中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型

摘 要：輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的資本是靠?jī)r(jià)值驅(qū)動(dòng)的，旨在以最少的資金投入量撬動(dòng)企業(yè)價(jià)值的最大化。在當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)增速放緩的背景下，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)如果繼續(xù)以重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)則難以持續(xù)發(fā)展，因而急于尋求盈利模式轉(zhuǎn)型。本文通過(guò)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)龍頭企業(yè)萬(wàn)達(dá)商業(yè)2015年來(lái)輕資產(chǎn)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的案例分析，對(duì)輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型進(jìn)行了分析和探討。

關(guān)鍵詞：輕資產(chǎn);商業(yè)地產(chǎn);轉(zhuǎn)型

中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的傳統(tǒng)商業(yè)模式就是重資產(chǎn)，尤其是商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)。作為地產(chǎn)行業(yè)龍頭老大，萬(wàn)達(dá)于2014年首次提出輕資產(chǎn)模式，從2015年實(shí)施輕資產(chǎn)戰(zhàn)略改革，直至調(diào)低了整體銷(xiāo)售目標(biāo)，從根本上改變了原來(lái)大多數(shù)房企的運(yùn)作模式，并從2017年7月6日至19日，打包出售文旅和酒店業(yè)務(wù)，也是萬(wàn)達(dá)運(yùn)營(yíng)模式轉(zhuǎn)型路上的里程碑式躍進(jìn)。

一、萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)傳統(tǒng)重資產(chǎn)模式

（一）凈資產(chǎn)收益率低

根據(jù)萬(wàn)達(dá)商業(yè)年度財(cái)報(bào)，2011到2012期間銷(xiāo)售凈利率、凈資產(chǎn)收益率和凈資產(chǎn)收益率較平穩(wěn)企業(yè)運(yùn)作穩(wěn)定，持續(xù)盈利;隨后兩年，企業(yè)銷(xiāo)售凈利率、凈資產(chǎn)收益率猛然下降，凈資產(chǎn)收益率變化比下降幅度由29.42%增長(zhǎng)到35.55%，2015年略有回升。即企業(yè)在2013和2014年間盈利情況并不理想。隨著政府對(duì)地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策的下發(fā)、市場(chǎng)的逐漸飽和以及地皮價(jià)格的上漲，壓縮了地產(chǎn)業(yè)的盈利空間;總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率較穩(wěn)定，企業(yè)營(yíng)運(yùn)狀況良好，對(duì)市場(chǎng)把控較為精準(zhǔn);權(quán)益乘數(shù)持續(xù)小幅下降，償債能力逐漸下降。由此，凈資產(chǎn)收益率的降低主要是由于企業(yè)銷(xiāo)售凈利率的大幅下降和權(quán)益乘數(shù)的持續(xù)小幅降低。

（二）資產(chǎn)負(fù)債率高

從2011年2015年萬(wàn)達(dá)商業(yè)的資產(chǎn)和負(fù)債總額持續(xù)上漲，資產(chǎn)負(fù)債率一直較高，2011到2014年維持在74%左右，2015年為70.93%。2012年至2014年的息稅前利潤(rùn)在420億元左右，而其2013年的利息支出為69.62億元，2014年123.04億元，導(dǎo)致己獲利息倍數(shù)大幅下降，這是由于企業(yè)的有息負(fù)債占比高造成巨額的利息支出。企業(yè)長(zhǎng)期償債能力大幅下降。另外，萬(wàn)達(dá)商業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)與總資產(chǎn)比值自2012年到2014年持續(xù)升高，直到2015年有所下降，說(shuō)明企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)速度放緩、變現(xiàn)能力變差。

（三）現(xiàn)金流壓力大

萬(wàn)達(dá)商業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)糁翟?011年到2014年間下降明顯。隨著近年來(lái)萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)張，投資活動(dòng)現(xiàn)金凈流量整體呈上升趨勢(shì)，2014年的投資活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~高達(dá)456.99億元，這需要大量融資，頻繁的融資活動(dòng)使得萬(wàn)達(dá)商業(yè)的融資活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)糁翟?014年底以前逐年增加，現(xiàn)金周轉(zhuǎn)嚴(yán)重下降。截至2014年12月31日，萬(wàn)達(dá)商業(yè)應(yīng)付賬款537.43億元，同比增長(zhǎng)55.2%;一年內(nèi)到期的銀行貸款及其他借款364.64億元，同比增長(zhǎng)75.6%;銀行貸款及其他借款1，372.95億元，同比增長(zhǎng)25.6%;全年利息支出123.04億元，同比增長(zhǎng)76.7%。到2015年，企業(yè)的償債能力和現(xiàn)金流量方面才有了一定好轉(zhuǎn)。

二、萬(wàn)達(dá)商業(yè)的輕資產(chǎn)之路

（一）融資模式創(chuàng)新

輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型后，萬(wàn)達(dá)依據(jù)其多年積累的品牌效益，利用其綜合優(yōu)勢(shì)，積極調(diào)整融資戰(zhàn)略，形成多元化、多渠道的投資戰(zhàn)略。自鐵獅門(mén)和凱德置地突破資本約束發(fā)展輕資產(chǎn)模式成功以來(lái)，萬(wàn)達(dá)也以準(zhǔn)REITs和私募資金方式，從內(nèi)外部?jī)煞矫娼⑤p資產(chǎn)融資管道：通過(guò)引入第三方投資者，通過(guò)外部融資渠道融資。2015年1月，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)與光大安石、嘉實(shí)基金、四川信托和快錢(qián)公司簽署投資協(xié)議，建設(shè)共計(jì)240億，20座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。另一方面，提升內(nèi)部融資能力。成立商務(wù)理財(cái)公司，投資平臺(tái)，推出“穩(wěn)健1號(hào)”低門(mén)檻眾籌項(xiàng)目。以自有的投資平臺(tái)將外部資金實(shí)現(xiàn)了內(nèi)部融資，降低融資成本，并促進(jìn)實(shí)體產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

（二）“小股操盤(pán)”

萬(wàn)達(dá)商業(yè)以自身品牌和運(yùn)營(yíng)管理能力為依托，以完備的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈為核心能力之一， 形成獨(dú)立的產(chǎn)業(yè)和競(jìng)爭(zhēng)力。首先，以極小或零資金投入，負(fù)責(zé)項(xiàng)目前期項(xiàng)目選址和設(shè)計(jì)建造、后期輸出項(xiàng)目的招商及運(yùn)營(yíng)管理。一方面，以品牌影響力及固有的專(zhuān)業(yè)技術(shù)團(tuán)隊(duì)保障了萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)99%以上的出租率和客流量;另一方面加快資產(chǎn)周轉(zhuǎn)，提升凈資產(chǎn)收益率。萬(wàn)達(dá)以自有的專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)與建筑公司合作，重新定位了參與的角色，利用其專(zhuān)業(yè)的管理服務(wù)，完成了從全盤(pán)全操的重資產(chǎn)模式到小股操盤(pán)的輕資產(chǎn)模式的轉(zhuǎn)變。

（三）“互聯(lián)網(wǎng)+”模式

2014年8月29日，萬(wàn)達(dá)以及百度、騰訊合資成立新電萬(wàn)達(dá)最大的客戶(hù)共享。此次合資，萬(wàn)達(dá)可以將旗下五大主營(yíng)業(yè)務(wù)打包上線(xiàn)，整體裝入電商平臺(tái)，最終實(shí)現(xiàn)統(tǒng)籌公司內(nèi)部資源協(xié)同發(fā)展線(xiàn)上業(yè)務(wù)的目的。另外，萬(wàn)達(dá)與同程旅游合作，同城的線(xiàn)上和萬(wàn)達(dá)的線(xiàn)下，客源互補(bǔ)，得出1+1>2的效果，實(shí)現(xiàn)O+O發(fā)展;在零售方面，2014年9月6日與蘇寧簽訂合作項(xiàng)目。萬(wàn)達(dá)的線(xiàn)下輕資產(chǎn)、線(xiàn)上謀平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)萬(wàn)達(dá)宏偉的事業(yè)版圖。

（四）去地產(chǎn)化

2016年9月27日，萬(wàn)達(dá)商業(yè)（股票代碼為3699.HK）在香港聯(lián)交所退市。從2017年7月6日至7月19日，大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)出售文旅和酒店業(yè)務(wù)，同融創(chuàng)中國(guó)和富力公司促成了637.5億元的中國(guó)歷史上最大的一次地產(chǎn)交易。通過(guò)此次資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)档拓?fù)債率，增加資金周轉(zhuǎn)率，提升企業(yè)償債能力。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)在銀行的信譽(yù)隨之上升。

結(jié)束語(yǔ)：

進(jìn)入21世紀(jì)后，我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展迅速。隨著國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境的巨大變化以及政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)面臨巨大的挑戰(zhàn)。萬(wàn)達(dá)商業(yè)率先開(kāi)始改革，通過(guò)改善融資渠道、小股操盤(pán)、“O+O”模式以及“去地產(chǎn)化”等一系列舉措優(yōu)化效率資源和資本資源的配置，擴(kuò)大優(yōu)勢(shì)企業(yè)的市場(chǎng)空間和提高行業(yè)的整體效率水平，同時(shí)保持核心競(jìng)爭(zhēng)力，以較少資本投入，實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化的商業(yè)模式。這也給其他商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提供了啟示。

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作者簡(jiǎn)介：

張寧寧（1993-）女，漢族，河南省南陽(yáng)市人，碩士。研究方向：會(huì)計(jì)。