長(zhǎng)租公寓
——想說(shuō)愛(ài)你不容易

李佳桐

現(xiàn)在，越來(lái)越多的年輕人選擇長(zhǎng)租公寓作為首選的租房方式，比如自如友家、蛋殼公寓。傳統(tǒng)房屋租賃關(guān)系中，房東都是直接與租客簽訂租賃合同，而長(zhǎng)租公寓的房東一般都是將房屋租給第三方租賃平臺(tái)，平臺(tái)對(duì)房屋進(jìn)行一定的裝修后，再出租給租客。長(zhǎng)租公寓主打“拎包入住”的居住體驗(yàn)，在裝修風(fēng)格、配套設(shè)施、管家服務(wù)等方面相對(duì)傳統(tǒng)出租房有較大的提升，迎合了都市年輕人追求時(shí)尚、便捷的需求。

然而，近年來(lái)，有關(guān)各類長(zhǎng)租公寓的糾紛不斷占領(lǐng)新聞?lì)^條。此類糾紛由于涉及多個(gè)法律主體、缺乏相應(yīng)的法律規(guī)范，普遍存在法律關(guān)系復(fù)雜、舉證難等問(wèn)題。許多當(dāng)初選擇長(zhǎng)租公寓的租客維權(quán)之路漫長(zhǎng)而艱難。

隔斷房可以住嗎

今年年初，剛剛換了新工作的劉女士想在公司附近租一個(gè)房間作為工作日休息的住所。考慮到長(zhǎng)租公寓可以不用自己尋找合租室友，入住簡(jiǎn)單快捷，劉女士決定在某長(zhǎng)租公寓APP上尋找房源。很快，劉女士看中了一套四室一廳房子的其中一間，租金為2500元/月。劉女士立刻在APP上完成簽約，幾天后就搬家入住“新居”。沒(méi)想到，兩個(gè)月后，相關(guān)部門上門查訪，告知?jiǎng)⑴孔庾〉姆块g是隔斷房，屬于違法群租，要求5日內(nèi)拆除。劉女士趕緊將情況反映給長(zhǎng)租公寓平臺(tái)，公寓管家坦言房子原本為三室一廳，劉女士租住的房間其實(shí)是在客廳位置加了隔斷板改造出來(lái)的，現(xiàn)在只能按規(guī)定拆除。劉女士感覺(jué)受到了欺騙，要求平臺(tái)承擔(dān)違約責(zé)任，平臺(tái)卻主張這是不可抗力因素，只同意無(wú)責(zé)換租或退租。拆除期限屆至，劉女士一時(shí)找不到合適的房源。無(wú)奈之下，她只能選擇換租到平臺(tái)上的另一個(gè)房間。為此，她不得不向公司請(qǐng)假，光搬家費(fèi)就花了700元。

實(shí)際上，隔斷房存在很大的消防安全隱患，也會(huì)影響周圍居民的居住環(huán)境，因此是不被允許的。2011年實(shí)施的《商品房屋租賃管理辦法》第8條規(guī)定，出租住房的，應(yīng)當(dāng)以原設(shè)計(jì)的房間為最小出租單位。隔斷房是將原有房間自行隔斷，改為兩個(gè)或更多獨(dú)立房間，屬于將最小出租單位分割出租的行為，不符合上述規(guī)定，故屬于違法行為。近年來(lái)，北京市相關(guān)部門出重拳整治隔斷房違法群租行為。2017年10月，北京市公安局、北京市規(guī)劃委員會(huì)等六部門聯(lián)合出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范出租房屋管理的通告》，明令嚴(yán)禁違法租賃，其中就包括 “改變房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)分割出租”。今年7月8日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)、北京市市場(chǎng)監(jiān)管局又共同發(fā)布了《北京市住房租賃合同》《北京市房屋出租經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同》《北京市房屋承租經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同》三個(gè)合同示范文本，再次明確規(guī)定禁止違法群租，“不得改變房屋內(nèi)部布局分割出租，不得將廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)和地下儲(chǔ)藏室等不宜居住的空間用于單獨(dú)出租”。

既然出租“隔斷房”違法，為何還有許多長(zhǎng)租公寓平臺(tái)選擇“以身試法”呢？究其原因，主要還是為了獲取更高的經(jīng)濟(jì)利益。比如，一間普通的兩居室，如果把客廳隔斷出來(lái)改造成一個(gè)三居室，再分別租給三方租客，這中間的價(jià)差就有幾千塊錢。于是，出租隔斷房成了長(zhǎng)租公寓平臺(tái)的一個(gè)新收益點(diǎn)。但租到隔斷房卻成了很多租客的痛點(diǎn)。許多租客未能事先了解所租房屋的性質(zhì)，看房時(shí)也沒(méi)有仔細(xì)檢查，一不小心就掉進(jìn)了隔斷房的“陷阱”，引發(fā)了一系列不良后果。

那么，“誤打誤撞”住進(jìn)隔斷房的租客可以要求解除租房合同嗎？答案是肯定的。《中華人民共和國(guó)合同法》第216條規(guī)定，出租人應(yīng)當(dāng)按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途。隔斷房本身就是違建，隨時(shí)可能被拆除，根本不符合租賃房屋的居住用途。長(zhǎng)租公寓平臺(tái)把這樣的房屋出租給租客，違反了出租人的法定義務(wù)。租客有權(quán)主張解除合同并要求長(zhǎng)租公寓平臺(tái)承擔(dān)違約責(zé)任，包括賠償因換租產(chǎn)生的搬家費(fèi)。

“甲醛房”維權(quán)難

去年，一則“阿里P7員工得白血病身故，生前租了自如甲醛房”的文章在網(wǎng)絡(luò)上刷屏，引起了大眾對(duì)長(zhǎng)租公寓裝修甲醛問(wèn)題的重視。確實(shí)，得白血病不一定就是因?yàn)榧兹┏瑯?biāo)，但部分長(zhǎng)租公寓甲醛超標(biāo)是事實(shí)，甲醛對(duì)身體不好也是事實(shí)。如果說(shuō)長(zhǎng)租公寓所謂的“ins風(fēng)”裝修是以你的健康為代價(jià)，你還會(huì)選擇長(zhǎng)租公寓嗎？

今年7月，剛畢業(yè)的小張和同學(xué)一起在杭州某長(zhǎng)租公寓平臺(tái)上整租了一套兩居室。入住不久，小張和同學(xué)都出現(xiàn)了咳嗽、喉嚨痛、嗜睡、眼睛腫痛等癥狀。小張從網(wǎng)上購(gòu)買測(cè)量甲醛的工具，經(jīng)檢測(cè)該出租房?jī)?nèi)甲醛濃度達(dá)每立方米0.22mg，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)《民用建筑工程室內(nèi)環(huán)境污染控制規(guī)范》規(guī)定的室內(nèi)空氣中甲醛濃度不得超過(guò)每立方米0.08mg的標(biāo)準(zhǔn)。小張向公寓平臺(tái)反映房屋甲醛超標(biāo)，平臺(tái)工作人員表示不能認(rèn)可小張自行檢測(cè)的結(jié)果，必須通過(guò)專業(yè)機(jī)構(gòu)檢測(cè)才能確定房屋是否存在問(wèn)題。但將近一個(gè)月過(guò)去了，甲醛檢測(cè)還沒(méi)進(jìn)行，原因是長(zhǎng)租公寓平臺(tái)要求小張必須在檢測(cè)前搬空所有個(gè)人物品，密閉前必須保證通風(fēng)24小時(shí)，密閉時(shí)還必須打開(kāi)空調(diào)降溫。小張認(rèn)為長(zhǎng)租公寓平臺(tái)提出的上述檢測(cè)條件嚴(yán)重增加了租客負(fù)擔(dān)，短時(shí)間內(nèi)小張根本找不到地方存放所有物品，而且檢測(cè)環(huán)境與實(shí)際居住環(huán)境不符會(huì)導(dǎo)致檢測(cè)結(jié)果不可靠。最終，小張和同學(xué)實(shí)在等不下去了，選擇了放棄維權(quán)直接退租。

現(xiàn)實(shí)中，“甲醛房”維權(quán)并不容易。到底由誰(shuí)來(lái)檢測(cè)甲醛含量是否超標(biāo)更權(quán)威，平臺(tái)與租客往往無(wú)法達(dá)成一致。即使能夠證明房屋空氣有害物質(zhì)超標(biāo)，也難以證明超標(biāo)與租客身體受損之間有因果關(guān)系。那么，租客遭遇“甲醛門”，真的維權(quán)無(wú)門了嗎？事實(shí)上，如果租客與長(zhǎng)租公寓平臺(tái)發(fā)生此類糾紛，可先與平臺(tái)進(jìn)行溝通；若雙方無(wú)法和解，可以撥打12315或通過(guò)其他渠道對(duì)相關(guān)企業(yè)進(jìn)行投訴，由工商部門或其他行政主管部門介入調(diào)解；雙方若不服從調(diào)解的，消費(fèi)者可到法院起訴。鑒于租客舉證證明侵權(quán)因果關(guān)系難度較大，筆者建議租客可以提起合同違約之訴。《中華人民共和國(guó)合同法》第233條規(guī)定，租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時(shí)明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍然可以隨時(shí)解除合同。“甲醛房”的空氣污染會(huì)對(duì)居住人的健康產(chǎn)生不良影響，這一點(diǎn)是毋庸置疑的。因此，即使涉案房屋空氣質(zhì)量問(wèn)題未明確約定在合同條款中，也并不影響平臺(tái)違約行為的成立，租客可以據(jù)此主張解除合同并要求平臺(tái)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。但租客在損害發(fā)生之后再維權(quán)并不是長(zhǎng)久之計(jì)，相關(guān)監(jiān)管部門應(yīng)將要求長(zhǎng)租公寓平臺(tái)提供第三方空氣質(zhì)量檢測(cè)、確保空氣質(zhì)量良好等內(nèi)容納入經(jīng)營(yíng)規(guī)范，真正從源頭杜絕“甲醛房”的出現(xiàn)。