如何做好房地產企業預算管理工作

左玲

摘 要：在現代經濟社會中，“現金為王”才是硬道理。凡事預則立，不預則廢。做好房地產企業的預算管理，從根源上規劃好資金流向，全員參與、全方位管理、全過程控制，方能使一切成為可行。本文基于房地產企業預算管理的重要性論述，對管理中存在的問題展開分析，并提出解決辦法的建議。

關鍵詞：房地產企業；預算管理；風險識別；戰略規劃

預算管理是一項綜合性、系統性的管理活動，其本質是以預算為標準的管理控制系統，是企業實施內部管理控制的方法和工具。涉及企業經濟活動的全方位，是實現戰略規劃和經營目標的有效方法和工具。如何做好房地產企業預算管理工作是房地產企業管理工作的重心。房地產企業本身具有投資風險大、建設周期長、耗用資金量大的特征，準確的測算整體項目的成本費用及投資用量，以便更好的衡量與評價項目的可行性及盈利能力，充分做好預算管理工作顯得成為重要。

房地產企業預算應以企業戰略規劃和市場大環境為導向，將預算期內的經營目標具體化、細分化，它應囊括了企業的所有經濟業務活動，包括經營、投資、融資三大板塊，細致到企業的人力、財力、物資等方方面面，應作為房地產企業整個預算期內一切經濟活動的統籌安排和行動綱領。

一、預算管理在房地產企業的作用

（1）提高房地產企業整體管理水平

房地產開發企業通過加強業務學習并借鑒其他企業的管理經驗，對經營活動、市場環境等變化進行全面分析，通過編制預算事前規劃好框架，并將預算目標和計劃與各部門交流，使全體員工在對預算編制的參與中得到共識。在開發經營過程中打破傳統管理模式的局限性，將經營活動與房地產開發活動視作是一個整體，將所屬單位的經營活動與各職能部門的管理行為有效的結合起來，從而使得經營者的管理行為以及投資者的決策方向能夠始終保持一致，使整個企業達到提高經濟效益以及管理效率的目的。

（2）有效風險識別，降低企業損失

房地產企業最大的風險就是來自于資金的管理，編制、實施全面預算，充分考慮企業的發展狀況和市場的實際情況，加強企業各項經濟活動的管理水平；在開發經營過程中需運營大量的資金，同時應對政策和市場環境變化帶來的挑戰所面臨較多的經營風險。在預算管理過程收集各部門的專業建議，綜合分析預測，規避可控風險，盡早給出整改意見，將損失降到最低。

（3）與企業發展戰略保持同步，實現企業經營目標

預算管理圍繞企業制定發展戰略目標，在合理的預測和科學的經營的前提下對一段時期預算期內所有經濟活動的綜合籌劃。企業發展戰略使企業的經濟活動更有目標性，預算管理應同企業的長期發展戰略相結合，同時充分了解企業各個部門的實際運轉情況，從更高的層次對預算管理工作進行規劃，共同促進企業的長遠發展。確保戰略規劃和經營目標的如期實現才是房地產企業實施預算管理的目的。

二、房地產企業實施預算管理中存在的問題

（1）未能樹立預算管理的意識，預算管理形式化

對預算管理的認識不足，是目前房地產行業發展中最最重要的問題之一。企業預算活動大都是前瞻性預測，本身存在一定的主觀因素影響。某一階段甚至分解至一年預算數據的準確性，對當期會計期間預算成本管理有著決定性的作用。目前我國的房地產行業，存在不穩定因素比較多：整體預算管理程序不嚴密；管理人員“應付公事“的心態；預算與項目各環節關聯不緊密；大部分企業對于預算的認識還僅僅停留在節流創收的層面，缺乏整體價值的宏觀視角以及預算系統管理概念。對于預算管理的認識不足，預算編制過程中信息共享化程度太低，使部門與部門之間缺乏交流，導致各項信息溝通不順暢，造成各個部門報送的數據因口徑不一致導致沒有內在的勾稽關系，失去了預算管理的真正意圖。

（2）預算管理缺乏監督管理機制，執行力不夠

在一部分的房地產的開發中，雖然有了預算管理，但是沒有相關專業職能部門負責對其預算管理進行協調、核算、考核，預算管理系統僅僅包括管理部門，而沒有全員參與，預算信息收集不完整、滯后、片面，導致整個預算體制虎頭蛇尾。另外沒有制定相關賞罰機制，使得預算管理人員的工作得不到及時反饋，影響其積極性，這對預算管理工作全面展開造成了一定阻礙。

（3）房地產企業預算的準確率與科學性有待提高

部分房地產開發企業的預算執行差異率較大，其主要原因是對內在編制預算時，沒有結合房地產企業其運營模式、工程施工節點、投融資計劃時點等進行科學分解；對外未結合市場活躍度、經濟政策變化以及上下游市場波動等原因，使整個目標分解與實際經營情況存在偏離，不可避免導致預算與實際執行情況相差較大。此外，預算管理是系統性的工作，涉及整個房地產企業相關部門，執行程序時間較長，市場、政策及導向等原因變化快，使預算目標與實際執行存在較大差異。

三、加強房地產企業預算管理的對策

（1）提高預算管理水平，加強全過程預算管理意識

房地產開發企業在項目實施之前，首先需要收集大量資料，包括現行政策、市場環境，人群消費水平等，并對其進行分析整理，要將整體項目情況進行全方位的考慮進行可行性論證，通過科學的方法合理編制項目總預算；在項目實施過程中，預算管理應根據房地產開發企業的特點分解測算整體項目收入、成本的時點，分階段規劃好現金預算，并做好籌劃資金準備工作，編制與協調統籌各項目的預算管理。從項目采購進料、工程管理、營銷等各環節及項目投資及融資各個節點，層層分解預算目標，嚴格執行預算管理，及時反饋預算與實際差異及原因；在項目結束時，總結各環節預算管理差異原因，具體分析內部外部因素，及時調整內部預算流程管理的缺陷和企業順應時代發展經營方向，提高房地產開發企業整體管理水平。

（2）建立健全預算管理監督審查制度，形成全員參與預算管理

房地產開發企業在構建預算管理體系的過程中，應建立各環節點的實際考核標準以及績效獎勵制度。同時，應賦予預算管理應有充分的執行權力，公司上下都應遵守相關的預算目標，全員都應意識到資金預算管理的必要性和高效性，使預算管理真正落實到實處。在項目實施前，對公司發展目標進行全員普及宣傳，對各項預算環節控制點全員覆蓋。在項目實施過程中，由財務或專職部門負責落實監督管理工作，及時發現預算執行過程中存在的問題并召集相關部門協調提出解決辦法，共同將預算控制在目標范圍內。在項目實施后，通過績效考核對全員各預算分解點進行公正、客觀的評價及反饋，并分析預算差異問題的原因，總結經驗。

（3）全方位預算管理，落實各環節預算責任目標

房地產企業明確當年預算目標，調集各部門強化信息溝通力度，由財務或專業部門進行主導，由全公司各部門統一協同配合，整合所有匯集數據。再集合各個部門共同參與，一起協商企業預算管理指標的可行性，做到權責分明。通過自上而下、自下而上的指標分解、層層落實各環節預算責任目標，確定各部門管理人員的職責范圍、管理權限以及相應的獎懲制度，使各個部門的方向明確，責任清晰。

四、結語

企業戰略制定的再好，如果沒有得到有效的執行，企業的愿景和藍圖將成為一場空談，甚至可能偏離戰略方向而導致經營失敗。預算管理為房地產開發企業提供了經營的一個整體架構，根據其發展戰略制定的企業經營目標進行層層分解，細細落實，使具體運營與發展戰略方向保持一致，為企業發展提供更廣闊的生存空間。

參考文獻

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