房產稅背后的故事

菜導

有人說房產稅就像“狼來了”的故事，不管喊過多少次都是遙遙無期，即使出臺也是效果甚微，這次會不一樣嗎？要看懂房產稅何時動真格，其實要看清楚房產稅背后的故事。

最近，關于房產稅的消息不少。特別是財政部部長肖捷的講話，明確了房地產稅實施的“立法先行、充分授權、分步推進”原則。

這里要科普一個小概念：什么是房地產稅。房地產稅是一個綜合性概念，房產稅是房地產稅中的一種，將來對普通買房人征收的就是房產稅。也就是說，現在明確了征收房地產稅的原則，那么房產稅的征收也會提上日程。

征收房產稅是板上釘釘的事了，問題在于到底什么時候征收？這才是大家最關心的問題。

說實話，考慮到每次樓市政策出臺都非常“任性”，如果單純從樓市的角度來看，誰都說不準房產稅什么時候會來。今天，筆者換個角度進行分析——房產稅可能離我們真的并不遠。

“狼”真的來了

說起房產稅，很多人不以為然，認為征收房產稅還遙不可及，甚至認為，即便征收，對自己也沒什么影響。

從上海、重慶試點房產稅的情況來看，確實效果不大，這幾年房價又漲了好幾倍。這讓房產稅就有點“狼來了”的味道，喊得多了，大家反而不信了。但問題在于，這一次，“狼”可能真要來了。

大家知道，這些年來，地方政府的財政收入主要靠土地。也就是說，樓市在很大程度上是政策市，在主導房價漲跌上，政策的影響是最大的。

過去試點房產稅為什么不成功？因為地方政府有政績壓力，自然不會“自斷財路”。但是現在環境不一樣了。首先，地方政府已經越來越無地可賣，靠賣地發展GDP的模式即將走到盡頭；其次，樓市的泡沫化已經嚴重影響了國家金融安全，國家層面不會再放任地方政府繼續走土地財政的老路。

但是，地方政府不賣地靠什么獲得收入？況且還有海量的債務壓頂。國家雖然要穩定金融，但也不會放任地方政府不管。在此背景下，房產稅應運而生。

再進一步分析，房產稅什么時候開始征收？其中很重要的一個參考指標就是地方政府能否承受住地方債的沖擊。如果地方政府已經撐不住債務，房產稅也就不遠了。

財政赤字擴大

從中央財政來看，財政赤字不斷擴大：在2009年之前，財政赤字維持在1%左右，現在赤字已經在3%左右，直接擴大了3倍。

2017年《政府工作報告》中，2017年赤字率擬按3%安排，但前3個季度的赤字率已達2.99%，3%的紅線壓力巨大。

從經濟增長來看，如果第四季度的經濟數據放緩，意味著財政收入也會受到影響。一邊是財政赤字擴大，一邊是經濟增長放緩，這意味著財政赤字會加劇。特別是在房地產市場被凍結后，相關稅收直接受到影響，2017年10月全國征收契稅278億元，同比下降3.6%；土地增值稅304億元，同比下降2.2%。

中央財政尚且如此，地方財政形勢就更嚴峻。

2017年中央預算中，地方政府赤字8300億元。這還只是只是狹義赤字，并非廣義赤字。狹義赤字并不包括很多項債務內容，特別是地方置換債并不算入赤字。

所謂地方置換債，就是地方政府經歷了多年的無序舉債，拼業績和政績，結果很多都還不了，只能發新債還舊債，繼續拖長債務的期限。2017年前三季度地方置換債為2.12萬億元左右，照此計算，已經是預算赤字的2倍之多。面對如此龐大的債務，地方政府可采用的辦法不多，實體經濟一直還在低位徘徊，除了賣地收稅，并沒有更多其他措施。

房產稅呼之欲出

地方政府自救，要頂著滔天洪水般的債務前行，還是只能在房產稅上想辦法。

不要小看房產稅的力量，在很多國家，房產稅是地方稅收的重要來源。以美國為例，紐約州房產稅占地方政府總收入的16%左右，如果以稅收來說，比重更高，能達到30%以上。所以，目前情況下，房產稅可能是地方政府的最后一根救命稻草。

黨的十九大剛結束，寧夏出臺房產稅實施細則的消息就“炸開了鍋”。雖然事后證實是烏龍，但是也一定程度上反映出地方政府征收房產稅的迫切程度，至少有地方在“蠢蠢欲動”。當然，國家肯定也知道房產稅的重要性。要知道，現任財政部部長是“資深財稅達人”，營改增政策就是當年他力主推動的，而這次房地產稅的新動向，也是出自這位財政部部長口中。其中，房地產稅的征收原則中提到的“充分授權”，就是給地方政府“撐腰”。

財政部部長也表明，在“保持中央和地方財力格局總體穩定的前提下，科學確定共享稅中央和地方分享方式及比例，適當增加地方稅種”。總之，就是給地方政府充分授權，可以針對房地產的屬地化特征進行對應的調整，讓地方債務風險軟著陸。

前任財政部部長樓繼偉離任時，也曾高呼要“義無反顧地推進房地產稅制改革”。意圖已經十分明顯，萬事俱備只欠東風，房產稅已經呼之欲出。

哪些人要交房產稅

筆者之前反復強調，對于買房的普通人來說，最大的風險就是和政策對賭。就像現在，房產稅也是板上釘釘，雖然何時征收還不能確定，但是就像一把懸在頭上的達摩克斯之劍。

如果抱著僥幸心理，覺得自己一定不會被這把劍“刺到”，那是非常危險的想法。我們不能因為風險還沒有來，就無視風險的存在。就像你知道臺風會來，但不能因為臺風還沒來，就開著門窗坐等風雨。

那么，房產稅這把“利劍”會“刺”向誰呢？顯然，手握幾套房的人群會是重點征收對象。

從主流觀點和民意來看，“累進制、懲罰性”的房產稅很有可能。如果你有多套房產，即使第一套免稅，第二套征稅還能承受，但是到了第三套，稅率就可能非常高，以至于難以承受。更何況，擁有多套房產的人其實手里并不一定有太多錢，特別是那些高資產、高負債的中產階層。

資產估值是紙面財富，現在樓市凍結很難變現，但負債卻是實打實要用“真金白銀”來還的，一旦房產稅開征，不但要交稅，房貸還照樣要還?？梢灶A見，大量中產階層屆時就會像流星一樣隕落。

所以，趁現在房產稅尚未開征，好好掂量下自己的錢包，即使剛需買房，筆者也建議一定要量力而行，盡量給自己多留點家底?？傊?，在買房一事上，不僅要考慮到自己將來收入的變化，更要考慮到還有一個大大的“稅”字懸在頭上。