項(xiàng)目前期報(bào)建工作的實(shí)踐與探討

陳 磊

上海中核科創(chuàng)園發(fā)展有限公司 上海 201702

前言

項(xiàng)目前期報(bào)建工作指建設(shè)單位獲取國有土地后，開始辦理項(xiàng)目備案、工程報(bào)建、設(shè)計(jì)方案征詢、總體方案審核、《建設(shè)規(guī)劃許可證》辦理、最終取得《建筑工程施工許可證》的工作。建設(shè)工程前期報(bào)建工作是涉及多個(gè)政府部門和多個(gè)環(huán)節(jié)的系統(tǒng)工程，其關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的滯后將直接影響整個(gè)項(xiàng)目的進(jìn)度計(jì)劃。鑒于其程序繁瑣，地位重要，建設(shè)單位應(yīng)足夠重視，保證報(bào)建工作高效有序進(jìn)行。

1. 工程概況

上海科創(chuàng)園項(xiàng)目位于上海市青浦區(qū)徐涇板塊，項(xiàng)目總占地面積13.7萬平米，規(guī)劃總建筑面積約55萬平米，總投資約86億，建設(shè)周期4年。項(xiàng)目共6個(gè)地塊，商住用地為2個(gè)地塊，商辦用地為4個(gè)地塊。

項(xiàng)目分三期開發(fā)建設(shè)，一期開發(fā)建設(shè)35-02商住地塊和31-03商辦地塊，其建筑面積分別為11.72萬平米和11.59萬平米。35-02地塊主要為住宅和酒店。31-03地塊為總部大樓、文化展示館和酒店。

本文主要介紹上海科創(chuàng)園一期項(xiàng)目前期報(bào)建工作的情況。

2. 前期報(bào)建工作的特點(diǎn)

2.1 周期長

對于一個(gè)完整的大型建設(shè)項(xiàng)目而言，上海地區(qū)整個(gè)前期手續(xù)的辦理時(shí)長從獲取土地到取得施工許可證，一般為9-12個(gè)月，占一期項(xiàng)目總工期的1/3～1/4。以筆者工作的上海科創(chuàng)園項(xiàng)目一期為例，從2017年9月拿地到2018年6月取得施工證，耗時(shí)9個(gè)月。經(jīng)歸納前期報(bào)建工作主要經(jīng)歷四個(gè)階段：

第一階段：方案內(nèi)部評審?fù)ㄟ^階段。從獲取土地，根據(jù)土地出讓條件的規(guī)劃參數(shù)委托設(shè)計(jì)單位進(jìn)行方案設(shè)計(jì)。設(shè)計(jì)方案再從規(guī)劃局初步溝通到集團(tuán)公司上會通過，總共需要3個(gè)月左右時(shí)間。

第二階段：取得方案批復(fù)階段。設(shè)計(jì)方案總平圖須在政府規(guī)劃局的網(wǎng)站和新建工地現(xiàn)場進(jìn)行公示，同時(shí)征詢區(qū)級綠化、衛(wèi)生、交警、交運(yùn)等十四家審批部門方案征詢回復(fù)意見，設(shè)計(jì)單位根據(jù)取得的意見對方案文本進(jìn)行修訂后報(bào)規(guī)劃局，取得方案批復(fù)，該過程需要1-2個(gè)月左右時(shí)間。

第三階段：取得總體批復(fù)階段。總體階段文本的編制完成后，報(bào)建委，并征詢市消防、交警、交運(yùn)、氣象、抗震等十四個(gè)審批部門，并取得建設(shè)工程設(shè)計(jì)文件審查管理中心對總體設(shè)計(jì)批復(fù)意見，該項(xiàng)工作需要2-3個(gè)月左右時(shí)間。

第四階段：取得《建設(shè)規(guī)劃許可證》及《建筑工程施工許可證》階段。審圖公司完成施工圖設(shè)計(jì)審查后，取得施工圖審圖合格證，再申報(bào)民防部分審圖工作。完成后申報(bào)規(guī)劃許可證，規(guī)劃局再次對方案進(jìn)行審核，主要審核的內(nèi)容是平立剖和面積計(jì)容指標(biāo)、退界、總建筑面積及單層面積等指標(biāo)。核發(fā)規(guī)劃許可證后即可申領(lǐng)施工許可證，該階段耗時(shí)2個(gè)月左右時(shí)間。

2.2 程序性

建設(shè)項(xiàng)目的前期報(bào)建工作須嚴(yán)格按照報(bào)批報(bào)建的流程進(jìn)行。前面一個(gè)環(huán)節(jié)通過，拿到相關(guān)批文，才能進(jìn)行下一步的報(bào)建環(huán)節(jié)。在明確報(bào)建過程中的關(guān)鍵路線的基礎(chǔ)上，進(jìn)行優(yōu)化報(bào)建流程。對部分工作可以提前或同步進(jìn)行，如項(xiàng)目方案的公示、征詢可以和土地證的辦理同步進(jìn)行。在方案公示及征詢的時(shí)間段，可以同步進(jìn)行總體階段的設(shè)計(jì)深化。在總體階段的征詢過程中，可以同步進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)深化。（對上海地區(qū)報(bào)建的流程進(jìn)行了梳理，具體見附圖）。

2.3 協(xié)調(diào)性

前期報(bào)建人員的業(yè)務(wù)能力首先以高效溝通為主，溝通能力在報(bào)建工作中具有舉足輕重的作用。從獲取土地到竣工驗(yàn)收要經(jīng)過幾十個(gè)政府部門科室之間的溝通協(xié)調(diào)，每個(gè)部門科室約三四人，根據(jù)行政管理流程，經(jīng)辦人負(fù)責(zé)具體事務(wù)，審核圖紙，核對數(shù)據(jù)，梳理問題。主要具體事項(xiàng)則是中層科長或主任負(fù)責(zé)開展。前期報(bào)建工作中如何加強(qiáng)和審批部門中層領(lǐng)導(dǎo)的溝通，是報(bào)建工作成果的核心點(diǎn)。

3. 項(xiàng)目前期報(bào)建工作的內(nèi)容

3.1 項(xiàng)目備案

建設(shè)單位取得地塊后，第一步要進(jìn)行項(xiàng)目備案。提前和發(fā)改委溝通，明確到市或區(qū)發(fā)改委辦理備案手續(xù)。目前上海地區(qū)在網(wǎng)上即可操作，進(jìn)入上海一網(wǎng)通辦，企業(yè)密鑰登陸后，進(jìn)入項(xiàng)目備案登記界面。將企業(yè)基本情況、項(xiàng)目名稱、土地出讓合同、施工地點(diǎn)、施工規(guī)模、建設(shè)內(nèi)容、項(xiàng)目總投資額等信息輸入系統(tǒng)，發(fā)改委在系統(tǒng)后臺審核后即可完成項(xiàng)目備案。

3.2 工程項(xiàng)目報(bào)建

項(xiàng)目備案完成后，進(jìn)行項(xiàng)目報(bào)建。項(xiàng)目備案核準(zhǔn)機(jī)關(guān)為市發(fā)改委，則對應(yīng)到市建委報(bào)建。區(qū)發(fā)改委備案項(xiàng)目則對應(yīng)到區(qū)建委報(bào)建。進(jìn)入上海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理委員會網(wǎng)站進(jìn)行報(bào)建。項(xiàng)目報(bào)建是進(jìn)一步加強(qiáng)建設(shè)市場的管理，規(guī)范建設(shè)工程報(bào)建流程，確保建設(shè)工程質(zhì)量和施工安全。

建設(shè)工程項(xiàng)目報(bào)建完成后，可實(shí)施招標(biāo)投標(biāo)、合同備案等下一步工作。

3.3 方案設(shè)計(jì)前征詢及方案合規(guī)性審查

建設(shè)單位確定方案設(shè)計(jì)單位后，須在編制設(shè)計(jì)方案前與設(shè)計(jì)單位一起征詢規(guī)劃局建管科的意見，建管科經(jīng)辦人將該地塊規(guī)劃指標(biāo)及具體辦事流程告知建設(shè)單位。

設(shè)計(jì)單位按《建筑工程設(shè)計(jì)文件編制深度規(guī)定》（2008版）相關(guān)要求，完成設(shè)計(jì)方案文本的編制后，建設(shè)單位及設(shè)計(jì)單位應(yīng)對設(shè)計(jì)方案進(jìn)行合規(guī)性自查，明確設(shè)計(jì)方案是否符合土地出讓合同及規(guī)劃管理的相關(guān)規(guī)定，對不滿足條件的內(nèi)容書面說明具體原因。

對存在不滿足規(guī)劃意見的內(nèi)容，規(guī)劃局視具體情況，同步開展設(shè)計(jì)方案專家評審，根據(jù)專家評審意見由設(shè)計(jì)單位對方案文本進(jìn)一步調(diào)整。

規(guī)劃部門對調(diào)整后的建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案用地面積及范圍、用地性質(zhì)、容積率、建筑密度、綠化率等規(guī)劃指標(biāo)，以及建筑間距、退界、高度等控制指標(biāo)是否符合控制性規(guī)劃、地塊規(guī)劃條件和相關(guān)法規(guī)的要求，對建設(shè)單位提供指導(dǎo)，使修改后的建筑設(shè)計(jì)方案達(dá)到并聯(lián)審批報(bào)送條件。

3.4 總圖公示

規(guī)劃局在批準(zhǔn)工程設(shè)計(jì)方案前，應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定將建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案總平面布置圖及主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表在規(guī)劃局官站及新建項(xiàng)目工地圍墻，在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)向公眾公開展示、聽取公眾意見。在期限內(nèi)如未收到反對投訴意見，則完成總圖公示。

3.5 建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案并聯(lián)審批

為提高設(shè)計(jì)成果質(zhì)量，加強(qiáng)批前服務(wù)協(xié)調(diào)，建設(shè)單位在編制方案時(shí)，向市或區(qū)相關(guān)管理部門進(jìn)行咨詢。建設(shè)單位按照規(guī)劃部門要求，將設(shè)計(jì)方案文本及相關(guān)材料根據(jù)規(guī)劃征詢單要求分別報(bào)送區(qū)商委、區(qū)衛(wèi)生、區(qū)綠化市容、區(qū)環(huán)保、區(qū)民防、區(qū)建管委、區(qū)房管局、區(qū)水務(wù)、等相關(guān)職能部門，進(jìn)行方案階段的并聯(lián)審批程序。

職能部門在正式受理后，將各自專業(yè)審查意見書面反饋規(guī)劃土地管理部門。規(guī)劃土地管理部門在匯總相關(guān)管理部門的征詢意見后，組織建設(shè)管理相關(guān)部門進(jìn)行綜合協(xié)調(diào)，根據(jù)協(xié)調(diào)情況，做出是否同意建筑設(shè)計(jì)方案的決定。

3.6 總體設(shè)計(jì)文件并聯(lián)審批

為確保設(shè)計(jì)文件編制質(zhì)量，加強(qiáng)前期服務(wù)，根據(jù)設(shè)計(jì)方案審批中提出要在本階段落實(shí)的意見，建設(shè)單位可以在施工圖設(shè)計(jì)文件編制前，向市審查中心或區(qū)縣相應(yīng)的審查部門提出設(shè)計(jì)文件審查申請，并根據(jù)《上海市建設(shè)工程總體設(shè)計(jì)文件編制深度規(guī)定》要求編制文本。

由建委開具總體征詢申請單，報(bào)市交警、氣象局、消防局等十四家單位進(jìn)行方案總體深度的審核。由建設(shè)工程設(shè)計(jì)文件審查中心對征詢意見形成匯總。

3.7 《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的申領(lǐng)

建設(shè)項(xiàng)目完成施工圖審查并取得審圖合格證后，即可申報(bào)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。建設(shè)單位需要提交總圖、建筑單體的平立剖圖紙、建筑面積匯總表、單體面積分層表等材料請規(guī)劃局進(jìn)行審核，審核通過后頒發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《建筑工程項(xiàng)目表》，并對審核確認(rèn)的總平面圖和平立剖圖紙加蓋規(guī)劃局規(guī)劃管理專用章，作為以后房產(chǎn)面積預(yù)測、實(shí)測及規(guī)劃竣工驗(yàn)收的依據(jù)。

3.8 《建筑工程施工許可證》的申領(lǐng)

取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，并完成施工、監(jiān)理單位的招投標(biāo)及合同信息報(bào)送手續(xù)，繳納城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)，同時(shí)將施工場地具備條件的承諾書、上海市建筑工程質(zhì)量安全措施落實(shí)保證書、建設(shè)資金已落實(shí)無拖欠工程款承諾書、參建各方的終身責(zé)任承諾書、法人代表授權(quán)書等材料遞交區(qū)建設(shè)和管理委員會，材料審核通過后即核發(fā)《建筑工程施工許可證》。

《建筑工程施工許可證》時(shí)工程前期報(bào)建工作的標(biāo)志性成果，表明已完成項(xiàng)目前期報(bào)建工作，工程可以合法開工建設(shè)。

4.建設(shè)項(xiàng)目相關(guān)專業(yè)專項(xiàng)審查

在建筑設(shè)計(jì)方案及總體方案上報(bào)時(shí)，根據(jù)項(xiàng)目的復(fù)雜程度，審批部門需要建設(shè)單位提供專項(xiàng)方案作為對設(shè)計(jì)方案深化研究論證的依據(jù)。這些專項(xiàng)方案一般由建設(shè)單位委托有資質(zhì)的第三方單位編制，編制完后報(bào)相關(guān)部門審批，是作為征詢的前置條件。

下面將概述上海科創(chuàng)園項(xiàng)目方案及總體征詢時(shí)，需要委托的專項(xiàng)方案和主要作用進(jìn)行概述，具體如下：

4.1 日照分析專項(xiàng)報(bào)告

日照分析主要時(shí)對周邊相鄰和擬建建筑之間相互日照的影響進(jìn)行分析，然后利用分析比較的方式有效的控制兩者之間的日照影響。

4.2 環(huán)境影響報(bào)告表

環(huán)境影響報(bào)告表主要評價(jià)與本項(xiàng)目有關(guān)的污染源及主要環(huán)境問題。如污染物的排放是否符合標(biāo)準(zhǔn)，公建配套設(shè)施的布局是否合理，餐飲的油煙凈化、排放是否符合要求。施工中廢水、廢氣、噪聲對周邊的影響以及運(yùn)營期內(nèi)廢水、廢氣、噪聲、固廢、電磁輻射對周邊環(huán)境的影響。

同時(shí)提出預(yù)防對不良環(huán)境影響的對策措施，采取嚴(yán)格的環(huán)保治理和管理手段，對環(huán)境的影響得到最大減緩。

4.3 集中空調(diào)通風(fēng)設(shè)計(jì)系統(tǒng)衛(wèi)生學(xué)評價(jià)

通過對項(xiàng)目集中空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)相關(guān)設(shè)施、設(shè)備的分析，預(yù)防和控制集中空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)可能出現(xiàn)的健康危害因素，提出相應(yīng)的整改措施、對策和建議，以保障涉及人群的身體健康。

4.4 節(jié)水評估

節(jié)水評估是針對設(shè)計(jì)過程中各用水單元的用水量進(jìn)行評估分析，可完善主體設(shè)計(jì)中關(guān)于節(jié)水的相關(guān)內(nèi)容，優(yōu)化主體設(shè)計(jì)使其更符合上海市節(jié)水的法律法規(guī)及最新規(guī)定。

4.5 交通影響評價(jià)

評估項(xiàng)目開發(fā)所導(dǎo)致的交通需求對周邊的交通系統(tǒng)運(yùn)營的影響，對區(qū)域內(nèi)交通系統(tǒng)的交通量預(yù)測、交通影響程度評價(jià)及交通改善措施評價(jià)。

根據(jù)相關(guān)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)及交通工程理論，從機(jī)動(dòng)車內(nèi)外交通組織、基地出入口設(shè)置、公共交通、靜態(tài)交通、慢行交通及交通安全和寧靜化措施方面對項(xiàng)目基地開發(fā)進(jìn)行分析評價(jià)，提出相關(guān)優(yōu)化措施和改善建議。

4.6 防汛專項(xiàng)審查

調(diào)查地下公共工程周邊防汛工程設(shè)施及環(huán)境狀態(tài)，分析、預(yù)測和評估在建設(shè)過程中以及建成后對防汛安全可能造成的影響和潛在風(fēng)險(xiǎn)。

4.7 節(jié)能評估

根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，對本項(xiàng)目的各用能環(huán)節(jié)、用能品種及用能狀況進(jìn)行專業(yè)、客觀的計(jì)算、分析和評價(jià)；分析各種節(jié)能降耗措施的效果；用能總量及用能品種是否合理進(jìn)行評價(jià)；提出合理化建議，為節(jié)能行政主管部門的審核提供依據(jù)，為項(xiàng)目建成使用過程中控制能源消耗提供參考。

5 項(xiàng)目前期報(bào)建工作中可能存在問題探討

通過對科創(chuàng)園項(xiàng)目一期報(bào)建情況分析以及結(jié)合實(shí)際工作，總結(jié)出主要存在以下幾點(diǎn)的問題：

5.1 設(shè)計(jì)方案審查和總體設(shè)計(jì)文件征詢階段所需要的時(shí)間較長：

在建設(shè)項(xiàng)目審批的過程中，設(shè)計(jì)方案和總體設(shè)計(jì)文件各需要14-15家相關(guān)單位或部門的征詢意見，不能保證同時(shí)將文件在一天或兩天很短的時(shí)間內(nèi)送達(dá)各征詢單位。對于大型綜合體項(xiàng)目，往往會碰到各類問題，如電力公司對開關(guān)站位置、面積設(shè)置要求，房管局對公建配套用房的位置及交警對道路開口的設(shè)置等問題往往審查的結(jié)果不能保證一次性通過，所以時(shí)間可能會延長。

5.2 同配套單位對設(shè)計(jì)方案的溝通需要進(jìn)一步增加：

在項(xiàng)目前期報(bào)建過程中，除了政府主管部門的層層審查，還有很多配套單位。如水、電、氣、有線、通信等配套壟斷部門。雖然上述部分單位規(guī)劃局不要求征詢，但在工作中，一定要事先核上述單位加強(qiáng)溝通，項(xiàng)目是否具備施工及配套條件，并按相關(guān)要求及時(shí)調(diào)整并修改設(shè)計(jì)方案，盡快早日定稿，避免返工。

5.3 第三方專項(xiàng)方案編制單位招投標(biāo)時(shí)間長：

目前上海地區(qū)對專項(xiàng)方案的編制單位往往沒有硬性資質(zhì)條件要求，但建設(shè)單位為求穩(wěn)妥，一般會委托有豐富經(jīng)驗(yàn)的第三方單位編制，以提高審批效率。對于國企按正規(guī)流程，招投標(biāo)從立項(xiàng)、發(fā)布招標(biāo)公告、開標(biāo)、評標(biāo)、公示到簽訂合同，一般需要2個(gè)月時(shí)間，再由第三方單位編制和評審，又要1個(gè)月的時(shí)間。要求項(xiàng)目前期報(bào)建人員對招采工作要提前計(jì)劃和對投標(biāo)意向單位的提前考察，避免因方案無法提供造成審批的延誤。

6.提高項(xiàng)目前期報(bào)建工作效率措施的探討

在工程建設(shè)項(xiàng)目報(bào)建工作中，政府制定的審批審查程序基本是固定，這就要求我們采取措施，以便提高報(bào)建工作效率。

6.1 建立完善建設(shè)項(xiàng)目的報(bào)建制度和流程

熟悉相關(guān)職能部門的規(guī)章制度和辦理流程，獲取最新的辦證表格清單，理清報(bào)建各環(huán)節(jié)、各階段、各條線之間的邏輯關(guān)系和相關(guān)性。健全相關(guān)制度，提高報(bào)建度的針對性和可行性。

6.2 提高報(bào)建人員的專業(yè)知識

項(xiàng)目前期報(bào)建人員在實(shí)際工作中，除需要具備規(guī)劃、設(shè)計(jì)及工程建設(shè)相應(yīng)的專業(yè)知識外，還要重視主要職能部門審核的重點(diǎn)。

如規(guī)劃局主要控制總平面圖布局、外立面、容積率、貼線率、限高、限低、建筑退界等指標(biāo)。消防總隊(duì)主要控制防排煙（機(jī)械排煙、自然排煙、正壓送風(fēng)系統(tǒng)）、疏散通道、消防通道、消防設(shè)施、防火分區(qū)的設(shè)置要求；園林局主要控制綠化總平布局、綠地率、綠化配置等設(shè)置；

6.3 加強(qiáng)與設(shè)計(jì)部門之間的協(xié)作

設(shè)計(jì)單位提交的設(shè)計(jì)成果直接關(guān)系到前期報(bào)建的進(jìn)度，在報(bào)建過程中常發(fā)生因方案的過程調(diào)整，導(dǎo)致報(bào)建進(jìn)度延后。對于此類問題，可從如下幾點(diǎn)做出優(yōu)化：1、報(bào)建和設(shè)計(jì)協(xié)同梳理工作節(jié)點(diǎn)，做好預(yù)判。報(bào)建和設(shè)計(jì)工作同屬于項(xiàng)目前期節(jié)點(diǎn)，在項(xiàng)目伊始，應(yīng)協(xié)同設(shè)計(jì)針對已經(jīng)確定的一二級主項(xiàng)節(jié)點(diǎn)，進(jìn)行細(xì)分和落位，共同梳理風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)和工作安排。2、在設(shè)計(jì)方案方向確定之后，請?jiān)O(shè)計(jì)對可能存在的疑問和不確定點(diǎn)梳理，針對此類問題提前進(jìn)行審批和職能部門的溝通和交流。把問題盡量解決在方案階段。3、在報(bào)建過程中，對審批人提出的問題及時(shí)反饋設(shè)計(jì)，并請?jiān)O(shè)計(jì)共同參與溝通，避免信息傳遞帶來的誤解和遺漏。

6.4 提升報(bào)建人員的溝通能力

在項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案基本成型后，要向政府的規(guī)劃和相關(guān)部門進(jìn)行征詢。一定要事先和對方單位加強(qiáng)溝通，了解報(bào)批的狀態(tài)以促進(jìn)各部門的審批進(jìn)度，對部門提出的意見按相關(guān)要求及時(shí)調(diào)整。如征詢前將先將初稿送審批部門經(jīng)辦人初審，對發(fā)現(xiàn)的問題在正式送審文本中直接修改完畢，這樣可大幅提高報(bào)批時(shí)間。有效縮短前期手續(xù)的報(bào)批時(shí)間。

結(jié)束語：對于前期報(bào)建工作的順利進(jìn)行，主觀上要足夠的重視，提前制定報(bào)建計(jì)劃，保證報(bào)建工作切實(shí)有效開展。目前上海的前期報(bào)建有大的變革，二期項(xiàng)目報(bào)建將轉(zhuǎn)化為聯(lián)審平臺網(wǎng)上操作，后期竣工也將改革為通過聯(lián)審平臺辦理竣工驗(yàn)收，全程采用網(wǎng)上無紙化辦理，對報(bào)建工作提出了新的更高要求。