個人住房貸款證券化的現(xiàn)狀、問題及對策

宋莉娜

【摘要】推動個人住房貸款證券化（RMBS）的發(fā)展能夠有效處理商業(yè)銀行在短期欠債與長期資產(chǎn)之間配置問題并提高投放貸款水平。本文首先論述了國內(nèi)當(dāng)前住房抵押貸款的狀況，進(jìn)而研究目前時期個人住房貸款證券化存在的不足之處，比如資產(chǎn)支持證券收益低和時間長、次級檔銷量欠佳、抵押權(quán)變更困難等多個方面，最后提出針對性的解決措施來處理上述問題。

【關(guān)鍵詞】個人住房貸款證券化 商業(yè)銀行 抵押權(quán)

1引言

在20世紀(jì)80年代開始，個人住房貸款開始出現(xiàn)，通過這30多年的發(fā)展，逐漸成為商業(yè)銀行的基本個人貸款業(yè)務(wù)，擁有著超過一半的余額占比;并且金融市場有著較為激烈的競爭，而且業(yè)務(wù)流程公開，安全屬性好（長時間以來不良貸款率都低于0.5%），對于美國來說，個人住房貸款業(yè)務(wù)也屬于資產(chǎn)證券化的關(guān)鍵業(yè)務(wù)種類。由于銀行全部貸款業(yè)務(wù)里個人住房貸款的還款周期最長（能夠達(dá)到30年），使得信貸資金回籠時間慢，流轉(zhuǎn)速率不高。由于利率市場化的不斷深化，儲蓄穩(wěn)定度下降，短期負(fù)債和長期資產(chǎn)這二者的錯配問題更加嚴(yán)重，長期資產(chǎn)對商業(yè)銀行流動資產(chǎn)的占用導(dǎo)致其余業(yè)務(wù)難以發(fā)展，讓銀行承擔(dān)著重大的經(jīng)營負(fù)擔(dān)，使用住房貸款證券化來將住房貸款盡快變現(xiàn)，提高資產(chǎn)流動速率的呼聲在不斷上漲。

2我國個人貸款資產(chǎn)證券化發(fā)展情況概述

在2005年，國內(nèi)首次推出信貸資產(chǎn)證券化，并設(shè)立試點城市，隨后在2007年時增加國內(nèi)試點城市的數(shù)量，而2008年由于全國性金融危機的影響暫時停止。經(jīng)過4年緩沖，國家財政部、中國人民銀行以及中國銀監(jiān)會共同在2012年5月時發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步擴大信貸資產(chǎn)證券化試點有關(guān)事項的通知》這份文件，進(jìn)而標(biāo)志著國內(nèi)信貸資產(chǎn)證券化又一次實施。然后，政府和相關(guān)機構(gòu)數(shù)次表態(tài)要充分發(fā)揮資產(chǎn)證券化的作用來刺激國內(nèi)消費活力，最終推動實體經(jīng)濟實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。從實際手段來說，在2013年時，我國銀監(jiān)會和中國人民銀行發(fā)布了第21號公告，明確提出銀行能夠擁有1%的風(fēng)險自流比例，進(jìn)而刺激銀行開始推出資產(chǎn)證券化的動力?！蛾P(guān)于信貸資產(chǎn)證券化備案登記工作流程的通知》的發(fā)布是在2014年11月，在此之后國內(nèi)開始實施備案制，在推出新產(chǎn)品過程中放棄傳統(tǒng)的逐一審查，提高新產(chǎn)品進(jìn)入市場的效率。特別是在2014年9月，中國央行以及銀監(jiān)會一同發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》這個文件，在文件中支持銀行使用專項金融債券或者個人住房貸款證券化以及其余手段來匯集民間資金，并將其投放在自住房貸款業(yè)務(wù)上，向市場傳遞出迅速促進(jìn)個人住房貸款證券化進(jìn)步的信息。

到2018年1月底為止，在銀監(jiān)會的管控下一共推出了184單信貸資產(chǎn)證券化的產(chǎn)品，達(dá)到6024.74億元的交易總額。和誕生時期的特點相匹配，在發(fā)行的所有項目中共發(fā)行了86單的企業(yè)貸款，占據(jù)著核心地位，而且其占到90%的貸款規(guī)模;而只有18單個人貸款證券化業(yè)務(wù)，其占到10%的貸款規(guī)模。

3個人住房貸款證券化存在的問題

3.1資產(chǎn)支持證券收益低、時間長

從個人住房貸款的時間來說，其有很長的還款時限，哪怕有提前還款的現(xiàn)象會提升資金回籠的速度，但是個人住房貸款證券化優(yōu)先檔還是有著3年到10年的加權(quán)平均期限，而本金償還期限甚至達(dá)到了8年到15年。

從個人住房貸款的價格來說，這項業(yè)務(wù)和社會民生之間有著十分緊密的聯(lián)系，公眾輿論與國家政策都會對其產(chǎn)生較大影響，所以貸款定價水平長期以來并不高。再加上由于在2008年時中國人民銀行把房貸利率下限下調(diào)了，進(jìn)而導(dǎo)致大規(guī)模的存量借款者都提出要取得相同利率，銀行為了穩(wěn)定客戶群體和確保自身利益只能大規(guī)模下調(diào)利率，導(dǎo)致個人住房貸款所對應(yīng)的加權(quán)利率出現(xiàn)大量下調(diào)。

因此，個人住房貸款證券化肯定不會存在較高的收益率，而且產(chǎn)品時間太長，和其余的投資產(chǎn)品進(jìn)行比較而言并不存在市場競爭力。再加上，銀行為了降低銀行現(xiàn)金流受到提前還款影響的程度，個人住房貸款證券化大多使用過手?jǐn)傔€的還款模式，導(dǎo)致投資人不可能精準(zhǔn)把握每期的資金回籠數(shù)量，所以投資人要承擔(dān)再投資風(fēng)險，使得投資人對RMBS產(chǎn)品的投資欲望進(jìn)一步下降。

3.2次級檔銷量欠佳

為了提高RMBS產(chǎn)品的銷量，發(fā)行組織會努力讓市場發(fā)行利率與優(yōu)先檔定價保持一致，但是這會導(dǎo)致次級檔的利潤空間縮小，還有可能出現(xiàn)損失次級檔本金來確保優(yōu)先檔利潤率的狀況。由于次級檔證券沒有優(yōu)先償付的權(quán)力，所以風(fēng)險最高的次級檔不僅沒有比優(yōu)先檔證券的利潤率高，還有著出現(xiàn)虧損的概率，進(jìn)而無法對外銷售，基本上都是發(fā)起組織自持次級檔證券。

考慮到RMBS產(chǎn)品的銷售狀況，發(fā)起組織自持所有的次級檔證券，并依據(jù)5%的最少持有份額和1.25相乘得出發(fā)起組織將有著62.5%的風(fēng)險資產(chǎn)，這比還沒有實施證券化之前的風(fēng)險占比50%高出12.5個百分點。依據(jù)《金融機構(gòu)信貸資產(chǎn)證券化試點監(jiān)督管理辦法》的有關(guān)條例：“商業(yè)銀行為信貸資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)所計提的資本，以被轉(zhuǎn)讓信貸資產(chǎn)證券化前的資本要求為上限”，其風(fēng)險權(quán)重還是50%，這就意味著RMBS只完成了融資的任務(wù)卻沒有激發(fā)資本活力。

3.3抵押權(quán)變更困難、投入太大

我國推動個人住房貸款證券化過程中所推出的建元2005-1以及建元2007-1全部使用抵押權(quán)登記變更的手段。那時，為了達(dá)成我國第一次RMBS交易，建設(shè)部明確提出為了RMBS實施信托的過程中，能夠讓受讓人與轉(zhuǎn)讓人同時申請，進(jìn)而共同完成抵押權(quán)變更手續(xù)，提高效率，然而卻難以貫徹落實。筆者從事對國內(nèi)70多個大中型城市組織的調(diào)查結(jié)果，國內(nèi)只有廈門、上海和其余11個城市中的有關(guān)部門明確能夠按照上述建設(shè)部的規(guī)定完成抵押權(quán)變更，其余城市都不支持，更有甚者并不知道這個規(guī)定。這就導(dǎo)致選擇基礎(chǔ)資產(chǎn)的范圍會進(jìn)一步縮小，再加上物力、人力等投入太大，進(jìn)而給發(fā)起組織的參與動力造成重大不良影響。

3.4商業(yè)銀行內(nèi)部配套需配套改造

國內(nèi)信貸資產(chǎn)證券化出現(xiàn)的時間還并不長，很多銀行在配套系統(tǒng)的水平上并不一致。而我國個人住房貸款余額的平均額只有大約50萬，而只有3000筆才能構(gòu)成一單大于10億元的項目。而在基礎(chǔ)資產(chǎn)中進(jìn)行挑選到封包資金池而交割，以及最后對資金池存續(xù)期管控，如果沒有系統(tǒng)開展自動工作，順利完成上述工作將十分困難。

首先要分開管控自營貸款業(yè)務(wù)與證券化貸款業(yè)務(wù)，發(fā)起組織需要憑借自身的內(nèi)部系統(tǒng)來區(qū)別和管理每一筆項目的基礎(chǔ)資產(chǎn)以及相對應(yīng)的擔(dān)保權(quán)益，而且做到資金池不同，其標(biāo)識也截然不同;其次，承擔(dān)貸款服務(wù)組織的責(zé)任，準(zhǔn)確把到期的貸款本息完成支付，達(dá)到現(xiàn)金流的過手;最后，要完全依據(jù)協(xié)議內(nèi)容與監(jiān)管條件公示信息，并在規(guī)定周期完成貸款服務(wù)報告的撰寫。沒有按時完成回收款支付或者沒有服務(wù)報告公示，進(jìn)而解任貸款服務(wù)組織，造成諸多不利影響。

4相關(guān)對策建議

4.1減少基礎(chǔ)資產(chǎn)時限，增大投資者的投資范圍

對于如今RMBS所面臨的市場環(huán)境來說，為了提升銷量，發(fā)起組織能夠預(yù)路演RMBS的產(chǎn)品，掌握投資人投資RMBS的傾向和了解狀況，并相應(yīng)的打造證券市場和利率水平，以客戶為導(dǎo)向開展產(chǎn)品營銷。把基礎(chǔ)資產(chǎn)利率的適度上調(diào)作為前提，能夠把入池資產(chǎn)時長縮短，比如說把余下年限為五年至十年且屬于住房貸款的部分入池。這個安排帶來的改善有兩點：首先是提升適銷性，然后是有利于產(chǎn)品評級的提升以及發(fā)行利率的降低。

然后，將投資者范疇進(jìn)一步拓寬。相應(yīng)監(jiān)管部門理應(yīng)提升部門間協(xié)調(diào)性，讓不同市場內(nèi)發(fā)行的手續(xù)簡單化，準(zhǔn)許發(fā)行單位根據(jù)基礎(chǔ)資產(chǎn)的特征自行挑選發(fā)行的窗口。另外，把投資者的教育開展作為基礎(chǔ)，能夠慢慢放開個體讓其直接加入證券投資，參與個體一定要和投資者合格條件相符，并且在初期購買的證券只能是AAA評級的，這種證券具備最低的違約風(fēng)險，和同期的定期存款相比獲取的收益更高，如果投資者很看重穩(wěn)定收益那么該證券就會激起他們的投資興趣。

4.2建立統(tǒng)一運作部門，商業(yè)銀行改變自身角色

從增大內(nèi)需和改善民生入手，政府機構(gòu)始終贊成居民在購房方面的合理需求，但購買住房屬于大宗消費，購買力大小與銀行把住房貸款提供給個人的效率和規(guī)模息息相關(guān)。倘若期限較長的住房貸款不能盤活，那么銀行開展住房貸款業(yè)務(wù)的激情會變小，在未來投放能力同樣會受到影響。所以，從長遠(yuǎn)目光來看，為徹底消除銀行的疑慮，能夠?qū)W習(xí)美國創(chuàng)建房地美或房利美等金融部門，或者是直接交給某個政策性銀行負(fù)責(zé)。如果RMBS產(chǎn)品或者是住房貸款的發(fā)放者是某個特定商業(yè)銀行，那么貸款收購要求能夠通過協(xié)商確立，而且出售銀行需要以一定比例完成風(fēng)險自留任務(wù)，嚴(yán)禁商業(yè)銀行作出逆向的選擇，保障貸款發(fā)放要求不降低，防止“次貸”現(xiàn)象出現(xiàn)引發(fā)風(fēng)險。

在該鏈條里面商業(yè)銀行轉(zhuǎn)變成住房貸款批發(fā)商，運用觸角極為廣泛的商業(yè)網(wǎng)絡(luò)，依靠“發(fā)放貸款-出售-發(fā)放貸款”的循環(huán)過程完成運作，給一大批滿足要求的借款人供給住房信貸，轉(zhuǎn)變過于依賴擴張規(guī)模的運營模式，獲得貸款投放的利率和售出價格間的差額，通過中間業(yè)務(wù)獲取更多收入。

4.3延遲辦理預(yù)登記或抵押權(quán)的變更登記，節(jié)約運作成本

按照《物權(quán)法》一書中的內(nèi)容，在轉(zhuǎn)讓債權(quán)過程中，抵押權(quán)有所變動但沒有登記不會對抵押權(quán)實際上已經(jīng)隨著債權(quán)轉(zhuǎn)讓至受讓方的有效性與合法性造成影響，僅僅是受讓方所持質(zhì)押權(quán)不能對抗善意的第三人。所以，在住房貸款方面抵押權(quán)轉(zhuǎn)變的真實難度能夠由受托人和發(fā)起機構(gòu)共同約定，把證券持有者的利益保障作為前提，運用延遲辦理抵押權(quán)轉(zhuǎn)變登記或者是預(yù)登記的方法。

4.4加快證券化配套系統(tǒng)建設(shè)，培養(yǎng)專業(yè)人才

目前和常規(guī)資產(chǎn)流轉(zhuǎn)工作相比，其信貸資產(chǎn)的證券化比較復(fù)雜，和數(shù)據(jù)量化、模型設(shè)計、評級、會計以及法律等各個領(lǐng)域都有關(guān)，參與項目的人員一定要具備較高業(yè)務(wù)素質(zhì)。對商業(yè)銀行而言專業(yè)人才的培養(yǎng)也是十分重要的，應(yīng)該多積累、多實踐，讓未來信貸資產(chǎn)的證券化被納入正規(guī)平臺具備堅實的基礎(chǔ)。

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