保利房地產(chǎn)現(xiàn)金流量分析

王小瑩

[摘 要]在我國房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱性產(chǎn)業(yè)之一，目前我國很多房地產(chǎn)企業(yè)都面臨現(xiàn)金流管理不善的問題。本文以保利房地產(chǎn)為例，從流量和流速兩個方面研究了保利的現(xiàn)金流管理現(xiàn)狀，希望對房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理起到一定的作用。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)行業(yè);保利地產(chǎn);現(xiàn)金流管理

[中圖分類號]F832.4 [文獻標(biāo)識碼]A

1 保利公司現(xiàn)金流管理現(xiàn)狀分析

1.1 現(xiàn)金流量分析

本文對保利2015年至 2017年的財務(wù)報表數(shù)據(jù)進行分析，選取了萬科的同期數(shù)據(jù)進行比較。（數(shù)據(jù)來源于巨潮資訊網(wǎng)中各公司2015-2017年的財務(wù)年度報告整理）

根據(jù)表1的總資產(chǎn)現(xiàn)金回收率，保利在2015年和2016年的總資產(chǎn)現(xiàn)金回收率均為正值，同時都高于萬科同期比值，說明保利在前兩年的資產(chǎn)利用效率還是良好的，相對較高。但是到了2017年該指標(biāo)為負值，同時低于萬科的水平，說明到了2017年保利的資產(chǎn)利用效率嚴重下降。因此保利應(yīng)該及時改善其經(jīng)營活動的現(xiàn)金流量管理，預(yù)期2018年轉(zhuǎn)負為正。保利公司 2015年的短期償債能力指標(biāo)低于萬科同期水平，說明其短期償債能力較差，可能陷入債務(wù)危機，但在2016年這一狀況有所改善，是因為2016年其經(jīng)營活動的現(xiàn)金流量凈額有所增加。但是到2017年該比值成為負數(shù)，并且低于萬科比值。經(jīng)過三年比較，說明保利的償債能力極其不穩(wěn)定，其主要還是因為現(xiàn)金流量管理不善，2017年的流出大于流入。

1.2 現(xiàn)金流速分析

現(xiàn)金周期反映的是企業(yè)房產(chǎn)的銷售能力和資產(chǎn)的變現(xiàn)能力。通過分析表 2，并且同萬科同期數(shù)據(jù)相比，保利的現(xiàn)金周期相對較長，周轉(zhuǎn)速度在2016年最快，到了2017年現(xiàn)金周轉(zhuǎn)天數(shù)在很大程度上增多，反映了保利2017年現(xiàn)金流動性惡化。同萬科相比，其現(xiàn)金周轉(zhuǎn)速度波動大，極其不穩(wěn)定，說明保利的存貨變現(xiàn)能力較弱，尤其在2017年，可能存在大量的庫存積壓。

2 保利現(xiàn)金流管理中存在的問題

2.1 現(xiàn)金流量方面

分析保利2015-2017 近三年的現(xiàn)金流量發(fā)現(xiàn)，保利在整個項目階段都有現(xiàn)金流出，現(xiàn)金流出的時間非常長，與現(xiàn)金流入有很大的不同步性。而從總體看，企業(yè)幾乎只在銷售階段有現(xiàn)金流入，時間非常短。使得企業(yè)現(xiàn)金流管理風(fēng)險加大，很有可能出現(xiàn)資金鏈斷裂的問題。公司現(xiàn)金流分布不均勻，若企業(yè)的現(xiàn)金流量凈額到2018年仍沒有改善，一直為負數(shù)的話，那么保利很有可能面臨嚴重的債務(wù)危機，甚至出現(xiàn)資金鏈斷裂，嚴重影響其正常運轉(zhuǎn)。

2.2 現(xiàn)金流速方面

從要素角度分析，保利的現(xiàn)金周轉(zhuǎn)期整體略高于萬科同期比率，但通過渠道角度分析可知，保利在銷售渠道現(xiàn)金周轉(zhuǎn)期優(yōu)勢明顯，這也充分反映了保利良好的營銷政策和強大的市場占有率以及良好的預(yù)收賬款管理模式。而對比之下，采購渠道和生產(chǎn)渠道的資金周轉(zhuǎn)天數(shù)卻相對較慢，是保利應(yīng)該關(guān)注的營運資金周期重點，企業(yè)應(yīng)找出原因，并提出相應(yīng)的措施來提高采購渠道以及生產(chǎn)渠道的現(xiàn)金周轉(zhuǎn)速度。

3 保利現(xiàn)金流管理改進措施

3.1 現(xiàn)金流量改進措施

第一，確定合理的土地儲備量。企業(yè)在地皮競標(biāo)時必須考慮到企業(yè)目前的經(jīng)營狀況、國家調(diào)控政策以及要與房地產(chǎn)的市場狀況相結(jié)合，一定不能盲目拿地;第二，在現(xiàn)金流出管理方面，保利的重心應(yīng)該放在土地支付以及建筑安裝工程款兩方面上;第三，加強現(xiàn)金流收支管理能力。由于現(xiàn)金流入環(huán)節(jié)主要在銷售環(huán)節(jié)，所以企業(yè)在保證質(zhì)量的同時一定要加快房地產(chǎn)的項目建設(shè)流程，保證盡快進入銷售環(huán)節(jié)，同時做好對于放款資金的催收工作。

3.2 現(xiàn)金流速方面改進措施

結(jié)合保利的年度報告，公司在采購和生產(chǎn)環(huán)節(jié)資金的周轉(zhuǎn)速度比較慢。可根據(jù)以下方法改善資金周轉(zhuǎn)速度：首先，根據(jù)模型確定存貨最佳經(jīng)濟批量。確定這一數(shù)額時一定要對工程進度掌握好，依據(jù)物料消耗定額，確定在一段時間內(nèi)原材料及工程物資的采購量，避免企業(yè)盲目采購;其次，通過縮短結(jié)算的過程減少在途流動資產(chǎn)的積壓，即在采購過程中減少結(jié)算的環(huán)節(jié);最后，縮短項目施工期，提高施工階段的有效性。如避開北方冬季的合理停工期等。

[參考文獻]

[1] 趙娟.基于生命周期理論的現(xiàn)金流量管理問題研究——基于阿里巴巴集團的案例分析[J].財會通訊，2013（32）.

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