出租房屋房東并非一勞永逸

白琳

隨著經濟社會的快速發展，租房已經成為了當前許多人的選擇。對于承租人而言，可以根據自己的需求選擇適合的房子解決自己的當前問題，對于出租人來說，則可以通過出租房屋達到提高房屋的使用率、改善自身財務狀況等目的。但是租賃房屋并非簡單的一紙合同，出租人作為房屋的實際所有人，通過出租房屋獲得收益，其同樣應承擔一定的義務，房東應當按照合同約定，將房屋及時交付給承租人，還應當負擔對房屋的修繕義務，保證房屋租賃合同目的得以實現，此外出租人還負擔著通知、協助、保密等付隨義務。否則，一旦承租人在使用房屋時發生意外、遭受損害，出租人可能也要面臨承擔相應的法律責任。

出租人要保障出租房屋安全

根據法律規定，若出租人未盡到合理限度范圍內的安全保障義務，致使他人遭受人身損害的，應承擔相應的賠償責任。這里提到的安全保障義務，應當包括依約將房屋交付給承租人，并在租賃期間保持租賃物符合約定用途，且應當按照合同約定履行房屋的維修義務并確保房屋和室內設施安全。例如，房屋內的基本生活設施應符合國家安全標準，出租人不得隨意違規改造房屋，不得隨意改變房屋使用性質，如發現有安全隱患應當及時排除。其次，出租人還應當負有如實告知和善意提醒的付隨義務，如實告知承租人出租房屋可能存在安全隱患，提醒承租人如何正確、安全地使用房屋，避免危險發生，否則將會承擔相應的法律責任。

舉例來說：房東林某自建了南北兩棟樓房，北樓還在建，南樓部分房間進行出租。劉某、王某承租了南樓三樓的兩個單間，日常在公共衛生間用水。某日，劉某邀請朋友梁某來做客，并邀請王某與其女友游某一同就餐，飯菜煮好后，游某獨自去洗鍋，結果卻在位于南樓與北樓之間的三層過道中摔落至一樓，最終游某因搶救無效死亡。事故發生后，游某家人認為林某作為出租屋的主人，未對出租屋的走廊、燈及樓梯采取安全防護措施，王某作為承租人，明知承租屋存在安全隱患未采取措施，兩人對游某的死亡均存在責任，故將林某、王某訴至法庭。最終法院經審理認為，涉案過道在事發時，未安裝護欄，存在嚴重的安全隱患，林某作為房屋的建造者，未盡到安全保障義務，對房屋的管理存有瑕疵，導致游某不慎摔落死亡存在一定過錯；而王某作為房屋的實際使用人，明知房屋存在安全隱患，未盡到提醒義務；而游某作為一個成年人，明知可能存在的風險卻不加強防范注意，也存在一定過錯。因此最終按過錯比例，確定林某、王某、游某的責任分擔比例為20%、15%、65%。

不僅僅是出租房屋本身，對于出租房屋中所提供給承租人的相關設備、電器等，出租人也應當提供安全有保障的設備，否則也會根據情形承擔相應責任。以下面案例為例：景某于2016年6月8日將房屋租給陳某，6月13日晚上陳某下班在廚房打開燃氣灶煲湯，然后進入客廳，此時突然燃氣爆炸了，火花使其周圍的紙箱燃燒起來，并迅速向四周開始蔓延。陳某迅速打開房門呼救，后經過鄰居和物業人員努力撲滅了大火，但陳某的臉和身上都已被燒傷，治療花費了數十萬元。后經燃氣公司檢查稱，除了電熱水器前方人為打開的燃氣球閥外，未發現其他燃氣泄漏情況。經查，這個房屋本來用的是燃氣熱水器，而在出租前，房東景某私自將燃氣熱水器更換成了電熱水器，但卻對原有的燃氣管道沒有進行封閉，導致煤氣管道暴露在廚房之中，僅靠一個球形閥封閉。陳某遂將景某訴至法院，請求其賠償醫療費等損失。景某辯稱，房屋交接時該球形閥是關閉狀態，應為陳某操作失誤而打開。法院經審理認為，導致燃氣泄漏的原因是景某更換煤氣熱水器后遺留的球形閥打開所致，景某在改裝熱水器后未及時拆除連接煤氣管道的球形閥，明顯屬于安全隱患，且景某沒有證據證明其在交付房屋時履行了提示義務，故法院判決景某承擔70%的責任，陳某承擔30%的責任。

出租人需留意承租人使用房屋情況

出租人在出租房屋時應當按照法律規定進行辦理，但實踐中卻存在出租人為獲得租金而進行非法出租，主要體現在：承租人不具備民事行為能力、房屋為法律法規禁止出租的、承租人利用房屋進行違法犯罪活動等。當然，此種情況下，租賃合同應為無效合同。我國《治安管理處罰法》明確規定，房屋出租人將房屋出租給無身份證件的人居住的，或者不按規定登記承租人姓名、身份證件種類和號碼的，處200元以上500元以下罰款。房屋出租人明知承租人利用出租房屋進行犯罪活動，不向公安機關報告的，處200元以上500元以下罰款；情節嚴重的，處5日以下拘留，可以并處500元以下罰款。因此，出租人應當在租賃房屋時盡到審慎的審查義務，并進行登記備案，確保租賃行為合法有效。而如果在出租期間，發現承租人利用房屋進行違法活動，有權終止合同、收回房屋，否則如果明知其從事違法活動而坐視不理，一旦未來非法的出租行為導致第三人損害，出租人可能還需承擔相應的賠償責任。

例如，廣州市某酒店將一酒店大堂里的一個店鋪出租給了某個體工商戶文某，文某運營該店鋪經營服裝、皮具等。2013年10月29日，廣州市工商局對該店鋪進行檢查時，發現該店鋪出售的商品侵犯香奈兒等知名品牌商標，決定沒收侵權商品并進行罰款。隨后，香奈兒公司將文某及該酒店訴至法院，其認為該酒店對于文某的侵權行為是明知或者應知的，對于文某長期實施售假行為具有明顯的主觀過錯，并對這種損害持希望或者放任的態度，其作為出租方沒有進行引導、規勸、教育、制止，甚至未向執法機關進行舉報，因此應當判決該酒店與文某連帶賠償香奈兒公司經濟損失5萬元。法院經過審理認為，香奈兒作為國際知名品牌，該酒店理應對該品牌商品的市場銷售渠道及零售價格等信息較普通經營者有著更高的注意義務和判斷能力，此外，該酒店作為高檔星級酒店，其位于大堂內的店鋪也是該酒店提供服務的組成部分，酒店為維護自己的市場聲譽理應對店鋪的售假行為具有較高的注意義務，并且酒店對酒店商鋪擁有較大的管理能力。結合雙方之間訂立的合同內容以及該店鋪曾經侵犯過其他知名商標的情況，最終認為該酒店違反了合理注意義務，文某銷售侵犯國際名牌商品的行為足夠明顯，該酒店未對文某采取充分有效的預防和制止措施，因此認為該酒店行為屬于幫助侵權，與文某構成共同侵權，判決其與文某承擔連帶賠償責任。

再例如，2009年3月22日，王某、楊某到唐某、朱某處租住房屋，唐某和朱某未對王某、楊某所從事的活動進行審查了解，就將房屋三樓的房間租給了二人，后王某、楊某聚集在此處進行傳銷活動。2009年4月，張某被王某、楊某騙至該出租屋，張某發現自己落入傳銷網點并被限制人身自由后，要求離開并和家人聯系，王某、楊某立即采用阻攔、鎖門等方式將張某控制在出租屋內，張某為了擺脫控制，從三樓跳窗逃跑，因墜地重傷搶救無效死亡。張某的家人將唐某、朱某訴至法院要求賠償。法院經審理認為，唐某、朱某在出租房屋時未去有關部門登記備案，也沒有盡到安全管理義務，因此對張某的死亡負有一定責任，應承擔相應的賠償義務。

但需要注意的是，并非出租屋發生的一切行為或者致他人損害的情況，出租人都需要承擔責任，這就需要結合出租人是否盡到了安全管理義務，事故的發生與出租房屋的行為是否具有因果關系等進行綜合考量才能確認出租人的責任。例如，承租人因與鄰居發生口角，毆打鄰居致人受傷，那么此時鄰居就不能要求出租人承擔侵權責任。

出租人的安全保障義務近些年來在我國司法實踐中越發多的出現，對于承租人和第三人的利益得到了較大的保護，因此在此提醒出租人，切不要認為自己只是需要提供房屋就可以安心收租了，還是要盡到合理審慎的義務，既是保護自身合法權益，也是共同維護和諧健康的房屋租賃環境。