長春市南關區2008-2017年居住用地使用效率研究

呂 靜 高筱茜

（吉林建筑大學 建筑與規劃學院 136200）

1 研究背景

隨著中國城鎮化的不斷推進，城市規模逐步擴大，隨之而來的無序發展、野蠻式增長成為了城市發展的難題。在這種形勢下，集約式高效率發展逐漸變成了主流發展方向。主要是在提高土地利用效率的基礎上控制城市擴張并促進城鄉協調發展。

居住用地功能永遠都是一個城市發展的重要功能之一，有關居住空間的研究本身在城市空間研究也有非常重要的作用，缺失了居住空間研究的城市空間理論必然是不完整的。因此居住空間使用效率的研究必將對城市空間理論的完善和推動起到重要作用。此外，居住空間的研究對指導城市經濟的發展也有非常重要的作用。

2 長春市南關區居住用地分析

長春市是東北地區典型的區域中心城市，近些年來的對城市居住空間的不斷拓展同時也加劇了城市不斷向周邊蔓延的程度，使得城市不斷以“攤大餅”的形式擴張。同時居住空間的發展也出現了中心高度集聚與外部擴展相結合的發展特征。城市結構也從“單中心結構”向“多中心結構”不斷變化。

2.1 南關區概況

南關區位于長春市區東南部，是長春市的南大門。全員人口48.9 萬人，面積80 平方公里。截止至2017年末，地區生產總值完成321 億元。

2.2 南關區房價

由于政府南遷，南關房價由3000 左右到近破萬，如今提到南關區，通常以衛星路為分界線，分為老南關和新南關。老南關位于主城區，隨著虹館、水韻豪庭、文昌路55 號等樓盤的售罄，區域基本開發完畢。近幾年在售項目較少，熱銷的項目為萬科東灣半島。2018年新項目翡翠濱江7月22日開盤，銷售較為火熱。（詳細樣本信息如圖2）。

新南關指的是南部新城的部分區域，受政府南遷的影響，該區域成為近幾年房地產開發的熱點板塊之一。其第一個居住項目是綠地中央公館，2008年開盤價格3000 左右，此后有保利、恒大、華潤、中海等全國型房企，還有力旺、紅晟等本土房企進駐，區域熱度不斷提升，房價也隨之上漲。目前是長春市樓盤較為聚集的區域，據克而瑞長春機構2018年6月數據來看，目前南關區成交均價為9750元／平。

南關分區的發展重點是現代化服務業，以高質量的現代化服務業來升華城市片區的基本職能；遵照高要求來完善商業服務設施，規劃并打造南部新城和城市南部新中心，在新區建設的源頭控制流綠空間，塑造長春市的活力形象；降低北部片區的人口密度，并保留延續傳統街區的風情風貌；加強對伊通河沿岸生態環境的完善和保護。

3 南關區居住用地使用效率評價

3.1 數據包絡分析（DEA）

數據包絡分析法是由著名運籌學家A-Charnes 和W-W-Cooper 等在“相對效率評價”概念的基礎上開發出的一種新的系統分析方法。該模型最初主要用于對一些非盈利部門（如教育、衛生、政府機構）的運轉進行評估。大量實證研究表明，該方法是評價城市土地使用效率的有效方法。因此，本文將采用這種分析方法對長春市居住用地空間使用效率進行分析。

居住用地使用效率，是指在DEA 模型下所得到的效率。Farrell 定義了一個考慮多投入的企業效率評價的概念，其公式為：

3.2 評價指標

本文選取的投入指標是區人口、區內中小學數量、地塊內平均每個樣本占地面積、平均每個樣本建筑面積、平均每個樣本樓棟總數、平均每個樣本戶數、平均每個樣本綠化率以及容積率。產出指標是地塊內平均房價、區全社會固定資產投資、區全口徑財政收入以及地區生產總值。

3.3 評價結果分析

南關區的使用效率最高值為2017年0.923，最低值為2010年0.843。南關區的使用效率大體呈現逐步提升的狀態，2012-2017年基本處于超高度效率類型，2015年較有下滑，處于高度類型，整體居住空間處于基本飽和狀態。超高度利用占50%，高度利用占50%（如圖1）。

圖1 南關區效率評價折線圖

4 總結

根據以上評價分析結果以及《長春城市總體規劃（2011-2020年）》，能夠確定南關區要打造南部新城以及城市南部新中心，疏散北部城區人口，加強對傳統街區以及伊通河周邊的保護和建設。受政府南遷的政策影響，南關區進駐了各大房產企業，居住市場也不斷擴大，2012年后占有96%的超高度使用。

從效率分析中可以看出南關區效率逐年穩步提升，截至2017年已經達到0.923，所以在今后的發展規劃中，不應該只重視居住區的數量問題，也就是不能盲目的增加居住區數量，而要提高南關區居民的生活質量，使效率較低的地塊增加活力，吸引人群。

從和諧社會與可持續發展看，居住空間是人在社會上生存的基本物理空間。居住空間使用效率不僅是經濟上貧富差距與空間上的反映，也是城市的社會問題在空間上的反映。居住空間使用效率的不當不僅會減少城市經濟運行的效率，也會損害社會的穩定性，在特定條件下甚至會導致社會矛盾的激化。由居住空間使用效率不高帶來的城市公共資源的非均衡分布，有可能導致窮者越窮，并使這種差異通過子女教育、就業等問題，從而影響經濟的可持續發展。

在市場經濟條件下，不同職業、不同收入的人群在選擇住房時有更強的自主性。高收入階層可以選擇交通便利、居住質量較高的地區。而低收入階層則只有選擇價格較低的居住區。以舊城改造位代表的城市更新和郊區化發展是當前中國城市建設的兩大特點。經過改革開放以來的城市建設，特別是上世紀90年代以來的城市化浪潮，中國不少城市的城市化都出現了問題，如舊城改造成本劇增，舉步維艱，盲目郊區化發展與經濟發展水平不適應，形成大量郊區住宅空置。出現這些問題的很大原因都是由于缺乏對居住空間使用效率的研究，因此對于居住用地的效率研究需要被重視起來。