彈性視角下房產(chǎn)稅對住房需求結(jié)構(gòu)的影響分析

羅菊

摘要：隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市化的快速推進(jìn)，城市的住房出現(xiàn)供不應(yīng)求的現(xiàn)象。本文以上海市為例，從需求價(jià)格彈性的角度出發(fā)，分析房產(chǎn)稅對住房需求結(jié)構(gòu)的影響，發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)稅開征對住房需求具有差異性效應(yīng)，對消費(fèi)性住房需求不會(huì)產(chǎn)生影響，對投資性住房需求起到抑制作用，對投機(jī)性住房需求有副作用。借此，房產(chǎn)稅應(yīng)擴(kuò)大試點(diǎn)范圍，進(jìn)一步減少住房的投資性需求;有效發(fā)揮財(cái)政轉(zhuǎn)移支付的作用，保障居民的基本住房供給;建立完整的信息化登記系統(tǒng)，明確界定納稅人，引導(dǎo)房地產(chǎn)資源有效配置。

關(guān)鍵詞：需求價(jià)格彈性;房產(chǎn)稅;住房需求結(jié)構(gòu);上海市

中圖分類號：F203.9? ? 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

文章編號：1005-913X（2019）06-0049-03

近些年來我國的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了“高房價(jià)、高需求、高供給、高空置率”等現(xiàn)象。[1]為了改善這種住房需求結(jié)構(gòu)不合理的現(xiàn)象，2011年1月27日，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議同意在部分城市進(jìn)行對個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)。上海作為我國的經(jīng)濟(jì)中心，在改革開放過程中往往承擔(dān)新試新行的“排頭兵”角色，在上海推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，引導(dǎo)房地產(chǎn)資源的合理配置對全國其他地方更有借鑒意義。此前，有相關(guān)學(xué)者通過不同的方法分析了房產(chǎn)稅對住房需求結(jié)構(gòu)的影響，連宏萍、余有斌（2016）從公共視角的角度，況偉大（2009）從消費(fèi)者——開發(fā)商模型視角，尹音頻（2014）從上海房產(chǎn)稅試點(diǎn)征收前后房地產(chǎn)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的統(tǒng)計(jì)視角，分析房產(chǎn)稅對住房需求的影響，但還沒有學(xué)者考慮到住房在需求價(jià)格彈性上的差別，進(jìn)而忽視了需求價(jià)格彈性差異對房產(chǎn)稅的反應(yīng)差異。

一、上海房產(chǎn)稅試點(diǎn)概況

上海市作為房產(chǎn)稅的試點(diǎn)地區(qū)，只對新增住房征收低稅率的個(gè)人房產(chǎn)稅，對其存量房不征收房產(chǎn)稅，這主要是為了減輕普通居民的住房壓力，保障居民基本的住房需求，著力針對無戶口無工作的外來人口、多套住房持有者以及多面積住房者的征稅。房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案在上海實(shí)施八年以來，對改善住房的需求結(jié)構(gòu)起到了很大的作用（姚玲珍，2017;尹音頻、魏彧，2014）。[2]

二、房產(chǎn)稅對消費(fèi)性住房需求的影響

消費(fèi)性住房是需求完全無彈性的商品，其需求曲線為一條垂直于X軸的直線。由圖1可以得出，房產(chǎn)稅開征前，市場的最大需求量為Q1;開征房產(chǎn)稅過后，價(jià)格由P1上升到P2，P1與P2之間的差距是消費(fèi)者需要承擔(dān)的稅負(fù)。由于需求價(jià)格彈性為零，即使價(jià)格上升也不會(huì)改變這類住房的需求量，所以，當(dāng)價(jià)格從P1上升到P2過后，市場對住房的需求量為Q*，其中Q1=Q*。可以看出，房產(chǎn)稅對消費(fèi)性住房需求不會(huì)產(chǎn)生影響。

上海的消費(fèi)性住房需求量很大。上海是我國的經(jīng)濟(jì)中心，每年都吸引著大量的年輕人涌入。據(jù)中國產(chǎn)業(yè)信息網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：2017年中國城市人口吸引力排行榜中，上海市位居第四。大量人口的流入會(huì)導(dǎo)致住房供不應(yīng)求，由于住房對于這些新流入的人來說屬于剛需，即使供求不平衡導(dǎo)致的房價(jià)上漲也不會(huì)減少這部分人對住房的需求。據(jù)安居網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，上海住房每年剛性需求在二十萬套。2016年起國家開始全面實(shí)施二孩政策，據(jù)中國指數(shù)研究院發(fā)布的《全面放開二孩政策對中國房地產(chǎn)市場的研究分析》指出，二孩政策全面實(shí)施在短期內(nèi)將推動(dòng)人口高峰，從而推動(dòng)房地產(chǎn)需求總量的增長和戶型的變化，分析指出，未來的十五到二十年后，隨著適婚人口的增加，東部地區(qū)如上海吸納的流動(dòng)人口較多，對小戶型住房的需求量將會(huì)增加。無論價(jià)格怎么變化，這部分需求量都不會(huì)改變，即無論價(jià)格上升多大，其需求量都不會(huì)減少。

三、房產(chǎn)稅對投資性住房需求的影響

投資是以低于價(jià)值的價(jià)格買入的過程，賺的是價(jià)格回歸的價(jià)值。[3]在價(jià)值規(guī)律的作用下，住房主要用于出租，賺取房租收入。投資性住房與奢侈品相似，需求價(jià)格富有彈性。[4]由于Ed>1，當(dāng)MR=P×（1-1/Ed）時(shí)， MR與P成反方向變化，當(dāng)房產(chǎn)稅開征過后，住房的價(jià)格P相應(yīng)就會(huì)上漲，MR減少，因此，投資者會(huì)減少住房的需求量。由圖2可得，當(dāng)供需曲線相交于N點(diǎn)時(shí)，均衡價(jià)格為P1，政府開征房產(chǎn)稅過后，市場房屋的供給價(jià)格為P2，大部分的稅負(fù)由消費(fèi)者承擔(dān)，承擔(dān)的稅收價(jià)格為P2-P1。持有成本的增加會(huì)減少住房投資者的消費(fèi)者剩余，其中R的面積為投資者因?yàn)槎愂肇?fù)擔(dān)而減少的消費(fèi)者剩余，這會(huì)促使多套房持有者減少其持有的房屋數(shù)量，此時(shí)需求量由Q1減少到Q2。當(dāng)房產(chǎn)稅開征過后，住房的價(jià)格會(huì)上升，投資者會(huì)減少對住房的需求量，房屋的需求結(jié)構(gòu)會(huì)趨向于合理化。

改革開放以來，居民的積蓄明顯提高，但中國投資渠道狹窄;投資產(chǎn)品少，住房成為人們最合理的投資選擇。投資性住房是人們作為價(jià)值投資的手段，它屬于超額的住房需求。當(dāng)今社會(huì)，住房擁有的數(shù)量就代表著人們的富裕度，特別在上海，結(jié)婚的首要前提是一方要解決住房的問題，而擁有的住房數(shù)量也是人們向他人彰顯社會(huì)地位的財(cái)富代表，所以對于擁有多套住房的投資者而言，多余的住房相當(dāng)于其購買的奢侈品，投資性住房的需求價(jià)格彈性>0。從長期看，住房的價(jià)格不會(huì)有下降的趨勢，又由于房產(chǎn)稅的實(shí)施，投機(jī)者購買多余的住房會(huì)承擔(dān)多余的稅費(fèi)，會(huì)限制投資者的住房的需求量，所以價(jià)格的上升不會(huì)引起需求量大幅度的變化。

四、房產(chǎn)稅對投機(jī)性住房需求的影響

投機(jī)是預(yù)測趨勢，賺的是順勢而為，市場持續(xù)上下波動(dòng)的錢投機(jī)的特點(diǎn)是“買漲殺跌”。投機(jī)性住房是一種買漲殺跌的商品，這種商品的需求量不會(huì)因?yàn)閮r(jià)格的上升而減少，相反商品的價(jià)格上升，需求量反而增加，其需求曲線為向右上方傾斜的曲線，需求價(jià)格彈性為負(fù)。由于Ed<0，當(dāng)MR=P×（1-1/Ed）時(shí)，MR與價(jià)格P成正方向變化，由圖3可以看出，在房產(chǎn)稅的征收背景下，價(jià)格由P1上升到P2，投機(jī)者承擔(dān)的稅負(fù)為P2-P1，需求曲線由D1移動(dòng)到D2，住房的需求增加量為Q2-Q1。房產(chǎn)稅征收不會(huì)導(dǎo)致住房的需求減少，相反會(huì)導(dǎo)致投機(jī)性住房的需求量增加。

在上海房產(chǎn)稅征收的背景下，上海居民家庭新購置的第二套住房、非上海居民新購置的住房，包括第一套住房都需要征稅，房產(chǎn)稅的征收在一定程度上會(huì)導(dǎo)致住房的價(jià)格上升，投機(jī)者會(huì)增加對住房的需求量。投機(jī)性住房需求量主要受人們對未來房價(jià)預(yù)測能力的影響，受價(jià)格波動(dòng)的影響大，由于二孩政策實(shí)施，未來住房需求量大，預(yù)測未來住房的價(jià)格上升的可能性大，實(shí)施房產(chǎn)稅試點(diǎn)，對投機(jī)性住房的需求量不會(huì)導(dǎo)致住房的需求量減少，相反投機(jī)者會(huì)抓住時(shí)機(jī)大量購房。

此外，應(yīng)當(dāng)注意在房產(chǎn)稅征收的背景下，投機(jī)性住房需求帶來的副作用。例如，之前在上海流行兩個(gè)詞“離婚”“買房”，國家民政部門的統(tǒng)計(jì)顯示：中國離婚率最高的十大城市中，上海躍居第二，其中，離婚人口的年齡分布大部分在30到40歲之間，[5]通過短期內(nèi)離婚再復(fù)婚，在短期內(nèi)獲取利潤差價(jià)。因此，應(yīng)對投資性住房需求中的社會(huì)成本予以關(guān)注。

五、結(jié)論和建議

從需求價(jià)格彈性的視角，房產(chǎn)稅對不同類型需求具有差異性影響：消費(fèi)性住房的需求價(jià)格彈性小于1，房產(chǎn)稅征收對其需求量不會(huì)產(chǎn)生影響;投資性住房的需求價(jià)格富有彈性，房產(chǎn)稅征收導(dǎo)致住房價(jià)格上升會(huì)減少住房的需求量;投機(jī)性住房的需求量隨著價(jià)格的上升而增加，難以實(shí)現(xiàn)借助房產(chǎn)稅抑制住房的投機(jī)行為這一目標(biāo)。根據(jù)以上分析，提出如下建議。

一是擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍，進(jìn)一步減少住房的投資性需求。我國的地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡，各省市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平差異大，應(yīng)該根據(jù)各省具體的住房供需狀況、經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度水平、城市人口和土地面積等不同的情況，理性分析、因地制宜地推行房地產(chǎn)政策，促進(jìn)房屋需求結(jié)構(gòu)的合理化。加快房產(chǎn)稅面向全國推廣的試點(diǎn)步伐，確定一個(gè)超面積征稅標(biāo)準(zhǔn)，既要滿足居民居住舒適性要求又要有效抑制住房投機(jī)投資需求。[6]

二是有效發(fā)揮財(cái)政轉(zhuǎn)移支付的作用，保障居民的基本住房供給。在上海打拼的絕大多數(shù)都是剛大學(xué)畢業(yè)的年輕人，工作經(jīng)驗(yàn)少收入低，政府要充分發(fā)揮財(cái)政的轉(zhuǎn)移支付能力，加大收入較少人群的補(bǔ)貼力度，提高年輕人的生活質(zhì)量，減輕生活壓力，另外政府可以增加保障性住房、廉租房等的供給，從供給側(cè)保障居民的消費(fèi)性住房需求。

三是建立完整的信息化登記系統(tǒng)，明確界定納稅人。對于已經(jīng)擁有住房的消費(fèi)者，在購買第二套住房時(shí)，應(yīng)該征收高昂的房產(chǎn)稅。明確界定納稅人數(shù)，如對于一個(gè)家庭，納稅人應(yīng)當(dāng)界定為夫妻二人，對于以購房而離婚再復(fù)婚的家庭，應(yīng)當(dāng)采取行政手段，政府有權(quán)通過其購房的價(jià)格收購多余的住房。

參考文獻(xiàn)：

[1] 于靜靜，周京奎.房產(chǎn)稅、房價(jià)與住房供給結(jié)構(gòu)——基于上海、重慶微觀數(shù)據(jù)的分析[J].經(jīng)濟(jì)問題探索，2016（1）.

[2] 尹音頻，魏 彧.房產(chǎn)稅與房地產(chǎn)市場價(jià)格及結(jié)構(gòu)——基于上海房產(chǎn)稅試點(diǎn)的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)分析[J].稅務(wù)與經(jīng)濟(jì)，2014（3）.

[3] 何 理.投資與投機(jī)的區(qū)別[J].中國商論，2018（9）.

[4] 黃嫻靜.中國奢侈品消費(fèi)初探[J].世界經(jīng)濟(jì)情況，2008（5）.

[5] 王湘君. 離婚率與住房價(jià)格關(guān)系研究——基于工具變量法的分析[J].中國物價(jià)，2018（3）.

[6] 段莉群，王宏波，徐 鷹.城鎮(zhèn)住房需求結(jié)構(gòu)及其應(yīng)用分析[J].西安交通大學(xué)學(xué)報(bào)：社會(huì)科學(xué)院版，2012（9）.

[責(zé)任編輯：譚志遠(yuǎn)]