霍英東：“賣樓花”就是將地產工業化

除了“賣樓花”，霍英東對房地產商品化的理解以及對“高周轉”運營模式的運用，后續也被內地開發商吸收、學習并發揮到了極致。

南方周末記者 盧寶宜

發自廣州

“講來講去，還是靠地產發達。”

在《時局的生意：霍英東自述》中，這位香港傳奇巨商坦言，這是其一生中致富的關鍵。

1923年，霍英東生于香港，祖籍廣東番禺。他在地產、海上運輸、淘沙、填海開港等多個領域皆取得過巨大成就，并在1998年當選為第九屆全國政協副主席，2006年去世，享年83歲。

霍英東創立第一家地產公司時，乃而立之年。彼時，漁民出身、此前靠海上運輸貨物累積了一定資本的他，還是個地產業的“門外漢”，殊不知卻在后來影響了香港乃至中國地產業的發展。

如今，每年的富豪排行榜上，房地產總是那個制造最多富豪的領域，而行業得以快速發展的先決條件之一，就是預售制的推行。

預售制的前身，正是霍英東創立的“賣樓花”，最早在1950年代的香港開始流行。

首創“賣樓花”

1953年，30歲的霍英東創造了自己以及香港的許多個“第一”。

他成立了霍興業堂置業有限公司，花了280萬港元，買下了位于香港銅鑼灣的使館大廈，這是他擁有的第一幢企業大廈。同時，他還買下了位于九龍四方街的一塊土地，用于開發他的第一個住宅樓盤。

彼時的香港，地產公司多稱為置業公司，而非如今的開發商或發展商。原因在于，香港早期的地產業盛行出租樓宇，哪怕買賣，也是以整幢大樓進行交易，所以參與的必是實力雄厚的大公司，個人極少涉足其中。

為了刺激普通民眾的購房積極性，霍英東在自己建設的第一個樓盤，也就是上述四方街住宅時，作出了很多創舉，例如：將樓盤分層、分戶進行出售；首創售樓說明書，向市民廣為派發；發明“賣樓花”的出售方法，用購房者的訂金蓋樓。

“我們公司先收取買家的一部分訂金，余款分期支付，像交租那樣，到新樓落成時，收齊買家的錢，買家就擁有了自己的物業，做業主。”霍英東在自傳中介紹。

第一期的訂金比例越來越低。在后續出售其他樓盤時，霍英東甚至將第一期的訂金降低到總樓價的10%—30%，以吸引更多市民前來購房。

愛圖好彩頭的香港人，將這種正在興建或即將興建的樓宇比喻為“樓花”。“樓花”一出，全港瘋狂。市民蜂擁至售樓處大排長龍，地產界則嘖嘖稱奇，爭相效仿。

“賣樓花”由此成為香港地產業經營模式的一次革命性突破。1956年，香港政府出臺《預售樓花同意書》，正式以法律的形式對樓花預售進行規范管理。

《時局的生意：霍英東自述》的作者、港澳問題研究學者冷夏向南方周末記者回憶時說，霍英東曾向他談及創造“賣樓花”制度的契機，靈感來自霍英東對辦工廠的理解——辦工廠不可能囤積大量現貨等買家來買，一般是接到訂單后才啟動生產。

“搞地產也一樣，霍老說，‘賣樓花就是將地產工業化。”冷夏說。

冷夏還表示，霍英東出身貧寒，早期做房地產的時候，遇到很多前來看房卻資金不足的街坊鄰居，因此，“賣樓花”也是為了把買房的門檻降低，讓更多人實現早日購房。

冷夏與霍英東相識于1994年，在那之后的兩年時間里，二人幾乎每周見面，交談超過100小時，累積了七十多盒錄音帶。

除了“賣樓花”，霍英東對房地產商品化的理解以及對“高周轉”運營模式的運用，后續也被內地開發商吸收、學習并發揮到了極致。

傳向內地

1961年起，霍英東逐步與內地建立起友好關系。由于港英政府的敵視，霍英東從1967年起逐漸淡出香港房地產市場，卻進一步加強了與內地的合作，開始在內地進行房地產投資。

1979年4月，霍英東與廣州市旅游局簽署合同建造白天鵝賓館，總投資2億港元；同年11月，中山溫泉賓館開始動工，投資方是由霍英東主導的全國第一家中澳投資企業。

當時，內地房地產市場是另一番光景，在此前計劃經濟體制下，內地長期實行低租金的福利分房制度。但對于改革開放后積極探索市場經濟的內地而言，來自香港的霍英東提供了許多可參考的探索模式。

作為霍英東的顧問和好友，何博傳撰寫的《霍英東與中國土地改革：曾建議土地有償使用》一文中提到，霍英東曾交予他一份材料，即《最早提出建商品房和有償使用土地的建議》，里面記錄了早在1981年，一位中央領導來到中山溫泉賓館視察，談及住房問題，霍英東直接提出要搞住房改革和土地有償使用。

“人一出生，國家就欠他一套房，怎么得了？”霍英東對中央領導說，職工分了房，又不是自己的，工作一調動就要搬走，死后更不能留給兒女。每人一套房是國家的沉重負擔。國家和個人，兩頭都難做。“這是計劃經濟最不成功的一個例子。”

不過，直到1988年，霍英東的這一建議才被正式接受。這一年，國務院發布《關于在全國城鎮分期分批執行住房制度改革的實施方案》，啟動了全國城鎮住房制度改革，全國人大正式通過70年土地有償使用法案，商品房進入內地市場。

以“賣樓花”為前身的預售制度，在1994年發布的《中華人民共和國城市房地產管理法》中也被明確，在中國內地大規模推廣實行。

內地剛開始實行預售制時，與香港曾經的情況類似，地產業處于初步發展的緩慢階段。全國房地產商會聯盟主席顧云昌向南方周末記者介紹，鑒于發展初期，一開始都是以國有企業開發為主，但國企資金實力不足，于是，國家鼓勵民營企業進入市場，但是民企資金實力更加不足，因此預售制可以說為當時房企入場帶來了極大的便利。

預售制也拉動了買方市場的參與熱情，助力個人住房貸款的推出。京東數字科技首席經濟學家沈建光認為，1999年央行下發的《關于開展個人消費信貸的指導意見》具有里程碑意義，按揭貸款等金融工具的快速發展，為居民買房掃除了實質性的預算障礙。

如今，預售制在內地已相當普及。明源地產研究院的數據顯示，2018年全國各主要城市商品房預售比例普遍在80%以上，部分城市更是超過90%。

調節手段

預售制，無疑推動了中國房地產市場的快速繁榮，但預售制下的房地產業也的確存在一些問題。

例如房地產若開發質量不佳，消費者在提前付款的情況下很難維權。沈建光則認為，在中國尚未形成完整的預付款監管體系的情況下，若房企經營出現問題，風險將容易傳導至居民端和金融體系。

不過，上述兩個問題均可通過改進預售制解決。

國際金融地產聯盟常務理事、皇家特許測量師學會亞太區教育標準董事會成員張平曾向南方周末記者介紹，以英國的預售制為例，雖然在建項目開發商可以提前幾年進行預售，但是購房者為買樓花所支付的購房款并不能為開發商所自由支配，而是會存入開發商的代理律所的銀行賬戶上，待具備合同約定的條件后才可用于項目端，而且“不得用于拆東墻補西墻”。

實際上，在中國的許多城市，房地產市場如今面臨最大的一個問題可能是供應過剩。樓市寒潮自2018年9月底開始，變得十分具象。由于樓盤降價，業主拉橫幅抗議維權的活動，在杭州、南京、廣州等多個城市上演。

由此，許多地方政府開始嘗試以現售制代替預售制。所謂現售制，是指住宅、商業物業或其它建筑物，不能提前進行預售，要在竣工并取得不動產權證書后進行現房銷售。

預售制是房企實現高周轉的重要工具——開發商無需建好房子就能收錢入袋，實現資金回籠，再去征戰下一個樓盤。而現售制將大大拉長房企的資金回收周期，從3—4個月拉長至2—3年，無疑去掉了地產商的杠桿。

海通證券在2018年年末發布的研報中指出，預售制調整為現售制，將導致住房供應結構改變，對接下來兩年的新增供應產生負面影響。雖然把周期拉長對未來長期供應影響不大，但短期內市場將面臨供應驟減的問題，大概率會推高房價。

而一旦房價出現反彈，推行現售制的地方政府又會將政策變回預售制。