理性推進未來社區建設

□丁成勇 張瑾

未來社區作為一個新生事物，建設中面臨著土地難出讓、場景難融合、資金難平衡、項目難實施等問題，亟需謀劃新思路

今年1月，浙江省在全國率先提出建設未來社區；3月，正式印發了《浙江省未來社區建設試點工作方案》；6月，啟動了24個未來社區試點項目建設。未來社區以人民對美好生活向往為中心，主要建設內容是“三化九場景”，即圍繞人本化、生態化、數字化三大價值坐標，打造未來鄰里、教育、健康、創業、交通、低碳、建筑、服務、治理等九大場景。未來社區建設將有效破解當前社區存在的諸多難題，拉動有效投資，成為實現浙江省“高質量發展、高品質生活”（簡稱“兩高”）目標的有效載體。未來社區作為一個新生事物，研究未來社區項目的特點并分析項目實施過程中存在或即將面臨的問題，對于建設和繁殖未來社區具有積極意義。

未來社區的由來

目前社區普遍存在的重房產而輕人文，鄰里關系淡漠，優質教育稀缺，社區醫療“看不好”，創業辦公與居住設施環境不佳，建筑品質不高，公共場所與交流平臺不足，停車難、交通出行不便，用能效率不高，物業收費與服務不匹配，社區治理效率不高等問題，已成為浙江省“兩高”建設的短板和痛點。而未來社區建設秉承著以人為核心的理念，以社區全生活鏈的服務需求為宗旨，同步推進現實和數字孿生社區建設，打造以“三化九場景”為導向的新型城市功能單元。未來社區的建設，一方面能改善大民生，有序推進解決老舊小區“老大難”等問題，創建未來生活的新格局，提升大灣區高端人才落戶吸引力；另一方面能發展大產業、拉動投資、激活民間投資。

未來社區建設面臨的難題

土地難出讓。目前，我國土地使用權出讓常用招、拍、掛三種方式，而未來社區建設強調的是總體形態，涵蓋九大場景實施，傳統的土地使用權出讓方式已經不能適應未來社區建設要求，若采用大區塊帶方案出讓土地的方式，就要突破現有的土地規劃和出讓面積限制問題，而且還要滿足方案、規劃、監管等要求。主要存在以下問題：一是相關的編制指南尚未明確，易出現方案編制深度不夠。二是可能出現利用“帶方案”出讓來圈定招商對象，為權力尋租提供便利。

場景難融合。未來社區建設是一個涉及面極廣、建設周期長的復雜的系統工程，僅僅依靠一個普通房產開發商的力量是遠遠不夠的，必須聯合設備、數字等多個專業開發商進行打造。影響未來社區建設質量的關鍵是項目前期工作，若未處理好九大場景間的關系、未深入分析各大場景資源的植入點位，后期會面臨場景融合性缺乏、功能性散弱的情況。如在建筑、交通等硬件場景設計上無法容納各軟件場景指標的配套要求，則會對項目實施和運營造成不利的影響，達不到未來社區建設的初衷。又如，未同步強化社區基礎配套設施建設、未及時形成良好的社區生態，可能會使部分創業者缺乏歸屬感，從而導致人才流失。再如社區文化發展的相對滯后，將會嚴重制約未來社區的可持續融合發展。

資金難平衡。未來社區一般在50-100公頃為規劃單元（試點實施單元不低于20公頃）的范圍內實施，要求實現三大資金平衡，即投資和資金平衡、運營財務平衡、全生命周期和物業運營資金平衡（“0”物業費）。未來社區建設量大內容多，在實施、運營過程中必定要消耗大量資金，項目前期若不進行充分論證并考慮最不利情形和資金冗余度，一旦資金短缺，將會導致項目實施中斷或運營風險。另外，未來社區在基礎設施建設、人才引進、產業發展、項目推進等方面都需要大量的資本投入，如果政府的招商引資能力弱、投資融資平臺作用小以及民間投資少，將會導致未來社區建設過程中資金供應不足，缺乏資本的支持。

項目難實施。從未來社區的九大場景建設要求來看，它是一個涉及多領域、多部門的綜合型項目。對于一個新興事物的誕生，如果按照傳統的方式進行，預計會面臨以下難題：一是缺乏系統性、統籌性、協調性的項目規劃，使得建設項目進入后期才發現空間規劃不符合九大場景指標要求；二是現階段投資建設項目前期報批程序難以突破，各項繁雜報批工作環環相扣，周期較長；三是長期來形成的“部門分割，條塊分治”管理模式難以打破，導致未來社區建設難出理想效果。

未來社區建設需要新思路

突破現狀，創新建設。對于規劃新建類的未來社區，可以選擇參照“標準地”的相關做法，實行建筑方案先行的帶方案土地出讓模式。按照市場機制的運行規則，應當遵循“利益均衡、管理簡便、運行良好”的原則。首先圈出地塊，通過公開招標篩選出有實力的，且能充分融合九大場景的設計單位，由其對未來社區建筑方案進行主導性設計，并可聯合未來社區產業聯盟進行輔助性設計。提煉建筑、低碳、交通等關鍵性指標，形成土地出讓方案。其次是加強管理，制定履約監管協議并將其列入土地出讓條件，做好全程監控，及時預警，結合方案審核以及專項督查、中間驗收、竣工驗收、履約保證金制度和誠信體系建設，加強對投標方案各項指標落實的監管，并將強制性指標作為后續監管的重點對象。

整合場景，突出重點。按照“規劃同圖、建設同步、運管同體”的原則推進未來社區建設，確保規劃對接順暢，實施時序一致。通過線上線下社區共建共享模式，成為“你中有我、我中有你”的社區建設新模式。一是在實施階段，要充分考慮近期與遠期、局部與整體、必須與可能、共性與個性、地上和地下等關系，合理的配置各方資源。二是做好周邊產業分析，引進人才數的測算；加快交通、教育、醫療、文化等基礎配套設施建設，吸引更多的高精尖人才聚集；全面落實引才優惠政策，建議推出政策性限價商品房，限定特定的人才購買對象，政府補貼一部分，由個人購買。三是整合統一社區和居委會的邊界，圍繞以黨建引領，社區自治配合數字化精益管理的創新機制。提倡居民共建設、共治理、共分享，形成未來社區特色的居民自治的文化氛圍。

多渠籌資，保障平衡。一是廣辟融資渠道。充足的資本是未來社區建設的強大支撐，社區可以通過PPP、眾籌、發展基金等方式，探索形成產業聯盟支撐的可持續未來社區建設模式，鼓勵和支持優質的國資、民資、外資共同參與建設運營。二是維持資金平衡。可考慮通過政府返還一部分的出讓金，進行項目補貼。同步出售、出租營業性用房，管理費收取等方式，以維持建設、運營期的資金平衡。三是確保“筑巢引鳳”。政府需引進創新未來社區的商業、服務業、文化事業的及符合未來社區發展的招商機制和運作機制，快速聚集人氣，確保“筑巢”后未來社區的快速形成和繁榮。

強化組織，協同推進。積極踐行“最多跑一次”改革，形成“規劃不再打架，審批不再等待，部門不再推諉”的良好氛圍。一是按照統籌規劃、合理布局、突出重點的要求，可嘗試推行“多規合一”，形成“1+1+1+N”的體系，即“總規+控制性詳規+未來社區場景（景觀）設計+N個專題”。二是將原本多部門之前有沖突又繁瑣的審批環節，統一到信息平臺進行，一些審批項目進行取消、合并，各主體部門之間實現跨部門一站式服務。對于審批中介機構，實行限時服務。三是鼓勵優先采取“項目全過程咨詢+工程總承包”管理服務方式。合理運用數字化管理模式，包括對工程建設質量、進度、安全等方面采用精細化管控，實現建設過程統籌管理。必要時可成立領導小組和工作專班，抽調規劃、國土、住建、交通、財政等部門的相關人員，解決好未來社區建設、資金、運營等問題，確保未來社區建設工作有特點、可實施、可持續。