借你一雙慧眼警惕房屋租賃中的“誤區”

郭浩

隨著房屋租賃利好政策的相繼出臺，房屋買賣市場又趨于管控嚴格，房屋租賃交易愈加火爆。但同時，房屋租賃市場陷阱也越來越多，出租人和承租人稍有不慎便陷入了糾紛之中，在這樣的背景下，時刻保持清醒的認識和掌握重要的法律點尤為關鍵。本文將提示大家注意房屋租賃中容易陷入的“誤區”。

“買賣不破租賃”真的是“尚方寶劍”嗎

如果問租賃市場中最熱門的詞是什么，那么“買賣不破租賃”一定會毫無疑問登上榜首，這是所有承租人都會知道和喜歡的詞，更是最能保障其自身權益的“法律武器”。于是在生活中，經常會遇到這樣的畫面：房東想賣房——對不起，買賣不破租賃；房東想帶人看房——對不起，買賣不破租賃；房東咬牙賣了房想交房——對不起，買賣不破租賃。似乎“買賣不破租賃”已經成為了承租人手中的一把“尚方寶劍”。那么，這把“尚方寶劍”真的是無敵的存在嗎？

從法律上來看，《中華人民共和國合同法》第229條規定：“租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。”這就是“買賣不破租賃”的法律出處，此原則的確立主要在于對租賃市場中相對弱勢的承租人的保護，避免了對承租人權益的隨意侵害。但千萬不要以為“買賣不破租賃”是絕對的，該原則的適用也是有一定條件的：1.租賃合同存在并合法有效；2.租賃物已經交給承租人；3.出租人或租賃物的所有人將租賃物的所有權讓與了第三人；4.所有權發生變動是在租賃期間內。具備上述四個條件，該原則才是有效的。同時，該原則的例外情況是存在的，《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第20條、《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第66條之規定，可以看出例外情形包括：1.承租人有符合租賃合同中規定的出租人可以解除合同條件的行為時不適用“買賣不破租賃”規則；2.抵押權設立在先時，抵押權實現后，受讓人不受租賃合同的約束，即“先抵后租”的情形；3.在抵押權之上設定的租賃關系不適用該規則；4.在人民法院查封的不動產之上設定的租賃關系不適用該規則。

雖然“買賣不破租賃”的例外情形不多，但還是要提醒各位租房客要擦亮眼睛，不要陷入“買賣不破租賃”絕對無敵的誤區，同時，還要提醒大家，不要將“買賣不破租賃”時時立于門外，與人方便與己方便，在不影響自己正常生活的前提下，在一些小事上互相體諒，共同營造和諧的生活環境。

“你是第幾手承租人”

在房屋租賃中，出于平攤租房成本或者獲取一定收益的目的，常常會出現承租人在租賃房屋后拆分成隔間將其轉租，或者承租人因其他原因將房屋轉租給第三人又收取更高租金的情形，當出租人找上門，并將承租人和次承租人訴至法院時，常常會問：“你是第幾手承租人？”好的話，往往都是轉一手，還算縷的清楚，但一手接一手的轉租情形也是會出現的，尤其是一些剛剛畢業缺乏社會經驗的學生，常常會出現因為自己是承租人但實際是好幾手承租人的尷尬境地。那么，非法轉租又會面臨什么樣的法律風險呢？怎樣的轉租才是合法的？

先看一下非法轉租面臨的法律風險。對于承租人來說，如果未經出租人同意，有非法轉租的情形的，出租人可以解除合同，并追究承租人的違約責任，要求其承擔違約金或其他經濟損失。對于次承租人來說，轉租合同一旦被確認無效后，出租人就可以要求其歸還房屋，其提前交納的費用也只能找承租人索要，但實踐中，找不到承租人無處索要的情形比比皆是，只能讓自己吃了悶虧。同時，還有重要的一點就是，如果轉租期限超過租賃期限的，超過部分的約定是無效的，次承租人的權利難以得到保障，只能面臨被騰房的境地。

但對于出租人來說，未經其同意的轉租也不是必然無效的，《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第16條規定：出租人知道或者應當知道承租人轉租，但在6個月內未提出異議，其以承租人未經同意為由請求解除合同或者認定轉租合同無效的，人民法院不予支持。可以看出，若出租人知道承租人轉租后在6個月內未提出任何異議的，則出租人行使合同解除權的救濟途徑就不受法律保護了。

所以，在租賃市場中，尤其是缺乏社會閱歷的學生租客，一定要擦亮雙眼，簽合同前務必確認你的房東是產權人還是承租人，如果是承租人，則要看其轉租是否取得產權人的書面同意，否則早早離開，避免陷入糾紛。

“一走了之”真的能萬事大吉嗎

現實中，有很多租客在租賃期間因為種種事情與房東發生了不愉快，于是會出現不通知房東便一走了之，或者離開后再通知的情形，這種自認為很瀟灑的“一走了之”真的能夠萬事大吉嗎？或者這種行為在法律上真的能夠產生單方解除租賃合同的效果嗎？答案必然是否定的。

《中華人民共和國合同法》第96條規定：“當事人一方依照本法第九十三條第二款、第九十四條的規定主張解除合同的，應當通知對方。合同自通知到達對方時解除。”可以看出，如果合同沒有明確約定，承租人“一走了之”的行為，不符合合同法規定的解除條件，不具有單方解除合同的效力，出租人可以要求承租人承擔違約責任，并承擔因其行為造成的經濟損失。

但對于出租人來說，也不能一味地要求承租人承擔所有損失，出租人作為守約方也負有減少損失擴大的義務，而不能消極不作為致使損失擴大，因其不作為擴大的損失是不能得到法院支持的。

因此，“一走了之”絕不能萬事大吉，出現問題積極協商解決，難以達成一致就提前通知才是正確的做法。