的情況。因此會計與稅法二者相比較而言，會計的操作方法更為靈活多變，可以根據企業類型的不同選擇不同的會計計算方式，但是稅法則更多傾向與真實、嚴謹，具有一定的強制性色彩，需要企業必須執行的。

其次是核算對象存在很大的不同，整個會計的核算過程是貫穿于企業的整個運行過程中的，包含企業運行的各個部門、各個環節，這些部門環節中所涉及到的資金、資產以及材料設備等都是會計核算的對象，是會計核算的重要組成部分。稅法的主要核算對象是納稅人的稅款情況，較為單一，計算方法簡單方便，會計核算對象則更為全面和復雜一些。

三、商業地產企業如何有效處理會計核算與稅法之間的差異

1.對會計與稅法在預收款項計算方面的差異進行有效處理

商業地產企業會計與稅法在預收款項計算中具有很大的差異，要想同時滿足二者的相關規定，企業會計人員在開展核算財務核算工作時可以不用將預收款項作為會計核算對象進行處理，等到企業將主要經營額確認之后，在將預收額與尾款一起進行確認，然后再進行計算、繳納稅款，這樣就可以既滿足會計準則的相關要求，同時也能夠滿足稅法的相關規定。

2.對會計與稅法在間接費用中的差異進行協調

商業地產企業項目開發過程中無論是在開發階段，還是在施工和竣工階段都會產生一定的費用，例如管理費、成本費等，這些費用都是需要會計核算人員在一定的核算周期內進行核算的，在核算的過程中，工作人員需要將這些費用的來龍去脈記錄清楚，包括這些費用的實際使用情況以及主要存在于工程項目的哪個階段。商業地產企業項目開發過程中，企業會計核算需要將管理費的相關額度進行有效控制，例如廣告宣傳費、招待費等，如果將本年的這些費用扣除之后仍然有余額則可以在次年繼續進行扣除，但是商業地產項目開發過后，會計與稅法對間接費用的核算有著明顯的差異，這就導致部門商業地產企業會混淆一些間接費用，將商業地產企業的一些開發成本支出作為開發的間接費用支出來計算，這就無法滿足會計核算的相關要求，因此商業地產企業在核算間接費用時需要對每筆費用的支出情況以及其實際用途進行明確，以免核算錯誤對企業帶來不利的影響。

3.提高財務會計工作人員的工作水平

商業地產企業與其他企業之間存在很大的不同，存在很大的特殊性，因此財務核算工作在核算主體和核算內容方面也存在很大的不同，這就對財務會計工作人員提出了更高的工作要求。商業地產企業的財務工作人員需要對會計與稅法的相關規定進行了解，尤其是在“營改增”之后，企業的納稅義務發生了很大的改變，財務工作人員需要對這些變化進行了解，以免在工作中出現差錯。

另外商業地產企業的財務工作人員應該不斷提高自身的工作技能，學習先進的工作方式，提升自身的工作能力、豐富工作經驗，并對企業的實際經營情況進行了解，從而制定科學合理的會計核算方式，對企業的經營自己進行監督和管理，正確處理好會計與稅法之間存在的差異，保證商業地產企業財務核算工作的順利開展。

四、結語

隨著社會經濟的不斷發展，我國的稅收政策也在不斷地進行改革，商業地產企業會計和稅法之間的差異也越來越大，為財務核算工作帶來極大的挑戰。為了保證商業地產企業財務核算工作的順利開展，企業財務工作人員應該對會計與稅法之間的差異以及產生差異的原因進行分析，針對二者之間的不同采用合理的解決辦法，對二者之間的差異進行有效協調。同時財務工作人員還需要不斷提高自身的工作能力和工作技能，對會計與稅法核算相關規定和計算方法進行了解，從而為企業制定科學的財務政策提供有效的依據。

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